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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%***，在新一轮政策潮中%%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%#**，几乎成为各地的“标配”*#%@。
据不完全统计#@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*##@%，大湾区也已有6城“官宣”入局@*，其他城市也在积极探索实施@*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%**@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*。
5月15日起@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动##@。记者从花都房地产行业协会获悉#%**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单**%@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%*@%，并且交了新房定金#@#%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**@，当天反馈比较理想%**#，“相信后续效果会不错”%#@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@。
4月30日*@*%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*#。
广东多城“官宣”入局###。3月1日#%@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**##%，以惠城区为试点###*#。
4月23日%@%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*%%，在一线城市中首个落地“以旧换新”***#。
4月30日%*%，中山6个部门联合发布措施*#*%%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%*%@。同日%*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%**，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@。
5月13日#%@*@，佛山发布13条房地产新政%*%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#***#。
可以看出@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*。也有多地虽未“官宣”*#%，但也正探索实施*#。比如在江门#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@***#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%@。博富控股总裁助理李秀清介绍@%**#，目前两个项目成交约20套*%，咨询客户过千组#*@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@#@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%###，截至目前#@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@*，并且预计还将有更多城市加入@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%***，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#%#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##@@，由房企、中介机构、换房人共同完成%*@*。换房人认购房企新房并优先锁定##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**#。若一定期限内旧房售出%%%@*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@@@，则房企退还新建商品住房认购金%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*##%。从全国范围内来看***@，目前*#**，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*%%@。
二是房企收购模式*#%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房@#*%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*%#@。比如在珠海@*##@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%，直接收购存量二手房以促成新房交易#*@*。
三是政府收购模式%@#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@%%%，由郑州城市发展集团为主体#@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*%@%，同时换房者选购平台房源库中的新房#@*。还有一些地方特色的延伸%*@#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%##@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@，并将其全部用于购买商品房@*#**，无需卖房即可换新%##%。
四是政府补贴模式*%*#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@%#%。
目前来看*@#*#，三方联动是各个城市主推的模式@%%@，由于是基于市场自发行为@*##@，房企的资金压力蠤%##%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@。”李秀清介绍##，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小****@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@*@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#%#%，换房人无法快速售出二手房@%*，交易周期过长@@，不一定能促成“以旧换新”@*#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%#%，由于新房选择的局限性较大#@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@*@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%，惠及面不广#%%%*。
政府或国企收购模式@%@@，由于信用背书受到欢迎*@。但财政负担较大@*，收购规模有限%%%@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%，面对庞大的二手房挂牌量*#%**，显得杯水车薪@@#。另外还需考虑资金平衡#@@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@，都存在资金平衡、盈亏的考验@#%##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%，避免闲置空置%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市##，有条件可以采取该模式*@。”罗异铿说*%，而政府补贴模式#@@，目前一般仅在非一线城市实施@%##%，大部分城市的补贴力度也相对较小#*%*@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@#，住房“以旧换新”处于起步阶段#@@，实施时间较短**%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#*%**。但无论哪种“以旧换新”模式##*，都是一场多方博弈#%，一些共性问题亟待解决%@*。
一方面@##，需要多方合力推进*%#@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#**，单靠政府或市场的力量都十分有限#**，需要政府、企业、业主多方合力推进#%**。”罗异铿提醒#@#*。因此##*@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*##，多种模式相结合%*，以产生更大效果%*@。
另一方面*@*%，“以旧换新”既关联着刚需买家%#*#%，也关联换房卖家@@@，是一场“双向奔赴”@%#@，需要考虑更多细节和诚意%@。例如在政策层面进行完善和监督*%。扩大政策覆盖面%##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*，换房人选择较少%*@#。在促成交易方面%#@%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@#*#，政府还应制定规则%@#%，确保各项优惠政策能落地%%#，比如契税减免、中介费减免等%@#@#。同时#@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#**，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@#@。另外%%*%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%。而对于参与的房企、国企等来说@#，首先要拿出有品质的房源*%，此前有部分地方新房房源品质较低@%##，甚至被认为是售不出的“边角料”@%*。
同时##%，需要适当延长置换时间%%*。“以旧换新”规则下#*@，对旧房售出有约定时限@@，但当前销售时间均较长%@%。“我们在实际操作中发现*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@#，一直难以成交##*%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@，延长到半年左右#%%@。”李秀清说@@%*@。另外#%##，也要确保参与的楼盘能正常交付@%#*#，并且对认购的定金要加强监管#****，对于未能完成“以旧换新”的业主##，要能够按约定正常退还#@*。
多位专家指出@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%**##，要更精细化、接地气*#@@%，尽可能满足各方诉求*#*#，才能落地见效%*。（南方日报）
