大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*%%@,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@,在新一轮政策潮中##@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@*%,几乎成为各地的“标配”#@。
据不完全统计%@#,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@@,大湾区也已有6城“官宣”入局#*,其他城市也在积极探索实施*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%*,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市矦*%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%。
5月15日起%*#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#。记者从花都房地产行业协会获悉%%@@,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%@%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*,并且交了新房定金%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#%%*,当天反馈比较理想@@%#,“相信后续效果会不错”#@*#@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@#%@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*#*。
4月30日*%%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@。
广东多城“官宣”入局@*。3月1日%%@,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@@*@,以惠城区为试点%#*%。
4月23日*%#@%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#@,在一线城市中首个落地“以旧换新”%*。
4月30日*%*@,中山6个部门联合发布措施****,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@#。同日%%,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**#%#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*#*。
5月13日@%@#,佛山发布13条房地产新政#%,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@*。
可以看出%*#@*,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*。也有多地虽未“官宣”@@%#%,但也正探索实施#@#。比如在江门@%#%,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%*%。博富控股总裁助理李秀清介绍****,目前两个项目成交约20套@**#*,咨询客户过千组@#%*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@%#。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#*##*,截至目前*@#%,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%%*@,并且预计还将有更多城市加入@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#,由房企、中介机构、换房人共同完成##**。换房人认购房企新房并优先锁定*%@%*,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%%@@。若一定期限内旧房售出@#%#,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出#@,则房企退还新建商品住房认购金##*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%@。从全国范围内来看%*@%%,目前@%*,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@@。
二是房企收购模式#*,房企按照评估价格收购换房人的二手房%*%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%***。比如在珠海%@,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%@%%,直接收购存量二手房以促成新房交易@#@%@。
三是政府收购模式@@%*,即由政府或委托的国企按规定收购二手房##。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*@,由郑州城市发展集团为主体@%*,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%%@,同时换房者选购平台房源库中的新房%@##@。还有一些地方特色的延伸*#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@#*@,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%*,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@%,并将其全部用于购买商品房%*@*,无需卖房即可换新%@@*#。
四是政府补贴模式*@,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##。
目前来看#**%@,三方联动是各个城市主推的模式*#@,由于是基于市场自发行为%*%,房企的资金压力�*@%@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#*##,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%@。”李秀清介绍#@,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@*#,这一模式主要面临二手房市场调整压力@%@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%,换房人无法快速售出二手房@%%%,交易周期过长%#*,不一定能促成“以旧换新”%#%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#***,由于新房选择的局限性较大@@*@,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@***,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#,惠及面不广#@。
政府或国企收购模式**%,由于信用背书受到欢迎*#。但财政负担较大#*#,收购规模有限%%%@#,如郑州试点收购500套、南京收购2000套@*,面对庞大的二手房挂牌量%*,显得杯水车薪#*。另外还需考虑资金平衡@#*,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*#**,都存在资金平衡、盈亏的考验*#**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**,避免闲置空置%%#@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%*,有条件可以采取该模式%*#@。”罗异铿说@%,而政府补贴模式@%*,目前一般仅在非一线城市实施%%,大部分城市的补贴力度也相对较小%%**。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*#*,住房“以旧换新”处于起步阶段#*%*,实施时间较短*@@@,并且不少地方仍待出台具体实施细则#@#。但无论哪种“以旧换新”模式%#,都是一场多方博弈*%,一些共性问题亟待解决%*@。
一方面%#%#*,需要多方合力推进**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#**,单靠政府或市场的力量都十分有限@*,需要政府、企业、业主多方合力推进*@%。”罗异铿提醒%*。因此@%,未来的“以旧换新”也需要因地制宜####@,多种模式相结合%%,以产生更大效果*##%。
另一方面#*,“以旧换新”既关联着刚需买家%#,也关联换房卖家*@#@@,是一场“双向奔赴”*%**%,需要考虑更多细节和诚意#@。例如在政策层面进行完善和监督*%*。扩大政策覆盖面%%,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@*,换房人选择较少@#*%。在促成交易方面*%@%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*###。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*,政府还应制定规则#@,确保各项优惠政策能落地@%%*#,比如契税减免、中介费减免等*@@@。同时#%%#@,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@@%@,让业主放心地参与到“以旧换新”中#@%%%。另外#%@@@,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@。而对于参与的房企、国企等来说@*,首先要拿出有品质的房源@%#%,此前有部分地方新房房源品质较低@*%,甚至被认为是售不出的“边角料”#*。
同时**@,需要适当延长置换时间#%#。“以旧换新”规则下#%*%,对旧房售出有约定时限@##,但当前销售时间均较长#@%。“我们在实际操作中发现%%,例如有些房主对旧房的心理价位很高*%*,一直难以成交#%@*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#,延长到半年左右#*。”李秀清说*@。另外*#*@@,也要确保参与的楼盘能正常交付**@@,并且对认购的定金要加强监管*%,对于未能完成“以旧换新”的业主@*#@,要能够按约定正常退还*%%@@。
多位专家指出%@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”###,要更精细化、接地气%*,尽可能满足各方诉求%%%@,才能落地见效#%##*。(南方日报)
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