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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%#*@#，在新一轮政策潮中##@#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*%*@，几乎成为各地的“标配”%#@*。
据不完全统计@@#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#@**，大湾区也已有6城“官宣”入局%#@，其他城市也在积极探索实施@*@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%@#。
5月15日起#@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@##*。记者从花都房地产行业协会获悉#%@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*#，并且交了新房定金@*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**#，当天反馈比较理想%%##，“相信后续效果会不错”%@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@%#。
4月30日%%@*%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@@%。
广东多城“官宣”入局@#%*@。3月1日@@#*@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@*，以惠城区为试点#%%*%。
4月23日@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%##，在一线城市中首个落地“以旧换新”*##。
4月30日###%，中山6个部门联合发布措施*#@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%%。同日%#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@**#。
5月13日%**#，佛山发布13条房地产新政@@%**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%#*@。
可以看出#%@%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@#@。也有多地虽未“官宣”%@%@@，但也正探索实施##。比如在江门*****，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#%。博富控股总裁助理李秀清介绍%*%#%，目前两个项目成交约20套%*@@%，咨询客户过千组%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#，截至目前##@@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%*@#，并且预计还将有更多城市加入@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@@#，由房企、中介机构、换房人共同完成%%。换房人认购房企新房并优先锁定%*#%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@#@%。若一定期限内旧房售出@%#*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%，则房企退还新建商品住房认购金*@@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式***。从全国范围内来看#%%#*，目前#%@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*%**。
二是房企收购模式@*@*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房#*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@%#。比如在珠海%@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@，直接收购存量二手房以促成新房交易*%%。
三是政府收购模式%*##%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*，由郑州城市发展集团为主体#*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@#*，同时换房者选购平台房源库中的新房#%#%#。还有一些地方特色的延伸@*#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@%@，并将其全部用于购买商品房@%#*，无需卖房即可换新##*@。
四是政府补贴模式%*##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@。
目前来看%@，三方联动是各个城市主推的模式**，由于是基于市场自发行为@@#，房企的资金压力�*@@*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@%%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%#。”李秀清介绍*%*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%%%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#**，这一模式主要面临二手房市场调整压力#*@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#，换房人无法快速售出二手房@##@@，交易周期过长@###，不一定能促成“以旧换新”#%%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#@#@，由于新房选择的局限性较大#@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@，惠及面不广@###。
政府或国企收购模式**#*，由于信用背书受到欢迎%@%。但财政负担较大@##@#，收购规模有限@%@#%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%%#%，面对庞大的二手房挂牌量@*%，显得杯水车薪*#。另外还需考虑资金平衡*@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%@，都存在资金平衡、盈亏的考验**#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#，避免闲置空置@@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*，有条件可以采取该模式%%%*。”罗异铿说%*%%@，而政府补贴模式@*#，目前一般仅在非一线城市实施@@##，大部分城市的补贴力度也相对较小*#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@*%#@，住房“以旧换新”处于起步阶段%#，实施时间较短*@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#**%*。但无论哪种“以旧换新”模式@%，都是一场多方博弈@%，一些共性问题亟待解决#@*。
一方面*@，需要多方合力推进@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#*，单靠政府或市场的力量都十分有限%%，需要政府、企业、业主多方合力推进#*。”罗异铿提醒@*#@*。因此***@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%，多种模式相结合#@*，以产生更大效果@%#%#。
另一方面%*@#，“以旧换新”既关联着刚需买家*%%%@，也关联换房卖家#%%%*，是一场“双向奔赴”*#@，需要考虑更多细节和诚意%*#@@。例如在政策层面进行完善和监督**@*@。扩大政策覆盖面**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*%，换房人选择较少%#@。在促成交易方面#*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%#，政府还应制定规则@*%%@，确保各项优惠政策能落地**，比如契税减免、中介费减免等%@%。同时#@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中@###*。另外***%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%%。而对于参与的房企、国企等来说%#%@，首先要拿出有品质的房源**@*，此前有部分地方新房房源品质较低%##，甚至被认为是售不出的“边角料”**。
同时@#@，需要适当延长置换时间#%@。“以旧换新”规则下#@，对旧房售出有约定时限#@，但当前销售时间均较长#%*#。“我们在实际操作中发现#%@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@%*，一直难以成交#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#，延长到半年左右*@#%%。”李秀清说*@**。另外#%*，也要确保参与的楼盘能正常交付%@*#%，并且对认购的定金要加强监管*%**，对于未能完成“以旧换新”的业主*@**%，要能够按约定正常退还#@。
多位专家指出##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@#，要更精细化、接地气%@*@#，尽可能满足各方诉求##，才能落地见效%*@#。（南方日报）
