58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析@**%，整体来看%*，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点*#*%%。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善@##%，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看**#%%，2023年@%*，物管行业呈现明显分化的特点*@。

　　据中指研究院统计数据显示##@@@，58家上市物企中*%，第一名碧桂园服务营收超过400亿元*#，最后一名仅3.4亿元@#%@@，为中天服务#@*%*。

　　头部企业优势明显%@@#*，“碧万绿”取得收入的前三名%@@#。其中*@*，2023年#%%，碧桂园服务实现营收426.1亿元@%#%，同比增长3%#**@，营收规模排名第一#@%@。其次是万物云@#@@@，实现总收入约332亿元*@@*#，同比增长10.2%%*。第三是绿城服务##%，收入173.9亿元%%@%，同比增长17.08%#@。不过#*，对比来看##*#，第三名与前两名差距较大@@@%。

　　第二梯队的物企%*#，收入规模在100亿元-160亿元%#%，阵营内差距较小@@#*。其中#%%*#，雅生活收入154.4亿元@%*#，保利物业150.6亿元***%@，华润万象生活147.7亿元*@**#，中海物业130.5亿元#@，恒大物业124.9亿元##@%*。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家@%，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#%。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@*#**，共17家%*%*%，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%*。

　　从上市物企营收增速来看@@%，2023年回落明显@%%@@。克而瑞数据显示%%，2023年****@，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元##，均值为48.85亿元%%@@，同比增长14.34%*@@，增速较上年同期下降4.7个百分点##@。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元%@#%，同比增长8.6%#**%，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点*%%%@，下滑幅度整体较大##@**。

　　对于收入增速下滑原因#*，亿翰智库分析#@*，一方面是受到地产开发下行影响@%@%*，增量市场交付有所减少**@，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@####，增值服务收入也有所减少*%@@，同样受上游房地产企业影响*##%，物企主动缩减非业主增值服务收入@%，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@%%。

　　具体来看#*##，中指研究院统计的58家上市物企中*@#*，44家营收实现同比增长#@*##，14家出现下降*#。增幅排在第一的是建发物业@#%@，同比增长55.83%；其次是滨江服务##，增幅41.69%；第三是苏新服务##，增幅35.73%*%%。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家**%，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%*%%。值得关注的是%@*@，规模排名靠前的世茂服务、融创服务%%@**，营收也出现下降@@**。世茂服务营收82.03亿元#*%#%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元%@，同比下降1.64%#%。此外##%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务***@，营收也都出现下滑#*@。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看%*，2023年物管行业整体是增收不增利%#，部分企业不仅利润下降*%@@，还出现亏损%*#%。

　　58家上市物企中##，49家实现盈利@*，9家处于亏损状态@%。其中%@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云#@%%#，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业**。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务@*，利润规模在5.2亿-7.5亿元*#。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务**#@。其中金科服务亏损最多**%，其次是建业新生活、佳兆业美好#%@。

　　年报显示@@@@，2023年*#**，金科服务净亏损9.82亿元*%，归母净亏损9.51亿元%%%。建业新生活亏损约5.78亿元@%#，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元#@，2022年同期为5.62亿元@#*#*。

　　从净利润同比增速来看#*#%@，58家物企中%%，刨除9家亏损企业**@@，28家企业净利润同比增长*%#，21家同比下降#%。其中@@@*，增速最高的是建发物业****%，净利润5.47亿元%*%@，同比增长117.79%；其次是第一服务控股#@@，净利润7015万元@#%*，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%*，同比增长32.96%@*。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等#@%@%。其中*@%**，世茂服务降幅最大%*，净利润3.17亿元*@#，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务***%，同比下降108.41%；另外#%#，弘阳服务同比下降84.83%#%@。

　　对于下降原因#@%*#，弘阳服务称%@*@，由于地产行业市场环境的不利影响*@*%，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低@##@*，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元*%%%，降幅高达46.3%**。

　　整体来看%@，2023年%%#%，上市物企增长质量有待提高%@@。从行业层面来看%@，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元*%，同比增长6.8%**%@，利润增速并未跑赢营收增速##@。其中#%，共24家物企出现毛利润下滑****#。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示*#，物业企业2023年利润下降%*@@@，其实不是物业公司本身的问题%#%*，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#@%，2023年只不过是逐步回到真实的状态**@@，当然**，也有一些物业企业进行了大量收并购#*%*@，但实际上并没有完成所收购企业的融合@##*，或者未能真正达到原来的收购预期*%*，导致大量计提商誉减值@#，这方面也是影响物业公司利润的一个方面#*。此外##，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清*@@，这也导致了利润下降#**#，而这可能是一个短时的现象@%%*@。

　　此外%*#%，从盈利水平来看@###，过半上市物企毛利率同比下降%%#@。中指研究院统计的58家物企中*#，平均增速为-1.45%##，其中*%*，19家同比增幅为正*#，39家增幅为负###@，典型的增收不增利*#%#。具体来看*#%，降幅最大的是德商产投服务#%*，毛利率为26.84%#@#@，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%#，毛利率24.94%%@*，同比下降6.95个百分点*@##。

　　亿翰智库称%@，从利润率角度来看#**%，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*@@，2023年平均毛利率约为20.25%##%@*，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@%%*，净利率以及归母净利率相对保持稳定*@#@%。

　　万物云董事长朱保全认为#@，当下*%#%%，很多企业毛利下滑@%**，其实就是财务报表的一次清洗*#，过去来自于关联单位的业务比例高#%，毛利也高%**，关联收入比例下降了%**#，毛利自然下降了%%。

　　对于盈利水平的下降#*%@#，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升*%%，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升#%%%#。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是##%，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因*#@*@，是对于关联企业的减值拨备@@。受地产开发流动性危机影响%@%*，关联方应收款风险上升**%*@，这些物企对应收款等进行大额减值拨备##**%。

　　对于利润下降@#，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备#%。其称%@@，出于谨慎性原则**#*，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元**。

　　建业新生活公告也指出%#%#*，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备%@@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模####*，导致该分部收入和盈利能力下降**#*。

　　据了解**@@，2023年#*，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元@@*#%，同比大增548.41%#@#。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因@#**#。

　　此外#*，弘阳服务利润显著下降*#，主要因房地产行业市场环境变动%**@#，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加#%#%#。数据显示##，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元@*@，较2022年的927.4万元同比增长85.42%@**。

　　还有雅生活%%，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元#*，同比增长14.9%#%%。

　　雅生活指出#*%%，净利润下滑的原因*%#，一是业务结构调整%#%，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则%@%*@，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@**，2023年@*，部分企业关联方面临流动性困境%@##*，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加@*，坏账风险加大*@%，利润“失血”@*。不过*#*@，商誉及无形资产占净资产的比重下降%#，商誉减值对物企利润的冲击减弱@%%，但企业出于谨慎考虑@@%*@，计提商誉减值准备%**%#，对利润的影响仍需时间消化*#。其中#**，国企凭借稳定关联方的加持*%，受减值影响较低%*@，利润及利润率仍有保障#@*@@。

　　牛晓娟进一步称@*@@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%%%@*，物企仍需进一步提升自身的独立性@%，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元%%%，通过招投标、合资合作、并购等方式@#%#，降低关联方项目供给占比%@**#，使业务开展更加科学合理%%##%。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线#%，地产开发行业遭遇现金流挑战%#@#，违约不断@@，对于关联度较高的物业企业来说*#*%@，有了前车之鉴%@*@，对于现金流的管理与重视都在2023年加强%%。

　　在2023年物企业绩发布会上%#，“经营性现金流”成为高频词之一@*#。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%%%，行业内的流动比率均值约为1.86#@%#，处于良好的合理区间#%%*%。其中52家物企的流动比率大于1*%@，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%%%@#。

　　克而瑞显示@@*%%，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元#*，较同期增长10.4%@**，增速由负转正%*%，7成以上的企业现金及现金等价物提升**@%。

　　其中*#，万物云现金及现金等价物最高@**，为157.45亿元；其次是华润万象生活%@*#，为156.33亿元；第三是碧桂园服务@**，为126.37亿元%%%。

　　从经营性现金流净额表现来看#@，企业安全系数也正在提高#@*@。多家上市物企盈余保障倍数超过1%#*，如世茂服务该比例高达3.25%#%%@。

　　即便如此@@*%，仍要关注应收账款的潜在风险@*%。从整体情况来看%@@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元@*%@%，同比增长13.45%#*#，较上年同期下降19.9个百分点%*，但仍高于营收增速(7.19%)@@*%%。应收账款周转天数提升仍是普遍现象%@，下降的企业不足2成@*，应收账款回收难度依然较大@%%%%，坏账风险依然存在#*%#@。

　　以建业新生活为例%#%%%，2023年##*@，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%@@@*，占总规模比例约57.01%%*，虽然呈下降趋势@@%%，但是这个比例仍然较高@%*@#，业绩未能摆脱地产公司的影响@*%@@。

　　牛晓娟指出@##@，总体来看%@@@，随着企业独立性的进一步提升*@，在经历了前两年大额计提减值后@%%，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转#%%，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控%**@。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*##，有业内人士分析#%%@*，物企整体盈利水平仍将持续下降%%#*@。那么##，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议%%@#，构建服务价格动态调整机制@*，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度%@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务@@*。

　　展望未来*%*%，牛晓娟认为*#*@，物业企业为实现业绩增长*@%%#，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设@*%%@。从行业长远发展看%*##，做好基础服务的同时@*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域#@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后@*%，如何充分发掘物业的自身优势*##*，进一步激活多元赛道潜力@##，是行业面临的重要课题*@@#*，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@%*。

　　牛晓娟进一步指出%@%**，物业服务企业要顺势而为#%@%，积极拥抱科技%*@，将新技术不断应用于管理和服务@#%#，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案#*%*#，不断打破服务边界%@*，满足不同业态的物业管理需求@%%，开启“智慧物管”新时代%%#。

　　牛晓娟表示%@*%，随着行业发展节奏放缓%#@@，由高速发展转为高质量发展@*%#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求%%@#。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的##*#，物业服务质量与员工的素质息息相关%@@%，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队*%*%%，招聘更多专业人才%%@*，实现组织结构的优化及员工素质的提升*@%，为企业未来发展积蓄能量#*#%%。

　　“总体来看@*@@，物管行业虽然步入低速增长时代*@@*@，但仍充满机遇##%*。未来@@*，物企仍将顺势而为#*%，不断开拓创新%*%，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@#**@。”牛晓娟说#%#*。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报