大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 14:31:59 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#*，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%%，在新一轮政策潮中#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措####%，几乎成为各地的“标配”#@。

　　据不完全统计@#%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%，大湾区也已有6城“官宣”入局%*##，其他城市也在积极探索实施###*。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦#。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@#。

　　5月15日起%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%##@。记者从花都房地产行业协会获悉*%*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#@，并且交了新房定金@%*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*，当天反馈比较理想#%，“相信后续效果会不错”%%@##。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*%。

　　4月30日%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*@%%。

　　广东多城“官宣”入局*%。3月1日%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%##，以惠城区为试点@%@。

　　4月23日#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@**，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@@。

　　4月30日@*#@，中山6个部门联合发布措施###%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%#。同日#@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#。

　　5月13日#%**@，佛山发布13条房地产新政@@%%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*。

　　可以看出#%@*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%。也有多地虽未“官宣”#*##，但也正探索实施*#*%。比如在江门#%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@@@。博富控股总裁助理李秀清介绍**%，目前两个项目成交约20套#@，咨询客户过千组*#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**%%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示##%@，截至目前%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##*，并且预计还将有更多城市加入*%##@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式***@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#，由房企、中介机构、换房人共同完成*%@%@。换房人认购房企新房并优先锁定@#*%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@@。若一定期限内旧房售出#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@#@@，则房企退还新建商品住房认购金*#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式**。从全国范围内来看@#*，目前%%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*##。

　　二是房企收购模式#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*%。比如在珠海@@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@，直接收购存量二手房以促成新房交易@#。

　　三是政府收购模式#@@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#@**，由郑州城市发展集团为主体#%#%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*，同时换房者选购平台房源库中的新房%#。还有一些地方特色的延伸*##%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**%%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*@%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金###%，并将其全部用于购买商品房*#，无需卖房即可换新%**@*。

　　四是政府补贴模式%@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*。

　　目前来看*@@，三方联动是各个城市主推的模式@%@#@，由于是基于市场自发行为#@#，房企的资金压力蠤%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#*@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@@*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#*#。”李秀清介绍@@%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%#*@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@，这一模式主要面临二手房市场调整压力#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@@，换房人无法快速售出二手房*@，交易周期过长@*%@#，不一定能促成“以旧换新”@%。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展*##*，由于新房选择的局限性较大*%*@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#%#%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##*@，惠及面不广%**#%。

　　政府或国企收购模式@#，由于信用背书受到欢迎@%*。但财政负担较大#*，收购规模有限%#*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@*@，面对庞大的二手房挂牌量%@%*，显得杯水车薪@@。另外还需考虑资金平衡%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%，都存在资金平衡、盈亏的考验***#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%%#%，避免闲置空置#@%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%##，有条件可以采取该模式*@@。”罗异铿说@%，而政府补贴模式*#，目前一般仅在非一线城市实施%%@##，大部分城市的补贴力度也相对较小#%@@%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@#%*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@%***，住房“以旧换新”处于起步阶段#%，实施时间较短**@，并且不少地方仍待出台具体实施细则%%。但无论哪种“以旧换新”模式%#，都是一场多方博弈@@#，一些共性问题亟待解决%*@@%。

　　一方面*@@**，需要多方合力推进%*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%，单靠政府或市场的力量都十分有限@*，需要政府、企业、业主多方合力推进**@*#。”罗异铿提醒%@*#@。因此##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@#@，多种模式相结合@##，以产生更大效果#@%*@。

　　另一方面*%，“以旧换新”既关联着刚需买家*#，也关联换房卖家*%*，是一场“双向奔赴”#@%##，需要考虑更多细节和诚意%%*@。例如在政策层面进行完善和监督##%%。扩大政策覆盖面*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@*#，换房人选择较少#%。在促成交易方面##@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#**#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%@@，政府还应制定规则%#*，确保各项优惠政策能落地%*@@，比如契税减免、中介费减免等@%%@。同时@##@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*#%%，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%%。另外##@##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@@%*。而对于参与的房企、国企等来说#*@*，首先要拿出有品质的房源@%%#，此前有部分地方新房房源品质较低#*，甚至被认为是售不出的“边角料”%*%。

　　同时#**@%，需要适当延长置换时间@#*#。“以旧换新”规则下*@%#@，对旧房售出有约定时限##@@@，但当前销售时间均较长@@@%*。“我们在实际操作中发现*#，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%*%，一直难以成交#@%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%#，延长到半年左右*@#@%。”李秀清说#@*%%。另外*%%@，也要确保参与的楼盘能正常交付@*@#%，并且对认购的定金要加强监管@@%%*，对于未能完成“以旧换新”的业主%#*#%，要能够按约定正常退还*%*。

　　多位专家指出@%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#%，要更精细化、接地气*%@%#，尽可能满足各方诉求##，才能落地见效%%%#。（南方日报）

【编辑:李岩】

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