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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*%%*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@@**，在新一轮政策潮中%%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#*@%，几乎成为各地的“标配”@#。
据不完全统计@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*，大湾区也已有6城“官宣”入局@#%%%，其他城市也在积极探索实施%#@@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@#%%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*#%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*。
5月15日起%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%@。记者从花都房地产行业协会获悉#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%，并且交了新房定金*%%*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#*，当天反馈比较理想*#@*%，“相信后续效果会不错”#*@*%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@*##。
4月30日@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@。
广东多城“官宣”入局%##@。3月1日%#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%#%#，以惠城区为试点@@#*。
4月23日%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%**@#。
4月30日*#@#，中山6个部门联合发布措施#**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*##。同日**#%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#**#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#*。
5月13日%@*@*，佛山发布13条房地产新政*#*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@%#。
可以看出**#%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@@#。也有多地虽未“官宣”%@**#，但也正探索实施@###。比如在江门##**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%%。博富控股总裁助理李秀清介绍%*#%*，目前两个项目成交约20套@*，咨询客户过千组@%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%*，截至目前@%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@##，并且预计还将有更多城市加入@####。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@**#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@@%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*%%，由房企、中介机构、换房人共同完成#@@@。换房人认购房企新房并优先锁定#*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*#。若一定期限内旧房售出**@@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@，则房企退还新建商品住房认购金@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##*#。从全国范围内来看*%@，目前*#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@###。
二是房企收购模式%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@#%。比如在珠海@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%，直接收购存量二手房以促成新房交易#*#*#。
三是政府收购模式#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%*，由郑州城市发展集团为主体##@@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@@，同时换房者选购平台房源库中的新房@**。还有一些地方特色的延伸@#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%#@%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%，并将其全部用于购买商品房#%#%*，无需卖房即可换新#*。
四是政府补贴模式@@##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##。
目前来看*#，三方联动是各个城市主推的模式@*#%%，由于是基于市场自发行为%#%@，房企的资金压力蠤%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@%@@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%@@@。”李秀清介绍%%*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小##@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@###，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%**#，换房人无法快速售出二手房*#**%，交易周期过长#@**%，不一定能促成“以旧换新”@*%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#，由于新房选择的局限性较大**@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%#%**，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%@，惠及面不广%#%。
政府或国企收购模式%@##，由于信用背书受到欢迎**%#。但财政负担较大#%*，收购规模有限%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@##%*，面对庞大的二手房挂牌量@%*%，显得杯水车薪@*@。另外还需考虑资金平衡#@@@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*****，都存在资金平衡、盈亏的考验*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%，避免闲置空置%@@%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%#，有条件可以采取该模式#*@*%。”罗异铿说@**，而政府补贴模式%##，目前一般仅在非一线城市实施%@，大部分城市的补贴力度也相对较小@##。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%*#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@*#@，住房“以旧换新”处于起步阶段*@@%%，实施时间较短@*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#@。但无论哪种“以旧换新”模式##*，都是一场多方博弈%%#，一些共性问题亟待解决%@*#。
一方面#**#，需要多方合力推进**%%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@%，单靠政府或市场的力量都十分有限@%@，需要政府、企业、业主多方合力推进*###。”罗异铿提醒%*。因此%@@*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@**#，多种模式相结合*@，以产生更大效果###*。
另一方面%@%#*，“以旧换新”既关联着刚需买家%###@，也关联换房卖家**，是一场“双向奔赴”@#@#*，需要考虑更多细节和诚意**%*%。例如在政策层面进行完善和监督@@#@@。扩大政策覆盖面##%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%**@#，换房人选择较少*@%*。在促成交易方面@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*%@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**#，政府还应制定规则#%%*，确保各项优惠政策能落地@*%，比如契税减免、中介费减免等@#*。同时*%*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用***%，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@。另外@#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%。而对于参与的房企、国企等来说@*%@*，首先要拿出有品质的房源%*@，此前有部分地方新房房源品质较低#@#，甚至被认为是售不出的“边角料”%*@##。
同时%#，需要适当延长置换时间#@##*。“以旧换新”规则下#%%，对旧房售出有约定时限%#，但当前销售时间均较长#@#%。“我们在实际操作中发现#*#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*%#%，一直难以成交%%@@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@，延长到半年左右**#*。”李秀清说%#*@%。另外%@*@，也要确保参与的楼盘能正常交付*@#，并且对认购的定金要加强监管*%###，对于未能完成“以旧换新”的业主###%，要能够按约定正常退还%*@。
多位专家指出%##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*%*#，要更精细化、接地气@#*，尽可能满足各方诉求%**，才能落地见效@@%@#。（南方日报）
