楼市进入新一轮“去库存”阶段？

　　羊城晚报记者 徐炜伦

　　“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题@@。日前**，中共中央政治局召开会议%#@，分析研究当前经济形势和经济工作#@@%@，在针对房地产市场的表述中*##%#，会议强调*%#@#，要持续防范化解重点领域风险%@。继续坚持因城施策*#，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任%#@，切实做好保交房工作#*@，保障购房人合法权益#%@@。同时%#，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待@%，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施#%#**，抓紧构建房地产发展新模式*%#，促进房地产高质量发展@#%*#。

　　其中@**#，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段@@。当前**，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限**，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本@@@。与此同时%%*@，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布@@@，这一轮“去库存”@%#，有望促使房地产市场更加平稳健康发展%%***。

　　全国多地推出楼市新政促进住房消费

　　当前#%#，全国多地的购房政策发生了众多变化@**#*。其中%%*，住房“以旧换新”%**，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日#@%@，深圳市启动“换馨家”活动@%#*，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售#*#*@，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”%@*##，国企平台或开发商直接收购旧房#@*，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息@#，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作#*%@。根据中指研究院监测数据#@@*，截至5月6日@@#*，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”@%*，并预计2024年将有更多城市出台配套政策*%%%，进一步促进置换需求释放@%%%。

　　作为购房款的重要支出选项##，住房公积金也是各地积极调整的政策手段*%#%#。5月6日*@*，武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%*@@。此前4月*##@#，北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政##，直接降低购房人的购房成本*@#@*。

　　为减轻购房人偿还房贷的压力%%，各地还对房贷利率下限进一步放宽*%%%%。5月7日#%，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限@%。据悉%*%%%，4月以来#@，已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限*%##，既包含三、四线城市*##@，也有热门二线城市**@。

　　“总结今年二季度各地的购房政策情况#%#，包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策#**%*，可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’*#%，实实在在降低了购房成本和交易成本@@@*。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示@@。

　　此外%%*%，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉*%*。4月30日%*@，北京市时隔13年再次优化住房限购政策#*###，核心内容是在现有限购政策基础上%%*，对该市“五环”外增加一套购房指标%@##@。5月6日##@*@，深圳分区优化住房限购政策*%，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房%*，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年@%#。5月9日*##，杭州市全面取消住房限购**#%%，全市范围内购买住房*@*%，不再审核购房资格%%@，同时*%%*#，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户*%#%，不再受学历等限制*%。

　　严跃进表示：“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策#**，说明此举有非常强的导向性*#，即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点*#。我们认为@%，无论从哪个城市来讲@@，购房政策都是空前的宽松@#@*，将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响%**@*，提振市场情绪#%。”

　　消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易

　　中共中央政治局会议指出@#%，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施@%#%。“这里的存量房产#%%#，一般要理解为是二手房房源*@#@#，而不是房企的一手房库存%%。虽然从广义上理解%%*，两者也都是存量房产的概念*%，但从狭义角度看*@，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’*@*。”严跃进谈道@%*#，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题%*。”

　　“当前#%%*#，存量房已经是市场主要供应了#@%#，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大*@%%，而且二手房去化周期远比新房要大#%*。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示#@@@，“当务之急是给海量的二手房库存泄洪%#*%@。”

　　据记者检索%#%#%，线上房产交易平台链家显示@*@*%，截至5月9日中午%%@#*，广州二手房挂牌量约14.6万套#*，北京约14.3万套@%，上海约6.8万套#@*%*，深圳约4.7万套#*@，杭州约15.4万套**@。中指研究院统计数据显示*#*，2024年4月#@**，百城一手房价格环比上涨0.27%%@**，二手房价格环比下跌#@%%，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%#*，但表现仍好于一手房#%%*。

　　“二手房价格下跌幅度比一手房大*%，已经冲击到一手房定价体系**@，具体来说就是二手房价格下跌*%%#@，导致一手房被迫跟着降价#%，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工*%，因为一手房很难卖出去*#@*。”李宇嘉表示*%@，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大*%@@#，刚需转向二手房@*，改善主要在一手房%#，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来#%%@#，这是稳定市场、稳定行业体量的关键%*@。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来*%，央企和地方国企**，收购市场上的存量二手房房源@*，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者#%#，实现资金闭环%#%。通过提高流通率稳定价格体系@@##，传导至一手房交易*#@%。”

　　中指研究院分析人士也认为@#*@，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实%*%，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向##@@*。

　　供地计划需与商品房去化周期相结合

　　在中共中央政治局会议召开的前一天%*@#，4月29日**，自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)@@，明确各地要按照“以人定房%%%，以房定地”的原则%%，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排*##。

　　“‘人房地’联动机制加快建立*%%%，未来人口规模大且人口增长的城市@@%%，土地供应也将得到更多保障***%。”中指研究院市场研究总监陈文静表示#*@，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保%%*@*，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设@%，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现#*#%#，一是通过协议划拨方式#@%，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式*%，建设保障性住房*%**@。“优先安排保障性住房供地%#*@#，为保障房建设提供了土地保障%#，表明未来保障性住房建设节奏将加快#*，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系*@@，加速构建房地产发展新模式#%@。”

　　值得关注的是%*%，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求%#@#*，提出商品住宅去化周期超过36个月的#%%*%，应暂停新增商品住宅用地出让@#，同时下大力气盘活存量@%*#@，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市#@%@，要按照“盘活多少、供应多少”的原则**，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限*@%%%。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应%#@#，抑制存量住宅用地不合理增长@@##。

　　当前#*，全国多地商品房去化压力明显#%#。根据中指研究院数据@%%*，截至2024年3月@#，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月%@%%，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月#@*，个别二线城市出清周期处于合理水平#%。陈文静表示%*%，说明当下市场环境下%%@，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行@#%。

　　李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件%@，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待#%@。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹#@#**。统筹增量和存量#%#*@，必须要针对有效房源@#%*，提升房屋的居住品质%%***，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板%#%，推动优质新房供应#%#。”

　　李宇嘉建议*@，一方面##%，对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域#**#@，暂停供地@@%@#。另一方面#@@*，全面推进二手房“以旧换新”@#@@%，开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来#%，不能把“以旧换新”当作去尾货的机会**@。要让“换新”的买家真正看到@*@，要买的房子是能改善自己居住的好房子#*#@。“这个新期待@**#，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源%*。”