大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 13:21:53 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”**%@*，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@%，在新一轮政策潮中#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@**，几乎成为各地的“标配”#@。

　　据不完全统计*%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%*#，大湾区也已有6城“官宣”入局@%%#@，其他城市也在积极探索实施@@#@。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策##，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##@#。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##%#@。

　　5月15日起#%#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@#。记者从花都房地产行业协会获悉#@@*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%##，并且交了新房定金*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*，当天反馈比较理想#%#*，“相信后续效果会不错”%*%#*。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@%**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#*%。

　　4月30日*#@@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%@@#。

　　广东多城“官宣”入局@%。3月1日%*%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%，以惠城区为试点@%##*。

　　4月23日%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@。

　　4月30日@@@*，中山6个部门联合发布措施**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@。同日@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@。

　　5月13日%##，佛山发布13条房地产新政%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”***。

　　可以看出@%%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#*%。也有多地虽未“官宣”%@@*%，但也正探索实施%%%#%。比如在江门*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%@@。博富控股总裁助理李秀清介绍#@，目前两个项目成交约20套%%%#，咨询客户过千组#**@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*@%#。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#%%%#，截至目前%%**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%*%%#，并且预计还将有更多城市加入#%。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#@%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@*%。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@@，由房企、中介机构、换房人共同完成%%@@。换房人认购房企新房并优先锁定*@@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@%%#。若一定期限内旧房售出##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*%#，则房企退还新建商品住房认购金*%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##*#%。从全国范围内来看@#**，目前#%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@***。

　　二是房企收购模式**，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#。比如在珠海***#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%*#%，直接收购存量二手房以促成新房交易#%@#。

　　三是政府收购模式#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房##%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#%@*，由郑州城市发展集团为主体**@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**@%*，同时换房者选购平台房源库中的新房%*%#。还有一些地方特色的延伸*@%@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#*@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@#@*，并将其全部用于购买商品房@#@，无需卖房即可换新@##。

　　四是政府补贴模式@%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##%。

　　目前来看@*#，三方联动是各个城市主推的模式%#@*，由于是基于市场自发行为@#，房企的资金压力�%*##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@*#%。”李秀清介绍@#%#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@***。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@#*#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*#%@，换房人无法快速售出二手房#%，交易周期过长*##，不一定能促成“以旧换新”#%%*#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展#*，由于新房选择的局限性较大%#*%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高###，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*%@，惠及面不广*@#。

　　政府或国企收购模式@%，由于信用背书受到欢迎@@@。但财政负担较大%@*，收购规模有限%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@@，面对庞大的二手房挂牌量#%@#，显得杯水车薪#%%*。另外还需考虑资金平衡#*@#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%，都存在资金平衡、盈亏的考验@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*#，避免闲置空置@@*%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#*#，有条件可以采取该模式*%*。”罗异铿说*#，而政府补贴模式@@，目前一般仅在非一线城市实施%*，大部分城市的补贴力度也相对较小%@%*#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#***#，住房“以旧换新”处于起步阶段#@，实施时间较短*%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则****。但无论哪种“以旧换新”模式%%#*，都是一场多方博弈%@*，一些共性问题亟待解决%%*%。

　　一方面@*#，需要多方合力推进##@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%@，单靠政府或市场的力量都十分有限%@#*，需要政府、企业、业主多方合力推进*#*。”罗异铿提醒@@#。因此@#@%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@*，多种模式相结合#*%%，以产生更大效果*%*%#。

　　另一方面#@，“以旧换新”既关联着刚需买家%*@，也关联换房卖家%%，是一场“双向奔赴”@@，需要考虑更多细节和诚意*#。例如在政策层面进行完善和监督*@%*#。扩大政策覆盖面%%*@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘**，换房人选择较少***。在促成交易方面#%#@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#%*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%@#，政府还应制定规则@%#，确保各项优惠政策能落地@*，比如契税减免、中介费减免等@%%@#。同时**@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#%**，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#。另外%*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@%。而对于参与的房企、国企等来说*#**，首先要拿出有品质的房源#@，此前有部分地方新房房源品质较低*#@，甚至被认为是售不出的“边角料”*#@。

　　同时#*#，需要适当延长置换时间@#%。“以旧换新”规则下%#**@，对旧房售出有约定时限#%，但当前销售时间均较长*#@%@。“我们在实际操作中发现%*@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*，一直难以成交#*#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%@，延长到半年左右@@#*。”李秀清说*#@。另外%#，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管%@#，对于未能完成“以旧换新”的业主##*#，要能够按约定正常退还##@。

　　多位专家指出@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@，要更精细化、接地气@%，尽可能满足各方诉求@*，才能落地见效#@。（南方日报）

【编辑:李岩】

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