58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束@*，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析*%%#，整体来看*%%*，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点@##。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善@%，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看*%，2023年@%@*，物管行业呈现明显分化的特点*@%。

　　据中指研究院统计数据显示@@**@，58家上市物企中#*#，第一名碧桂园服务营收超过400亿元#*，最后一名仅3.4亿元@#@，为中天服务*#。

　　头部企业优势明显*%@，“碧万绿”取得收入的前三名#%%@。其中@%#，2023年#*@*，碧桂园服务实现营收426.1亿元**#，同比增长3%@@###，营收规模排名第一%*@*。其次是万物云%*#，实现总收入约332亿元@#@@*，同比增长10.2%%#*。第三是绿城服务*@*@，收入173.9亿元***，同比增长17.08%@%@。不过#%#，对比来看*@*，第三名与前两名差距较大%*。

　　第二梯队的物企@#%，收入规模在100亿元-160亿元#*，阵营内差距较小#*%%%。其中#@，雅生活收入154.4亿元#*，保利物业150.6亿元#@#*，华润万象生活147.7亿元@%#@#，中海物业130.5亿元@@##，恒大物业124.9亿元*##@。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家@@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#*@。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下*%#，共17家**%#，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%@。

　　从上市物企营收增速来看#@，2023年回落明显%#%*。克而瑞数据显示@*#*，2023年%#，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元#*##*，均值为48.85亿元@#，同比增长14.34%*#，增速较上年同期下降4.7个百分点%#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元#@*%@，同比增长8.6%%%*，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点####，下滑幅度整体较大#%。

　　对于收入增速下滑原因**，亿翰智库分析@%#%@，一方面是受到地产开发下行影响@%*#，增量市场交付有所减少#%，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外%#%*，增值服务收入也有所减少#@%，同样受上游房地产企业影响@##@*，物企主动缩减非业主增值服务收入%#*@%，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@##%@。

　　具体来看%*@@，中指研究院统计的58家上市物企中%#%*，44家营收实现同比增长#%%%%，14家出现下降@##**。增幅排在第一的是建发物业%*@%#，同比增长55.83%；其次是滨江服务%#%#，增幅41.69%；第三是苏新服务@*@@%，增幅35.73%#@。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家*#@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@#*@#。值得关注的是**%##，规模排名靠前的世茂服务、融创服务@@#@%，营收也出现下降%%@#。世茂服务营收82.03亿元*##%%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元*%，同比下降1.64%#@*。此外@@*#%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务*##，营收也都出现下滑**#。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看%@##%，2023年物管行业整体是增收不增利#**#，部分企业不仅利润下降#@，还出现亏损#**##。

　　58家上市物企中##%*，49家实现盈利*@##，9家处于亏损状态%*@。其中*%*，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%@#*，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业%*@%。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务@#%%，利润规模在5.2亿-7.5亿元%#*。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务%@。其中金科服务亏损最多%#%，其次是建业新生活、佳兆业美好*#。

　　年报显示#@，2023年@***，金科服务净亏损9.82亿元%*#*，归母净亏损9.51亿元@*%@*。建业新生活亏损约5.78亿元@#，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元%##，2022年同期为5.62亿元@%#。

　　从净利润同比增速来看%*#，58家物企中@*#，刨除9家亏损企业%%@#，28家企业净利润同比增长*%%%，21家同比下降%@##*。其中###*@，增速最高的是建发物业*#，净利润5.47亿元#@*##，同比增长117.79%；其次是第一服务控股*%%，净利润7015万元@##，同比增长38.78%；第三是华润万象生活*@@@，同比增长32.96%@@@*#。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%##@%。其中*@，世茂服务降幅最大@%，净利润3.17亿元@%%，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务*%*，同比下降108.41%；另外**%，弘阳服务同比下降84.83%%*#。

　　对于下降原因%#，弘阳服务称*##@#，由于地产行业市场环境的不利影响*##*#，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低#@#@，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元#*#*@，降幅高达46.3%@*%##。

　　整体来看@@，2023年*%#@，上市物企增长质量有待提高*%%。从行业层面来看@#@，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元***，同比增长6.8%*@，利润增速并未跑赢营收增速%@#%。其中#%@@，共24家物企出现毛利润下滑*%*。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示%#，物业企业2023年利润下降*@@，其实不是物业公司本身的问题##*%，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#*@，2023年只不过是逐步回到真实的状态##，当然%@%**，也有一些物业企业进行了大量收并购*#*#，但实际上并没有完成所收购企业的融合#*@*，或者未能真正达到原来的收购预期#%@，导致大量计提商誉减值**%*，这方面也是影响物业公司利润的一个方面#@。此外**#@%，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清*#，这也导致了利润下降%*，而这可能是一个短时的现象###。

　　此外#*#%，从盈利水平来看#%@@，过半上市物企毛利率同比下降%*。中指研究院统计的58家物企中*#，平均增速为-1.45%%##，其中%##@#，19家同比增幅为正%@@，39家增幅为负%@%@，典型的增收不增利%@。具体来看#%*#@，降幅最大的是德商产投服务*@#，毛利率为26.84%#@#，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家#%，毛利率24.94%%@#@*，同比下降6.95个百分点%%@#*。

　　亿翰智库称#@#@，从利润率角度来看@@##，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*#，2023年平均毛利率约为20.25%#@%@%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@*##@，净利率以及归母净利率相对保持稳定@%。

　　万物云董事长朱保全认为%#，当下@*%#@，很多企业毛利下滑#*#*，其实就是财务报表的一次清洗%%%@，过去来自于关联单位的业务比例高*%@@，毛利也高@*#%*，关联收入比例下降了##*#，毛利自然下降了##*。

　　对于盈利水平的下降#@##*，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%#，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升#**%。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*%，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@*，是对于关联企业的减值拨备*@%。受地产开发流动性危机影响%%@%，关联方应收款风险上升#@%*#，这些物企对应收款等进行大额减值拨备*#。

　　对于利润下降%*@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备##@*@。其称@@#%，出于谨慎性原则%*%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元#@##。

　　建业新生活公告也指出##*%#，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备@*，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模@%#*，导致该分部收入和盈利能力下降@@*#。

　　据了解%@@#*，2023年%*#，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元#@**，同比大增548.41%@@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因#@%。

　　此外*@%@@，弘阳服务利润显著下降*%%%，主要因房地产行业市场环境变动%#*#，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加%*。数据显示@#@#%，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*#*@，较2022年的927.4万元同比增长85.42%#@@。

　　还有雅生活@#%，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元@%@%%，同比增长14.9%*@*%。

　　雅生活指出%#%@，净利润下滑的原因%*，一是业务结构调整%#*@%，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则**，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*#*@。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称%%，2023年%*，部分企业关联方面临流动性困境*%，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加*%，坏账风险加大#*%，利润“失血”@@。不过@*，商誉及无形资产占净资产的比重下降*%@#，商誉减值对物企利润的冲击减弱%%*%@，但企业出于谨慎考虑@#*，计提商誉减值准备%@，对利润的影响仍需时间消化#@*%。其中##%，国企凭借稳定关联方的加持%*#%#，受减值影响较低@@*@#，利润及利润率仍有保障%#。

　　牛晓娟进一步称*@*，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响*@%%@，物企仍需进一步提升自身的独立性#%#，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元@#%*%，通过招投标、合资合作、并购等方式@%@，降低关联方项目供给占比**@@%，使业务开展更加科学合理**。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线@*%@%，地产开发行业遭遇现金流挑战#%，违约不断*%##*，对于关联度较高的物业企业来说*@*%*，有了前车之鉴**#，对于现金流的管理与重视都在2023年加强*@%。

　　在2023年物企业绩发布会上@@@，“经营性现金流”成为高频词之一@%@%%。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本#@*，行业内的流动比率均值约为1.86#%#%，处于良好的合理区间**@#。其中52家物企的流动比率大于1#@#，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量@%。

　　克而瑞显示##，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元%##，较同期增长10.4%#%@@，增速由负转正@%#@，7成以上的企业现金及现金等价物提升#*#@。

　　其中*#@%，万物云现金及现金等价物最高*@#%%，为157.45亿元；其次是华润万象生活%*%，为156.33亿元；第三是碧桂园服务@#，为126.37亿元*%**。

　　从经营性现金流净额表现来看@*@%%，企业安全系数也正在提高@@。多家上市物企盈余保障倍数超过1#*#%%，如世茂服务该比例高达3.25@%%#。

　　即便如此*@，仍要关注应收账款的潜在风险@#%%。从整体情况来看#%%，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元***，同比增长13.45%@@*%@，较上年同期下降19.9个百分点@@%#，但仍高于营收增速(7.19%)#**#%。应收账款周转天数提升仍是普遍现象*#，下降的企业不足2成*#，应收账款回收难度依然较大#@@@*，坏账风险依然存在@*。

　　以建业新生活为例*%，2023年@#，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元*#，占总规模比例约57.01%%*%，虽然呈下降趋势%#，但是这个比例仍然较高**，业绩未能摆脱地产公司的影响@%。

　　牛晓娟指出%@*，总体来看%#@#，随着企业独立性的进一步提升#%%，在经历了前两年大额计提减值后#*，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转#*#@#，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控*#@#。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*%#*@，有业内人士分析@@@，物企整体盈利水平仍将持续下降*%。那么***%#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议%*%*，构建服务价格动态调整机制*%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度##*@%，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务#@@@%。

　　展望未来#%@*#，牛晓娟认为#%%@，物业企业为实现业绩增长@@，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设%@。从行业长远发展看##，做好基础服务的同时*#*%，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域**@@@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后*@，如何充分发掘物业的自身优势%%，进一步激活多元赛道潜力@*@%，是行业面临的重要课题##%@，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务%%#。

　　牛晓娟进一步指出%#*，物业服务企业要顺势而为#*，积极拥抱科技*@%，将新技术不断应用于管理和服务#%*%，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案@#%%，不断打破服务边界**%，满足不同业态的物业管理需求*@#@%，开启“智慧物管”新时代#%*@。

　　牛晓娟表示#%**#，随着行业发展节奏放缓@*##，由高速发展转为高质量发展#%@*，企业对于人员素质和能力提出了更高要求*@。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的%@#，物业服务质量与员工的素质息息相关@@**，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队@%%，招聘更多专业人才@@，实现组织结构的优化及员工素质的提升%@，为企业未来发展积蓄能量@%@。

　　“总体来看@%%，物管行业虽然步入低速增长时代@#，但仍充满机遇@*。未来*@@@#，物企仍将顺势而为##%#%，不断开拓创新#%%@，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展##%。”牛晓娟说*%*。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报