大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%#@@,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%%*%,在新一轮政策潮中%*,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%,几乎成为各地的“标配”@#*##。
据不完全统计@%#*,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*,大湾区也已有6城“官宣”入局##,其他城市也在积极探索实施%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@***%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##@@#。
5月15日起%##**,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%#%。记者从花都房地产行业协会获悉#%%#*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#,并且交了新房定金#@@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@@*,当天反馈比较理想%%,“相信后续效果会不错”*#@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@@@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)##。
4月30日@*%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**@%%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措***@。
广东多城“官宣”入局@#%@%。3月1日*#*,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*#,以惠城区为试点*@#。
4月23日@@@%%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%,在一线城市中首个落地“以旧换新”##@@。
4月30日*%#%,中山6个部门联合发布措施@#@#,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*%#@。同日@#%@,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@*。
5月13日##@#,佛山发布13条房地产新政*%,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#*。
可以看出%*%%#,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@**%。也有多地虽未“官宣”@*@%,但也正探索实施##@%。比如在江门@*@%,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@@%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@。博富控股总裁助理李秀清介绍@*,目前两个项目成交约20套%#,咨询客户过千组#%#,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%**。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@%*%,截至目前%*%#,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*@@@,并且预计还将有更多城市加入@#%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#@@%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%#*,由房企、中介机构、换房人共同完成%*@@。换房人认购房企新房并优先锁定*%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房%**%%。若一定期限内旧房售出##,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*%*@,则房企退还新建商品住房认购金%*@#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#@。从全国范围内来看**,目前%*#@,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@#%#。
二是房企收购模式%*#,房企按照评估价格收购换房人的二手房%#,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@%@%。比如在珠海#**%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#**#*,直接收购存量二手房以促成新房交易@#@。
三是政府收购模式**%#*,即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*@*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@**,由郑州城市发展集团为主体%%%#*,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*,同时换房者选购平台房源库中的新房*@@。还有一些地方特色的延伸#*#*,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#@@,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#**,并将其全部用于购买商品房#####,无需卖房即可换新%@@%。
四是政府补贴模式*%#,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%%*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*#。
目前来看#@,三方联动是各个城市主推的模式@*@%,由于是基于市场自发行为@*@*,房企的资金压力�#%@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@*@#。”李秀清介绍*@@%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@@##。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*%#,这一模式主要面临二手房市场调整压力@#@@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@*,换房人无法快速售出二手房#@,交易周期过长@**,不一定能促成“以旧换新”*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*#,由于新房选择的局限性较大%%@,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@*#,比如要求一定楼龄、位于较好地段等***#,惠及面不广@%@%。
政府或国企收购模式##*,由于信用背书受到欢迎@%。但财政负担较大@*,收购规模有限%***,如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*#%,面对庞大的二手房挂牌量@@@%%,显得杯水车薪*##*。另外还需考虑资金平衡#@*,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**@,都存在资金平衡、盈亏的考验%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#*#,避免闲置空置*@*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@,有条件可以采取该模式@@#@*。”罗异铿说%%*%%,而政府补贴模式*#%*%,目前一般仅在非一线城市实施#@,大部分城市的补贴力度也相对较小#@。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@,住房“以旧换新”处于起步阶段@#,实施时间较短*#**,并且不少地方仍待出台具体实施细则%*。但无论哪种“以旧换新”模式*@@,都是一场多方博弈##*,一些共性问题亟待解决##@。
一方面*#%,需要多方合力推进@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@%#@,单靠政府或市场的力量都十分有限#%*,需要政府、企业、业主多方合力推进@*#。”罗异铿提醒@*@%#。因此#@,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%*@%,多种模式相结合%###,以产生更大效果#@%。
另一方面%%,“以旧换新”既关联着刚需买家%#@*,也关联换房卖家*@%%,是一场“双向奔赴”@#*@,需要考虑更多细节和诚意**%*。例如在政策层面进行完善和监督#*@*。扩大政策覆盖面#%,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#@#,换房人选择较少@#。在促成交易方面@#@*,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*%#,政府还应制定规则%*#%#,确保各项优惠政策能落地#@*#,比如契税减免、中介费减免等@%%#。同时@*##%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@,让业主放心地参与到“以旧换新”中#%##。另外*%,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%*##。而对于参与的房企、国企等来说%@**,首先要拿出有品质的房源#%@,此前有部分地方新房房源品质较低*@@*@,甚至被认为是售不出的“边角料”%@*。
同时#%%%,需要适当延长置换时间%@*。“以旧换新”规则下#@#@,对旧房售出有约定时限%@#%*,但当前销售时间均较长*#@#。“我们在实际操作中发现%#%*,例如有些房主对旧房的心理价位很高#%,一直难以成交*@,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%%,延长到半年左右*@*。”李秀清说@@。另外*%%*%,也要确保参与的楼盘能正常交付#%,并且对认购的定金要加强监管@**#%,对于未能完成“以旧换新”的业主%@#,要能够按约定正常退还@#。
多位专家指出#**#%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@%,要更精细化、接地气*%*,尽可能满足各方诉求%@%%#,才能落地见效#@@@#。(南方日报)
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