上海今年将推动500个小区按质论价调整物业费 如何“按质论价”？

　　央广网北京4月25日消息(总台记者管昕 梁志玮 胡玮)据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道*#%*，物业公司的服务水平关系到居民生活的幸福指数*%#@*。在日常生活中**@，经常有小区业主因为对物业服务不满意@@*@#，和物业公司发生纠纷的事情%#%。近日#@@*，上海市住房和城乡建设管理委员会表示*@#%*，当地正在推动物业服务形成质价相符、按质论价的市场机制%%*。今年%%%，上海将推动500个小区按质论价调整物业费#%#。看似“众口难调”的物业服务@%#@@，如何“按质论价”？

　　4月23日#*@，上海市住房和城乡建设管理委员会副主任、房屋管理局局长王桢表示##@%@，今年上海将推动500个小区按质论价调整物业费%@*。“物业服务是一个市场化的行为@%，我们希望能够形成质价相符的机制%*#*%。通过价格评估的方式@@%，引导业主委员会和物业服务企业确定合理的物业服务费标准#%*#*。鼓励有条件有意愿的小区%%，实行物业‘酬金制’@%%@。”

　　记者多方采访了解到*%%@，上海市已有不少老旧小区陆续开始探索按质论价调整物业费@@@。目前*#*，部分小区已完成了价格调整##%#，也有不少小区还在谋划中**#%#。上海某老旧小区物业经理潘女士告诉记者@%，实行按质论价调整物业费%*，难度不小%@*%%。她说：“我们小区是老公房#%##，很老@@#@，所以8毛一个平方我们肯定是亏的*@#@%。现在8毛有的人都不想付###，跟更别提涨价*@@。我管的小区(物业费)收缴率还是偏低#@*。我们公司也有好几个小区(物业费)涨价是成功的%*@@#。”

　　物业管理费、满意度双低是上海不少老旧小区的管理现状#@。位于上海市中心、始建于上世纪70年代末的徐汇区枫林街道宛南六村%%，目前的物业费为每平米8毛钱%#%，多年没有上调#%。宛南六村居民区党总支书记孙嵘捷表示@#@*，由于物业费低%#，一方面物业公司连年亏损#*##，另一方面居民对于物业服务水平的提升却愈发迫切%#%*。

　　“居民其实都希望物业管理水平是逐步提高的%@@，需求也越来越多%#，居民现在就担心@@%#*，如果进行调价#@%##，因为长期以来看到的物业管理服务一直停留在这个水平@*%*#，就会有个问题#%%，真的调了价就会做好吗？居民也不信任#*%%#，因为没看到过到底能做到什么样@#。”孙嵘捷说@#。

　　为了获得居民的认可@#@，眼下#%@@，宛南六村以加装电梯、社区整体更新为契机*%%，来提升物业服务水平@%*，进而实现合理调整物业服务价格*%@。看着原本破旧脏乱的小区变得整洁美观@@@*，物业保洁的服务有了大幅度提升*%，已有不少原本不愿调价的居民改变了想法*@*@。宛南六村居民区居民周女士说：“因为现在的人工都涨了@%#，如果还是8毛@%，你的要求提出来%##，物业也不一定能达得到*#%。涨到一块多一点或者两块左右@#，我觉得也可以*@#，小区的品质肯定会提升*#。”

　　目前#**%@，探索完善“质价相符、按质论价、优质优价”的物业服务市场价格机制已在上海多县区全面铺开@#。上海市浦东新区北蔡镇城建中心(房办)副主任顾静表示：“北蔡镇总共147个小区#%**%，其中60个是老旧小区*%@#@，物业费在8毛钱以下的小区总共是52个***##。从2023年8月份到现在为止*%#@#，有18个小区已完成物业费的调价工作@@，基本上都是老旧小区*@#%#。另外有34个小区是我们今年的一个工作重点@***。”

　　上海长宁区住房保障和房屋管理局物业科科长陆建欢也表示@#，他们已锁定物业问题较为突出的小区@@#%，协调各方力量共同推动提升物业服务水平*#*#。“我们就是要引导这些物业企业通过跟业委会友好协商#*，在双方达成一致意见的情况下%*@#%，通过业主大会来形成表决*@#。物业公司报的价格跟业委会之间有差距**@@*，完全可以请第三方机构来裁判*#，等于进行一个测算#@%，给他们一个协商的基础平台*#@。”

　　在推行物业服务按质论价过程中#%*，尤其是老旧小区@**#，一般会遇到三大难题：一是业主们对物业费涨价不理解##，二是业委会履行物业费涨价程序不专业@*，三是物业服务质量本身较差#@%，与物业费收缴率低形成恶性循环@#*@。顾静表示：“物业费调整工作之前%%，我们必须对这个小区进行成本核算%*，让广大业主知道保安成本是多少#*%*，保洁要花多少钱#**%，绿化要多少成本@#%%，大家都摊开来看@#%*@，做到公开透明@*@%#，这样更有说服力*%*%%。”

　　物业服务的标准要明确@##，价格要透明@*。在顾静看来@@@，物业服务提质的关键是建制度、造工具#@@，引导规范管理@@#%。目前###%%，浦东新区北蔡镇共有34家物业公司%%*，当地已建立覆盖所有物业公司的考核机制%*。

　　“我们指导居民区的党组织居委会在督促物业服务企业@%**，一年两次向居民区党员骨干楼组长*#，以工作汇报的形式汇报收支情况*#。物业公司在公共收益方面是怎么使用的@#%@，业委会是怎么监督的*%#，维修资金用了哪些钱%%，用在哪个地方%@%，明明白白##，这样业主就会放心@@%。”顾静说#@#。

　　目前*@@#*，上海住宅小区的物业管理主要有两种计费方式@@%，一种是包干制*@，另一种是酬金制%*#*%。王桢表示#*，对于物业费包干制计费的小区#*#%@，要用好“物业服务价格评估”工具@@*#*，抓住物业服务合同期满选聘、老旧小区改造、小微小区合并等重要窗口期*%@，合理调整物业服务标准或价格@*@。上海市房管局发布了全市各区及环线区域小区的物业费平均价格%##，为业主与物业服务企业协商定价提供参考；建立了物业服务企业综合评价体系##@@@，涵盖了物业服务企业的信用信息、社区满意度、公众满意度等6个维度*%，评价主体包括房管部门、街镇党委、行业协会、居民群众等*@@#*。

　　王桢表示：“对全上海的物业管理%%#，我们有个信用评分的机制#@，公开的平台上都进行公开#%@。在业主选取物业公司的过程当中#@@#*，我们还有个评价机制#***，通过菜单式提供物业服务项目*@*%*，业委会来选择@%@#%，然后有一个第三方评价%@，针对这样的物业服务需求%#*@%，物业费标准应该是多少@%#%，提供一个第三方的专业意见%%。业委会在选取物业招投标时#**，可以作为重要的参考依据@*@@。”

　　王桢还表示#@%，上海将引导小区物业委员会不断提高履职尽责的能力**。“我们还是要完善业委会的相关工作机制*##。一是资金使用规范#@###，通过一些制度化的设计进行收支审计%*，并将这个结果公开%@%*。这些审计最后都要让广大业主能够看得到、看得懂%%%#*。二是业委会的运作好不好@*@*，我们要完善一个评价机制*@，对业委会负责人开展相关的专题培训*#，不断提升他们的履职能力#*##@。”