羊城晚报记者 徐炜伦

　　“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题*%。日前@#%*，中共中央政治局召开会议#@**，分析研究当前经济形势和经济工作%@#%#，在针对房地产市场的表述中@@*，会议强调@@#*，要持续防范化解重点领域风险#*。继续坚持因城施策#**@%，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任*#%*%，切实做好保交房工作#@*##，保障购房人合法权益@@%#*。同时####，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待**#%*，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%*@%，抓紧构建房地产发展新模式***%，促进房地产高质量发展*#。

　　其中@*@，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段@%。当前%@###，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限%*，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本***。与此同时#@，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布%*%##，这一轮“去库存”#*#@，有望促使房地产市场更加平稳健康发展##@%。

　　全国多地推出楼市新政促进住房消费

　　当前#%，全国多地的购房政策发生了众多变化%@%@@。其中%%@，住房“以旧换新”**，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日%#，深圳市启动“换馨家”活动@%#，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售@#，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”@#@*@，国企平台或开发商直接收购旧房*%%，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息@*，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作@%@。根据中指研究院监测数据%%*##，截至5月6日*%*@@，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”%@@%，并预计2024年将有更多城市出台配套政策#@，进一步促进置换需求释放##。

　　作为购房款的重要支出选项@*，住房公积金也是各地积极调整的政策手段*@@#。5月6日@*@*，武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%%@%*@。此前4月@#@*，北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政%*#*@，直接降低购房人的购房成本%#*。

　　为减轻购房人偿还房贷的压力@%*%，各地还对房贷利率下限进一步放宽#*。5月7日#*%%，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限@#*。据悉##%@%，4月以来#*#，已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限%**，既包含三、四线城市%@#，也有热门二线城市@%@#@。

　　“总结今年二季度各地的购房政策情况##%@，包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策#@%%，可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’#@@@@，实实在在降低了购房成本和交易成本#*。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示****。

　　此外%@*，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉%*#。4月30日*##，北京市时隔13年再次优化住房限购政策@#，核心内容是在现有限购政策基础上*@，对该市“五环”外增加一套购房指标%##。5月6日%@，深圳分区优化住房限购政策@*%#，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房#%%@，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年**%。5月9日*@%，杭州市全面取消住房限购%#@@，全市范围内购买住房**%，不再审核购房资格**，同时*****，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户*@@##，不再受学历等限制**@@*。

　　严跃进表示：“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策%%%，说明此举有非常强的导向性#%%@，即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点%#**%。我们认为%@*%，无论从哪个城市来讲#@%，购房政策都是空前的宽松@#%%，将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响#*，提振市场情绪*%#*。”

　　消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易

　　中共中央政治局会议指出#@，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施@@。“这里的存量房产@@，一般要理解为是二手房房源##@，而不是房企的一手房库存#@%@*。虽然从广义上理解@*，两者也都是存量房产的概念*#%@@，但从狭义角度看@*#@，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’##@。”严跃进谈道#*，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题##@*@。”

　　“当前%**#%，存量房已经是市场主要供应了#@，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大@#，而且二手房去化周期远比新房要大*@##。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示%%，“当务之急是给海量的二手房库存泄洪#%#。”

　　据记者检索@@@，线上房产交易平台链家显示#%%%%，截至5月9日中午*#，广州二手房挂牌量约14.6万套#@**%，北京约14.3万套#%*#*，上海约6.8万套#*，深圳约4.7万套%*%%，杭州约15.4万套%%*。中指研究院统计数据显示#%##，2024年4月%#@，百城一手房价格环比上涨0.27%%%#@*，二手房价格环比下跌%*#@，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%#@*#，但表现仍好于一手房%*。

　　“二手房价格下跌幅度比一手房大%#%#，已经冲击到一手房定价体系%%，具体来说就是二手房价格下跌@@#@%，导致一手房被迫跟着降价*%@@，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工**，因为一手房很难卖出去##%#%。”李宇嘉表示*%%，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大@@，刚需转向二手房%**%，改善主要在一手房%*%@#，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来@@%，这是稳定市场、稳定行业体量的关键@@%。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来**@%，央企和地方国企%@***，收购市场上的存量二手房房源%%#@@，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者%*%#%，实现资金闭环@*%*。通过提高流通率稳定价格体系##@@@，传导至一手房交易@*@。”

　　中指研究院分析人士也认为%@，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实%%，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向@*%%*。

　　供地计划需与商品房去化周期相结合

　　在中共中央政治局会议召开的前一天#**，4月29日*@，自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)*#@@%，明确各地要按照“以人定房#%#@#，以房定地”的原则*%，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排**@#。

　　“‘人房地’联动机制加快建立#@*%#，未来人口规模大且人口增长的城市##*%，土地供应也将得到更多保障@%*#*。”中指研究院市场研究总监陈文静表示#%%%，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保#@##*，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设#**，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现*%@，一是通过协议划拨方式@%#*，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式@@#**，建设保障性住房@%。“优先安排保障性住房供地####，为保障房建设提供了土地保障@*#@@，表明未来保障性住房建设节奏将加快%@%*，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系**@，加速构建房地产发展新模式#%**。”

　　值得关注的是%@@*#，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求@#，提出商品住宅去化周期超过36个月的@*%#*，应暂停新增商品住宅用地出让*%%@#，同时下大力气盘活存量%%，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市*@*#，要按照“盘活多少、供应多少”的原则##*，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限#%@。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应@*%，抑制存量住宅用地不合理增长#%@#。

　　当前@##@*，全国多地商品房去化压力明显*#%%。根据中指研究院数据@#@，截至2024年3月%%@，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月%#@，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月@%@#，个别二线城市出清周期处于合理水平***。陈文静表示%*%@@，说明当下市场环境下#*%%%，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行@@#。

　　李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件@*@#*，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待%##。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹%%%*%。统筹增量和存量*%#，必须要针对有效房源*%%，提升房屋的居住品质*%，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板#*#**，推动优质新房供应@%。”

　　李宇嘉建议*@@*@，一方面#*##，对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域*%#，暂停供地#*@%。另一方面@%*，全面推进二手房“以旧换新”#@，开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来*#，不能把“以旧换新”当作去尾货的机会%%@。要让“换新”的买家真正看到@@**，要买的房子是能改善自己居住的好房子%@%%。“这个新期待*#*%*，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源#%%。”