大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自：中新网
东西问·中外对话｜从“产能过剩论”到对华加征关税，美国贸易保护主义棋局意欲何为？
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%#@，在新一轮政策潮中#@##%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*@@#，几乎成为各地的“标配”#%。
据不完全统计#%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#*%，大湾区也已有6城“官宣”入局**@*，其他城市也在积极探索实施@#%@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@。
5月15日起##，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*。记者从花都房地产行业协会获悉#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%*#，并且交了新房定金#*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*@@，当天反馈比较理想%#*，“相信后续效果会不错”%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@%*。
4月30日*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@@%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%%。
广东多城“官宣”入局%%#。3月1日@#@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@#@@，以惠城区为试点%**@@。
4月23日@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@@#@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*#@。
4月30日##@@，中山6个部门联合发布措施%@@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%**。同日*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#%*#。
5月13日#%*#，佛山发布13条房地产新政*#@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**%。
可以看出%@@*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@*@@。也有多地虽未“官宣”%#%@*，但也正探索实施*%##。比如在江门###%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#*。博富控股总裁助理李秀清介绍*@@@，目前两个项目成交约20套%*#，咨询客户过千组%@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@##，截至目前%@#@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%*#%@，并且预计还将有更多城市加入%%##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#%%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@#，由房企、中介机构、换房人共同完成###。换房人认购房企新房并优先锁定*#*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@*。若一定期限内旧房售出#*%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@@**，则房企退还新建商品住房认购金#*#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%*。从全国范围内来看%#@，目前%%##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#%@。
二是房企收购模式#**%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@*#*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%###。比如在珠海#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%，直接收购存量二手房以促成新房交易@##*。
三是政府收购模式@@*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@**。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@**，由郑州城市发展集团为主体%##，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%，同时换房者选购平台房源库中的新房##%**。还有一些地方特色的延伸%#@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#***，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@%#*，并将其全部用于购买商品房###，无需卖房即可换新*@。
四是政府补贴模式@%@#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%#%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%#**。
目前来看%*##*，三方联动是各个城市主推的模式@%@*@，由于是基于市场自发行为@#*，房企的资金压力�%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##**。”李秀清介绍**##%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%@%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%**@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*%，换房人无法快速售出二手房@@#@*，交易周期过长**，不一定能促成“以旧换新”@*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%#@，由于新房选择的局限性较大%*@%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##@%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#，惠及面不广@%。
政府或国企收购模式***，由于信用背书受到欢迎*@%@。但财政负担较大@%##，收购规模有限*#%%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#，面对庞大的二手房挂牌量@#*#，显得杯水车薪@*。另外还需考虑资金平衡%*%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%###，都存在资金平衡、盈亏的考验#@##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#*，避免闲置空置*##*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@#%#，有条件可以采取该模式#%@#。”罗异铿说*%***，而政府补贴模式%@@，目前一般仅在非一线城市实施%**@，大部分城市的补贴力度也相对较小##@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%*%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@###，住房“以旧换新”处于起步阶段%@@，实施时间较短@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@@。但无论哪种“以旧换新”模式*%#*@，都是一场多方博弈#@@@#，一些共性问题亟待解决**。
一方面####，需要多方合力推进%%*@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@*@%，单靠政府或市场的力量都十分有限%%@，需要政府、企业、业主多方合力推进@@*。”罗异铿提醒#%*@。因此#*@##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@#，多种模式相结合#*%@，以产生更大效果#@%%@。
另一方面##，“以旧换新”既关联着刚需买家%@#@%，也关联换房卖家%%#%，是一场“双向奔赴”#@@*，需要考虑更多细节和诚意*%。例如在政策层面进行完善和监督#@。扩大政策覆盖面%**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%，换房人选择较少#%。在促成交易方面@**%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@%，政府还应制定规则%@@@@，确保各项优惠政策能落地#%@，比如契税减免、中介费减免等%%。同时@@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@#。另外#%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*@%#。而对于参与的房企、国企等来说%%#*，首先要拿出有品质的房源%#%**，此前有部分地方新房房源品质较低%#%@*，甚至被认为是售不出的“边角料”%@@。
同时##@@，需要适当延长置换时间#@%。“以旧换新”规则下*%%，对旧房售出有约定时限@*#@#，但当前销售时间均较长*@*@#。“我们在实际操作中发现***，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@%#*，一直难以成交%@#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%*#，延长到半年左右@##%。”李秀清说@@#。另外%@##，也要确保参与的楼盘能正常交付*#，并且对认购的定金要加强监管@%@*@，对于未能完成“以旧换新”的业主%@##*，要能够按约定正常退还@#%#%。
多位专家指出***@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@*，要更精细化、接地气#%，尽可能满足各方诉求*%#，才能落地见效*#%%@。（南方日报）
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