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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%*#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%*#，在新一轮政策潮中%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%#%*，几乎成为各地的“标配”@#@*#。
据不完全统计#**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#@#，大湾区也已有6城“官宣”入局**，其他城市也在积极探索实施###%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�###%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##*@。
5月15日起#@**@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*%%@。记者从花都房地产行业协会获悉@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@，并且交了新房定金##@@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@，当天反馈比较理想%*%，“相信后续效果会不错”@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*##@。
4月30日*%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@@@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*@。
广东多城“官宣”入局*@@。3月1日@@##*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%，以惠城区为试点%@@。
4月23日#*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*#*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@#*。
4月30日##%@#，中山6个部门联合发布措施%*%%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@。同日#%%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*#。
5月13日%*@%*，佛山发布13条房地产新政@%@@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*@%。
可以看出*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@##%。也有多地虽未“官宣”@%，但也正探索实施#@#%@。比如在江门%*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@*。博富控股总裁助理李秀清介绍**%%，目前两个项目成交约20套%*@#，咨询客户过千组%##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@%，截至目前%*@%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#***，并且预计还将有更多城市加入*%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*@%%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@，由房企、中介机构、换房人共同完成#%#*%。换房人认购房企新房并优先锁定*@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@。若一定期限内旧房售出%%#%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%#@，则房企退还新建商品住房认购金%###%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%*%*。从全国范围内来看*##，目前*##%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@@#。
二是房企收购模式%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%@#*。比如在珠海@*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%，直接收购存量二手房以促成新房交易%*@。
三是政府收购模式#@@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州#*@#，由郑州城市发展集团为主体*#%*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*#*，同时换房者选购平台房源库中的新房#@%。还有一些地方特色的延伸@@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%#，并将其全部用于购买商品房%#，无需卖房即可换新*@。
四是政府补贴模式@@%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%。
目前来看@#@#@，三方联动是各个城市主推的模式@%##，由于是基于市场自发行为%*%，房企的资金压力�*%%@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@。”李秀清介绍*@@#@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##，这一模式主要面临二手房市场调整压力*##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#**@，换房人无法快速售出二手房@#@@#，交易周期过长##@*，不一定能促成“以旧换新”@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#@，由于新房选择的局限性较大#%%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%##*，惠及面不广*%#*。
政府或国企收购模式%%，由于信用背书受到欢迎#@。但财政负担较大%@#@@，收购规模有限%*%#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%*，面对庞大的二手房挂牌量*#，显得杯水车薪%##。另外还需考虑资金平衡#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#*，都存在资金平衡、盈亏的考验#**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@，避免闲置空置**%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%#**，有条件可以采取该模式%*@%#。”罗异铿说@@@@，而政府补贴模式@@@%，目前一般仅在非一线城市实施@*@，大部分城市的补贴力度也相对较小%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前##%%，住房“以旧换新”处于起步阶段@#，实施时间较短%%*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%%%。但无论哪种“以旧换新”模式#*，都是一场多方博弈@%##，一些共性问题亟待解决#%。
一方面#*@，需要多方合力推进#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%**，单靠政府或市场的力量都十分有限*%#*#，需要政府、企业、业主多方合力推进#***。”罗异铿提醒@%%#@。因此#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@*，多种模式相结合#*，以产生更大效果#%*@。
另一方面@%，“以旧换新”既关联着刚需买家***#，也关联换房卖家*%#*，是一场“双向奔赴”###%*，需要考虑更多细节和诚意##。例如在政策层面进行完善和监督#*%##。扩大政策覆盖面*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@，换房人选择较少*%@#%。在促成交易方面####，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%**。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#，政府还应制定规则**#*，确保各项优惠政策能落地*#@%%，比如契税减免、中介费减免等@#。同时%*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@@#。另外#*%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%。而对于参与的房企、国企等来说@@，首先要拿出有品质的房源@*%，此前有部分地方新房房源品质较低@%#@*，甚至被认为是售不出的“边角料”%@@%。
同时#**#@，需要适当延长置换时间#*@。“以旧换新”规则下@%*，对旧房售出有约定时限*#，但当前销售时间均较长%#。“我们在实际操作中发现#%@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@，一直难以成交@*@**，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@*，延长到半年左右%@@%#。”李秀清说@*%。另外@#%，也要确保参与的楼盘能正常交付*#，并且对认购的定金要加强监管#@*，对于未能完成“以旧换新”的业主%##*，要能够按约定正常退还%@。
多位专家指出@*###，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%，要更精细化、接地气%#@，尽可能满足各方诉求*#，才能落地见效#*@%*。（南方日报）
