楼市进入新一轮“去库存”阶段？

　　羊城晚报记者 徐炜伦

　　“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题*%*%*。日前#%%@，中共中央政治局召开会议%@*，分析研究当前经济形势和经济工作*@@#%，在针对房地产市场的表述中#@@@%，会议强调%%#，要持续防范化解重点领域风险%%*%。继续坚持因城施策*@#，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任@@，切实做好保交房工作**@#，保障购房人合法权益@**@。同时*%%%@，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待@@#，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施*#*，抓紧构建房地产发展新模式***%，促进房地产高质量发展#*@**。

　　其中%@@#，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段@@。当前*@**%，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限@#@，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本@@***。与此同时@@#%*，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布#@，这一轮“去库存”**%%，有望促使房地产市场更加平稳健康发展*#@@。

　　全国多地推出楼市新政促进住房消费

　　当前%*#，全国多地的购房政策发生了众多变化*@#。其中%@***，住房“以旧换新”@*@#%，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日@*，深圳市启动“换馨家”活动@%**，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售@%#，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”*@@%@，国企平台或开发商直接收购旧房*@%#，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息%%#，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作#*#。根据中指研究院监测数据@%#@，截至5月6日%%***，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”%*，并预计2024年将有更多城市出台配套政策%#@#，进一步促进置换需求释放###*%。

　　作为购房款的重要支出选项%%，住房公积金也是各地积极调整的政策手段#@#@。5月6日%@%，武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%@#@@*。此前4月%%%*，北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政*##，直接降低购房人的购房成本*#**。

　　为减轻购房人偿还房贷的压力#@##，各地还对房贷利率下限进一步放宽%*%@。5月7日#%，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限##@%。据悉@@，4月以来%*%#，已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限##，既包含三、四线城市%##，也有热门二线城市%*##@。

　　“总结今年二季度各地的购房政策情况**#，包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策%@@，可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’*@%，实实在在降低了购房成本和交易成本*@@@@。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示#@*#*。

　　此外#@*#，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉**%。4月30日#@@%#，北京市时隔13年再次优化住房限购政策**，核心内容是在现有限购政策基础上#*@#*，对该市“五环”外增加一套购房指标*@#。5月6日@*，深圳分区优化住房限购政策@%@#@，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房**，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年%%*@。5月9日#%@##，杭州市全面取消住房限购#@，全市范围内购买住房**#@@，不再审核购房资格@@@%#，同时###@，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户#%%*，不再受学历等限制#*#。

　　严跃进表示：“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策#*，说明此举有非常强的导向性*#*%，即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点@*#@。我们认为*##@，无论从哪个城市来讲**，购房政策都是空前的宽松*@#%@，将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响**@*%，提振市场情绪**%%。”

　　消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易

　　中共中央政治局会议指出**@，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%*。“这里的存量房产%@%@，一般要理解为是二手房房源@%，而不是房企的一手房库存##%%。虽然从广义上理解%#%**，两者也都是存量房产的概念*@#@，但从狭义角度看*%#%#，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’@###。”严跃进谈道@##，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题##%。”

　　“当前#*，存量房已经是市场主要供应了@@##*，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大##，而且二手房去化周期远比新房要大#@。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示%%*@，“当务之急是给海量的二手房库存泄洪%@%。”

　　据记者检索@*%#，线上房产交易平台链家显示#*@%%，截至5月9日中午#%，广州二手房挂牌量约14.6万套%##，北京约14.3万套%*#，上海约6.8万套%#，深圳约4.7万套%@%**，杭州约15.4万套@*##*。中指研究院统计数据显示#*%#，2024年4月#@*%*，百城一手房价格环比上涨0.27%*#@#，二手房价格环比下跌@*，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%@*%@@，但表现仍好于一手房@@%%。

　　“二手房价格下跌幅度比一手房大@%**@，已经冲击到一手房定价体系@*%，具体来说就是二手房价格下跌%*#，导致一手房被迫跟着降价%#*##，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工*%@%，因为一手房很难卖出去*###。”李宇嘉表示@#*#，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大%%@，刚需转向二手房%%，改善主要在一手房*%*%，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来#%%@*，这是稳定市场、稳定行业体量的关键##%#。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来***#%，央企和地方国企%#*%@，收购市场上的存量二手房房源@##*，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者*%，实现资金闭环%**。通过提高流通率稳定价格体系@***，传导至一手房交易#*@#。”

　　中指研究院分析人士也认为%#，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实##，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向*%*。

　　供地计划需与商品房去化周期相结合

　　在中共中央政治局会议召开的前一天*@%@@，4月29日%#@*，自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)@%*，明确各地要按照“以人定房%*，以房定地”的原则@#，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排@#%@%。

　　“‘人房地’联动机制加快建立**##，未来人口规模大且人口增长的城市#*##@，土地供应也将得到更多保障%*#@。”中指研究院市场研究总监陈文静表示#**，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保@#@，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设%@%，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现%**，一是通过协议划拨方式%%@#@，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式#*##*，建设保障性住房#**%*。“优先安排保障性住房供地*@*#，为保障房建设提供了土地保障@@#@#，表明未来保障性住房建设节奏将加快%%*，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系@*，加速构建房地产发展新模式*@%。”

　　值得关注的是%#@，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求#%%##，提出商品住宅去化周期超过36个月的***#，应暂停新增商品住宅用地出让@*@*，同时下大力气盘活存量@@*，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市%@，要按照“盘活多少、供应多少”的原则@@，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限###@。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应#@*，抑制存量住宅用地不合理增长@@%@#。

　　当前**@#%，全国多地商品房去化压力明显%#。根据中指研究院数据**@%，截至2024年3月@*，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月*@%@#，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月*@，个别二线城市出清周期处于合理水平*%%。陈文静表示#@%*，说明当下市场环境下@@@%，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行##@。

　　李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件#*#*，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待*%@%。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹*@。统筹增量和存量#*，必须要针对有效房源@@#@#，提升房屋的居住品质**##%，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板%%**%，推动优质新房供应##。”

　　李宇嘉建议*@，一方面*#*#，对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域##，暂停供地*#。另一方面%*#，全面推进二手房“以旧换新”%@##，开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来*@%#，不能把“以旧换新”当作去尾货的机会**@@。要让“换新”的买家真正看到#%，要买的房子是能改善自己居住的好房子#*。“这个新期待*%@%*，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源**。”