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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%#，在新一轮政策潮中*#**#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#@，几乎成为各地的“标配”*%@#。
据不完全统计*%*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@###@，大湾区也已有6城“官宣”入局*#*#，其他城市也在积极探索实施%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#。
5月15日起*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%*#。记者从花都房地产行业协会获悉%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*#*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*，并且交了新房定金*@@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#，当天反馈比较理想@**，“相信后续效果会不错”@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*@*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%##@#。
4月30日@#*%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%**@。
广东多城“官宣”入局@#%#。3月1日@**@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%%，以惠城区为试点##*@。
4月23日@#*##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@*。
4月30日@#@，中山6个部门联合发布措施*@#**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#%。同日@%#@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#@%@。
5月13日*@*#@，佛山发布13条房地产新政*%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**@%#。
可以看出%*@%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*。也有多地虽未“官宣”##，但也正探索实施*@*%%。比如在江门%#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%**。博富控股总裁助理李秀清介绍%%*%%，目前两个项目成交约20套@%*##，咨询客户过千组%#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#%#%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示###，截至目前##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#*%，并且预计还将有更多城市加入%@@*#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#*#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#@#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@%#，由房企、中介机构、换房人共同完成*%。换房人认购房企新房并优先锁定%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%**#。若一定期限内旧房售出*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*%*#，则房企退还新建商品住房认购金*@#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#。从全国范围内来看@*%#*，目前%@##@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*。
二是房企收购模式@@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房##%%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%*#。比如在珠海#@#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@#@，直接收购存量二手房以促成新房交易*#。
三是政府收购模式%%@**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@*%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@#**，由郑州城市发展集团为主体@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%#@*，同时换房者选购平台房源库中的新房#**。还有一些地方特色的延伸%%@@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%%*%，并将其全部用于购买商品房#*#，无需卖房即可换新@##。
四是政府补贴模式#@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@@%#。
目前来看#*%*#，三方联动是各个城市主推的模式%*@，由于是基于市场自发行为*%#%#，房企的资金压力�%%%##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�###。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%###@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@@@。”李秀清介绍@@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*@#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力**#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**，换房人无法快速售出二手房###，交易周期过长#@，不一定能促成“以旧换新”@@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@#@，由于新房选择的局限性较大%%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等***，惠及面不广#%。
政府或国企收购模式*%**，由于信用背书受到欢迎#%。但财政负担较大@*，收购规模有限@%@%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*，面对庞大的二手房挂牌量#@###，显得杯水车薪#%#。另外还需考虑资金平衡#*%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@**，都存在资金平衡、盈亏的考验%#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%@@，避免闲置空置@%#*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%%*，有条件可以采取该模式%@#*。”罗异铿说#*@，而政府补贴模式%*#，目前一般仅在非一线城市实施**，大部分城市的补贴力度也相对较小@##。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*%，住房“以旧换新”处于起步阶段%**#，实施时间较短@#%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则**%%。但无论哪种“以旧换新”模式*@*，都是一场多方博弈@%，一些共性问题亟待解决**%%%。
一方面@*@*，需要多方合力推进%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#*，单靠政府或市场的力量都十分有限%**@，需要政府、企业、业主多方合力推进%@%@*。”罗异铿提醒@*@**。因此*%%#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@%*%，多种模式相结合#%#%%，以产生更大效果@%。
另一方面*@，“以旧换新”既关联着刚需买家*@*，也关联换房卖家@#@，是一场“双向奔赴”@###@，需要考虑更多细节和诚意#*%*。例如在政策层面进行完善和监督*@*#。扩大政策覆盖面#%%#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘###，换房人选择较少**##%。在促成交易方面@%%%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#*，政府还应制定规则@*%%，确保各项优惠政策能落地@#，比如契税减免、中介费减免等*#%*。同时*@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##，让业主放心地参与到“以旧换新”中#*@。另外#*#%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**。而对于参与的房企、国企等来说*#@#，首先要拿出有品质的房源#%%，此前有部分地方新房房源品质较低##*@*，甚至被认为是售不出的“边角料”#**。
同时*#*@，需要适当延长置换时间*#@#。“以旧换新”规则下@%@，对旧房售出有约定时限@@**#，但当前销售时间均较长#*@@#。“我们在实际操作中发现***@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@*，一直难以成交*@**#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%*，延长到半年左右*%#。”李秀清说*%%。另外*%#，也要确保参与的楼盘能正常交付#@#，并且对认购的定金要加强监管#@@##，对于未能完成“以旧换新”的业主%**##，要能够按约定正常退还%#*%@。
多位专家指出@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#@，要更精细化、接地气%%#，尽可能满足各方诉求@#，才能落地见效##*#。（南方日报）
