大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 12:25:12 | 来源：GG之家
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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@%%，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%@*。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*，在新一轮政策潮中*@%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@@*，几乎成为各地的“标配”%*@@%。

　　据不完全统计#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*#，大湾区也已有6城“官宣”入局@%#%，其他城市也在积极探索实施%%@%#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**@#。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%*。

　　5月15日起*@%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@。记者从花都房地产行业协会获悉@*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%，并且交了新房定金%*@%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#@#，当天反馈比较理想##，“相信后续效果会不错”@%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*#。

　　4月30日@*@##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@@#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##@。

　　广东多城“官宣”入局%*%*。3月1日@#%##，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#，以惠城区为试点*#。

　　4月23日#%*@#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*##，在一线城市中首个落地“以旧换新”@#。

　　4月30日#%@，中山6个部门联合发布措施*#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”***。同日%*@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*。

　　5月13日##%*#，佛山发布13条房地产新政%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@*。

　　可以看出@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*%。也有多地虽未“官宣”##*#，但也正探索实施%@。比如在江门*#%@@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*#。博富控股总裁助理李秀清介绍##%，目前两个项目成交约20套@%@@%，咨询客户过千组*#@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示****#，截至目前%*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%%，并且预计还将有更多城市加入%#%%#。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@@*。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@@，由房企、中介机构、换房人共同完成#**。换房人认购房企新房并优先锁定#@%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%@。若一定期限内旧房售出#**，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%@%*，则房企退还新建商品住房认购金%@*#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@。从全国范围内来看#%，目前#%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*@。

　　二是房企收购模式@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#*%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%%#。比如在珠海@#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@@%%，直接收购存量二手房以促成新房交易%%@。

　　三是政府收购模式*%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#，由郑州城市发展集团为主体#*%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@@，同时换房者选购平台房源库中的新房*#%。还有一些地方特色的延伸%%#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#**#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%%*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@，并将其全部用于购买商品房#%，无需卖房即可换新%*。

　　四是政府补贴模式@@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@#**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#@。

　　目前来看#%*%*，三方联动是各个城市主推的模式**@，由于是基于市场自发行为**@，房企的资金压力�%%##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@。”李秀清介绍*@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%@@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出***@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%##%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%，换房人无法快速售出二手房#*，交易周期过长#@，不一定能促成“以旧换新”%#@*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%@%，由于新房选择的局限性较大@##%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%%@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*%，惠及面不广**@@#。

　　政府或国企收购模式%%*#，由于信用背书受到欢迎%%*#。但财政负担较大@*%%*，收购规模有限##，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@%@*，面对庞大的二手房挂牌量#@#%#，显得杯水车薪@*%**。另外还需考虑资金平衡##@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##，都存在资金平衡、盈亏的考验%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*#，避免闲置空置@@@%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@@，有条件可以采取该模式%%@*。”罗异铿说**#*，而政府补贴模式#*%，目前一般仅在非一线城市实施@#@*，大部分城市的补贴力度也相对较小*@*。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进#@###，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前*##**，住房“以旧换新”处于起步阶段*@，实施时间较短#%*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#%#。但无论哪种“以旧换新”模式*@%，都是一场多方博弈*%，一些共性问题亟待解决%#*。

　　一方面%%#，需要多方合力推进##@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%，单靠政府或市场的力量都十分有限%*，需要政府、企业、业主多方合力推进*%%。”罗异铿提醒@@**。因此**@*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*##@，多种模式相结合#@，以产生更大效果@@。

　　另一方面#%#@，“以旧换新”既关联着刚需买家*#@，也关联换房卖家#@，是一场“双向奔赴”#%%，需要考虑更多细节和诚意@@@*@。例如在政策层面进行完善和监督#*%**。扩大政策覆盖面##*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%#，换房人选择较少@%#@。在促成交易方面@@@*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@%%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*@，政府还应制定规则@@*%%，确保各项优惠政策能落地#*##，比如契税减免、中介费减免等%@。同时*@*#*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@#*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中**#。另外@#%##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说%@，首先要拿出有品质的房源#**，此前有部分地方新房房源品质较低@#*#，甚至被认为是售不出的“边角料”%#%。

　　同时%@，需要适当延长置换时间#*%**。“以旧换新”规则下@#@，对旧房售出有约定时限@%，但当前销售时间均较长%@#。“我们在实际操作中发现*%*@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%，一直难以成交@%%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@%%，延长到半年左右%%##。”李秀清说#**##。另外#*，也要确保参与的楼盘能正常交付*#，并且对认购的定金要加强监管%*@%，对于未能完成“以旧换新”的业主@%*#，要能够按约定正常退还@%#%@。

　　多位专家指出#***，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#%，要更精细化、接地气#@，尽可能满足各方诉求@**@*，才能落地见效*@#%@。（南方日报）

【编辑:李岩】


　　

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