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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@**，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@，在新一轮政策潮中%#%*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@*#，几乎成为各地的“标配”#@#@。
据不完全统计##@*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*#@，大湾区也已有6城“官宣”入局%@%#@，其他城市也在积极探索实施@**%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@。
5月15日起%##%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#@%*。记者从花都房地产行业协会获悉@#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##**%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*，并且交了新房定金@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%，当天反馈比较理想*%#@*，“相信后续效果会不错”@%%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*@#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@*%。
4月30日*@%@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%。
广东多城“官宣”入局#%。3月1日%@*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%*，以惠城区为试点@@。
4月23日#@%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”##%*。
4月30日##**%，中山6个部门联合发布措施@#@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%#。同日#%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@**。
5月13日#*，佛山发布13条房地产新政#%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@*%。
可以看出*%*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@*。也有多地虽未“官宣”@@*##，但也正探索实施@###%。比如在江门#*%%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%#。博富控股总裁助理李秀清介绍*%，目前两个项目成交约20套***@*，咨询客户过千组*%#@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@##。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%*%，截至目前%*##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@##*%，并且预计还将有更多城市加入*#**。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@##@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*，由房企、中介机构、换房人共同完成***。换房人认购房企新房并优先锁定#@##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#%@。若一定期限内旧房售出@%%#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%##，则房企退还新建商品住房认购金#%%%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@。从全国范围内来看*#*@#，目前**，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#。
二是房企收购模式#**%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#@%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@@*#。比如在珠海*#*#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%***#，直接收购存量二手房以促成新房交易@@*。
三是政府收购模式@@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#@*，由郑州城市发展集团为主体%%%@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*#*，同时换房者选购平台房源库中的新房%*##@。还有一些地方特色的延伸#@*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**#*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#**%，并将其全部用于购买商品房*%*%@，无需卖房即可换新*#。
四是政府补贴模式*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#*。
目前来看*@，三方联动是各个城市主推的模式#@，由于是基于市场自发行为@@%@%，房企的资金压力�%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*##@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**@。”李秀清介绍###@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**@%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#，换房人无法快速售出二手房#*%#*，交易周期过长%*@，不一定能促成“以旧换新”%##%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#@，由于新房选择的局限性较大%*@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#@#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%%%，惠及面不广%#%%#。
政府或国企收购模式%*@*，由于信用背书受到欢迎*@*。但财政负担较大##*@@，收购规模有限#%%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#，面对庞大的二手房挂牌量##@，显得杯水车薪%**@@。另外还需考虑资金平衡#%@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@%#*，都存在资金平衡、盈亏的考验**%%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@*@@，避免闲置空置*%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%@，有条件可以采取该模式%%*%%。”罗异铿说@%%*#，而政府补贴模式#*#，目前一般仅在非一线城市实施#@，大部分城市的补贴力度也相对较小@@%%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%%%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@，住房“以旧换新”处于起步阶段#%%@，实施时间较短%@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%@。但无论哪种“以旧换新”模式%@，都是一场多方博弈@#*#，一些共性问题亟待解决%#@%%。
一方面%%%@，需要多方合力推进%#%**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@@@，单靠政府或市场的力量都十分有限#**，需要政府、企业、业主多方合力推进%%。”罗异铿提醒#*%。因此###，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%@**，多种模式相结合@@，以产生更大效果*%@。
另一方面*@%，“以旧换新”既关联着刚需买家##*%，也关联换房卖家@*@@%，是一场“双向奔赴”#@#，需要考虑更多细节和诚意**。例如在政策层面进行完善和监督%%。扩大政策覆盖面*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#，换房人选择较少%##。在促成交易方面%**@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%**#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%**#，政府还应制定规则@#，确保各项优惠政策能落地#*，比如契税减免、中介费减免等#@%*@。同时#@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%##。另外%%@#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*@。而对于参与的房企、国企等来说%#*，首先要拿出有品质的房源*%**，此前有部分地方新房房源品质较低#%%，甚至被认为是售不出的“边角料”%**。
同时%%%**，需要适当延长置换时间##*。“以旧换新”规则下%@#@%，对旧房售出有约定时限#%%#%，但当前销售时间均较长##**。“我们在实际操作中发现%@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%@@，一直难以成交*@**，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#*@@%，延长到半年左右@@#@#。”李秀清说*#*。另外@#@，也要确保参与的楼盘能正常交付%*%@，并且对认购的定金要加强监管@*，对于未能完成“以旧换新”的业主@*#，要能够按约定正常退还#*#。
多位专家指出#@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%%，要更精细化、接地气@*##，尽可能满足各方诉求@%*，才能落地见效#%%。（南方日报）
