大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
东西问·中外对话|“在绿色发展方面,中国一直在发挥引领作用”
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*#*,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期###%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%@%#,在新一轮政策潮中%@#%#,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@%,几乎成为各地的“标配”@*。
据不完全统计%@*@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%##%,大湾区也已有6城“官宣”入局*@%@,其他城市也在积极探索实施%@@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*@。
5月15日起#%%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#**。记者从花都房地产行业协会获悉@@,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#,并且交了新房定金@@*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##,当天反馈比较理想%#*@,“相信后续效果会不错”@#%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*@#,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@###。
4月30日@@@,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@@@@,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*。
广东多城“官宣”入局%*#%@。3月1日@%#*@,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*%,以惠城区为试点%*。
4月23日***,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@@,在一线城市中首个落地“以旧换新”**@@。
4月30日#@**%,中山6个部门联合发布措施**,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%。同日**,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》###@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#。
5月13日@%*%*,佛山发布13条房地产新政%#%@#,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%**%。
可以看出**%**,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@#%@。也有多地虽未“官宣”**#@*,但也正探索实施%**#。比如在江门@#*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**@*。博富控股总裁助理李秀清介绍*@,目前两个项目成交约20套#%%,咨询客户过千组@#,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#@#。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@*,截至目前*@#,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#,并且预计还将有更多城市加入@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@#%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*#@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%##,由房企、中介机构、换房人共同完成###。换房人认购房企新房并优先锁定%#,同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%*。若一定期限内旧房售出@@##,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出%%*#@,则房企退还新建商品住房认购金@@@%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*。从全国范围内来看#@%@,目前#@#,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#。
二是房企收购模式%*%*@,房企按照评估价格收购换房人的二手房%%@*,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*@*#。比如在珠海@@*@#,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@,直接收购存量二手房以促成新房交易@%@#*。
三是政府收购模式@*@##,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@%,由郑州城市发展集团为主体*@%*,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@,同时换房者选购平台房源库中的新房#@%*%。还有一些地方特色的延伸@@#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*##,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@@,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%#,并将其全部用于购买商品房*@#%*,无需卖房即可换新*@%##。
四是政府补贴模式#%,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%。
目前来看***%,三方联动是各个城市主推的模式@#,由于是基于市场自发行为#@##,房企的资金压力�**#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#%@。”李秀清介绍@*#@#,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#,这一模式主要面临二手房市场调整压力%%,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*%@*,换房人无法快速售出二手房@#@,交易周期过长*@*,不一定能促成“以旧换新”##。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@,由于新房选择的局限性较大**%*,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*@#@,比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@#*,惠及面不广@*%@@。
政府或国企收购模式@@,由于信用背书受到欢迎%@#。但财政负担较大#%##,收购规模有限*#@@@,如郑州试点收购500套、南京收购2000套##*@,面对庞大的二手房挂牌量@@,显得杯水车薪*#。另外还需考虑资金平衡%@*,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##@%@,都存在资金平衡、盈亏的考验@%*@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*#%@#,避免闲置空置*@%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@#,有条件可以采取该模式#%#。”罗异铿说%%*%@,而政府补贴模式#*@*@,目前一般仅在非一线城市实施*@**%,大部分城市的补贴力度也相对较小**@。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%@@%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*#**%,住房“以旧换新”处于起步阶段*@*,实施时间较短*%#,并且不少地方仍待出台具体实施细则%@。但无论哪种“以旧换新”模式@*#*,都是一场多方博弈%@,一些共性问题亟待解决#%#。
一方面#*%*,需要多方合力推进%%@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%@,单靠政府或市场的力量都十分有限#**%,需要政府、企业、业主多方合力推进*@%#。”罗异铿提醒#*@#*。因此#*@*%,未来的“以旧换新”也需要因地制宜**@#,多种模式相结合@%%,以产生更大效果%%*%*。
另一方面**%,“以旧换新”既关联着刚需买家*@@#,也关联换房卖家#%,是一场“双向奔赴”%#%%,需要考虑更多细节和诚意##%。例如在政策层面进行完善和监督**#。扩大政策覆盖面*@%%,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%@%#,换房人选择较少**@。在促成交易方面@#%%%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**@##,政府还应制定规则@@,确保各项优惠政策能落地*%@,比如契税减免、中介费减免等***@。同时@@,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%@%,让业主放心地参与到“以旧换新”中*@@@。另外*%@,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@。而对于参与的房企、国企等来说##@*,首先要拿出有品质的房源%@*,此前有部分地方新房房源品质较低%#%%,甚至被认为是售不出的“边角料”%%%。
同时@%*#@,需要适当延长置换时间%**%#。“以旧换新”规则下*##,对旧房售出有约定时限*#@#@,但当前销售时间均较长@%%@。“我们在实际操作中发现###,例如有些房主对旧房的心理价位很高@#,一直难以成交#@,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%##*,延长到半年左右**。”李秀清说@*%#。另外%%%#*,也要确保参与的楼盘能正常交付@*,并且对认购的定金要加强监管@%%@,对于未能完成“以旧换新”的业主#%@*,要能够按约定正常退还%@。
多位专家指出%@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@%,要更精细化、接地气*@*%,尽可能满足各方诉求@#%,才能落地见效#**#。(南方日报)
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