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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”###，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%*#，在新一轮政策潮中%*#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@**，几乎成为各地的“标配”*#*。
据不完全统计**%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@%#*，大湾区也已有6城“官宣”入局***%%，其他城市也在积极探索实施%#*%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#%@。
5月15日起@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*##@#。记者从花都房地产行业协会获悉@*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%#*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%@，并且交了新房定金%%**#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#@，当天反馈比较理想**#，“相信后续效果会不错”%%%%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%*@。
4月30日#%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@%@%。
广东多城“官宣”入局@%。3月1日#*%*%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@**%，以惠城区为试点*%#。
4月23日##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#*#*。
4月30日%*，中山6个部门联合发布措施@@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#**@。同日*%%@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%**#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*%*@。
5月13日#@@%，佛山发布13条房地产新政@##，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%%。
可以看出#%#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@@@。也有多地虽未“官宣”#%##，但也正探索实施**。比如在江门**@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@*。博富控股总裁助理李秀清介绍***，目前两个项目成交约20套#@*，咨询客户过千组@%*#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%#**#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#*@，截至目前@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%*%@，并且预计还将有更多城市加入@@##*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*#%%%，由房企、中介机构、换房人共同完成#@。换房人认购房企新房并优先锁定**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%%。若一定期限内旧房售出#@@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%@，则房企退还新建商品住房认购金*%%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式***。从全国范围内来看*#**，目前*@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*@%。
二是房企收购模式*#%*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%*。比如在珠海%**#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@@@*，直接收购存量二手房以促成新房交易%@@#%。
三是政府收购模式#*#*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*@@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#%#*，由郑州城市发展集团为主体%#***，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#，同时换房者选购平台房源库中的新房*#@%@。还有一些地方特色的延伸#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%%#*，并将其全部用于购买商品房#*#@，无需卖房即可换新@%#*。
四是政府补贴模式@#*#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%@#。
目前来看*@@%，三方联动是各个城市主推的模式#*@@*，由于是基于市场自发行为@@#，房企的资金压力�%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%**。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**%@@。”李秀清介绍@#@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%#*%，换房人无法快速售出二手房*@*##，交易周期过长##，不一定能促成“以旧换新”%@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@*#*@，由于新房选择的局限性较大##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@，惠及面不广%%#*@。
政府或国企收购模式@@，由于信用背书受到欢迎#%#%。但财政负担较大%#%，收购规模有限@#@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%*，面对庞大的二手房挂牌量*@##，显得杯水车薪**#**。另外还需考虑资金平衡###，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@，都存在资金平衡、盈亏的考验%%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*%，避免闲置空置%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%，有条件可以采取该模式*#*#。”罗异铿说##*#，而政府补贴模式#@#%，目前一般仅在非一线城市实施@@，大部分城市的补贴力度也相对较小##%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#*%%*，住房“以旧换新”处于起步阶段**，实施时间较短##@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@@*@。但无论哪种“以旧换新”模式@*#*%，都是一场多方博弈*@#@，一些共性问题亟待解决%%。
一方面%@@%，需要多方合力推进#%#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%，单靠政府或市场的力量都十分有限@%，需要政府、企业、业主多方合力推进*#%。”罗异铿提醒%##*。因此%%**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%，多种模式相结合@**%%，以产生更大效果%*。
另一方面#@，“以旧换新”既关联着刚需买家#*#%，也关联换房卖家*@@，是一场“双向奔赴”@#%*，需要考虑更多细节和诚意##。例如在政策层面进行完善和监督@#*。扩大政策覆盖面##*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%，换房人选择较少#@**#。在促成交易方面#%%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%#@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%@@@，政府还应制定规则#%@@#，确保各项优惠政策能落地%#%*@，比如契税减免、中介费减免等%#%。同时#**，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*%%。另外%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@@#*。而对于参与的房企、国企等来说##*#，首先要拿出有品质的房源%@@，此前有部分地方新房房源品质较低@%@@*，甚至被认为是售不出的“边角料”%@@#@。
同时%%@#%，需要适当延长置换时间##@**。“以旧换新”规则下#*，对旧房售出有约定时限#*，但当前销售时间均较长##@。“我们在实际操作中发现@#%@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高**%%*，一直难以成交%**%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@，延长到半年左右@#。”李秀清说@%%*。另外**@*，也要确保参与的楼盘能正常交付%#%，并且对认购的定金要加强监管*@，对于未能完成“以旧换新”的业主**%##，要能够按约定正常退还@%。
多位专家指出%@%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@*，要更精细化、接地气#%%，尽可能满足各方诉求@#*，才能落地见效#@。（南方日报）
