大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:54:33 | 来源：GG之家
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本文转自：中新网

最高法发布纪念国家赔偿法颁布三十周年典型案例

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#@@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后**，在新一轮政策潮中%@@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#@，几乎成为各地的“标配”@%。

　　据不完全统计%*#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*##，大湾区也已有6城“官宣”入局#@，其他城市也在积极探索实施@#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@%@。

　　5月15日起@#@%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%#%%。记者从花都房地产行业协会获悉*%#**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*#%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@@#，并且交了新房定金%@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%*%@，当天反馈比较理想*%#，“相信后续效果会不错”*%#%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%%#*。

　　4月30日**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”***，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#@##。

　　广东多城“官宣”入局##*。3月1日#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@@*，以惠城区为试点@%#%%。

　　4月23日*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%*#*。

　　4月30日@#*，中山6个部门联合发布措施##%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%%。同日%%@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%##*。

　　5月13日#*@，佛山发布13条房地产新政*@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%#@#@。

　　可以看出@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#@%%。也有多地虽未“官宣”%@*@，但也正探索实施@%@**。比如在江门*#*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@。博富控股总裁助理李秀清介绍@@*，目前两个项目成交约20套*#，咨询客户过千组@%*%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@@@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示*@@*，截至目前%***，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%@，并且预计还将有更多城市加入*####。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@#%@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@@，由房企、中介机构、换房人共同完成*#%。换房人认购房企新房并优先锁定*%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#。若一定期限内旧房售出@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@###@，则房企退还新建商品住房认购金*@*##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%*@*。从全国范围内来看%@@*，目前#%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@%*#。

　　二是房企收购模式***@，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%##。比如在珠海@@#%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@%，直接收购存量二手房以促成新房交易#*@#。

　　三是政府收购模式#%%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房##。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@%#*，由郑州城市发展集团为主体%@%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#*，同时换房者选购平台房源库中的新房**@*#。还有一些地方特色的延伸%*#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@**，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%#%，并将其全部用于购买商品房@@*，无需卖房即可换新#*@。

　　四是政府补贴模式#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@%#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%。

　　目前来看@%，三方联动是各个城市主推的模式*#%，由于是基于市场自发行为@@@@%，房企的资金压力�#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯###。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*。”李秀清介绍*@*#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##，这一模式主要面临二手房市场调整压力@*%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##@%@，换房人无法快速售出二手房*%%%@，交易周期过长##，不一定能促成“以旧换新”@*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%@，由于新房选择的局限性较大*%%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%%#*，惠及面不广*#。

　　政府或国企收购模式*@*，由于信用背书受到欢迎***%。但财政负担较大#*#@，收购规模有限#*#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*#%##，面对庞大的二手房挂牌量###@%，显得杯水车薪%#%。另外还需考虑资金平衡#*@*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@*，都存在资金平衡、盈亏的考验*%@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@#，避免闲置空置%@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@#*#，有条件可以采取该模式%%#*%。”罗异铿说@@，而政府补贴模式%#%*，目前一般仅在非一线城市实施*#%#@，大部分城市的补贴力度也相对较小##@@#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前%*，住房“以旧换新”处于起步阶段*#@，实施时间较短%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#@@。但无论哪种“以旧换新”模式%%，都是一场多方博弈@%，一些共性问题亟待解决**。

　　一方面*#，需要多方合力推进@@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**#，单靠政府或市场的力量都十分有限%#**，需要政府、企业、业主多方合力推进%@。”罗异铿提醒%@###。因此%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%@，多种模式相结合#%#%，以产生更大效果%@@。

　　另一方面*@，“以旧换新”既关联着刚需买家@##，也关联换房卖家*%#*@，是一场“双向奔赴”%#*##，需要考虑更多细节和诚意%@#*。例如在政策层面进行完善和监督%**。扩大政策覆盖面*##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%%##，换房人选择较少*@。在促成交易方面*@%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##*%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%##，政府还应制定规则**，确保各项优惠政策能落地*@*#*，比如契税减免、中介费减免等#*%%。同时%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@##。另外#%@%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%@#。而对于参与的房企、国企等来说*#@，首先要拿出有品质的房源*%@@，此前有部分地方新房房源品质较低@#，甚至被认为是售不出的“边角料”%@。

　　同时*%@#*，需要适当延长置换时间%@*。“以旧换新”规则下#*，对旧房售出有约定时限*#，但当前销售时间均较长@@。“我们在实际操作中发现*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@@，一直难以成交%%*%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*%@，延长到半年左右#%%。”李秀清说**%*。另外**#@*，也要确保参与的楼盘能正常交付@@，并且对认购的定金要加强监管%*，对于未能完成“以旧换新”的业主@*#，要能够按约定正常退还@**。

　　多位专家指出%##@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@*，要更精细化、接地气#%#@@，尽可能满足各方诉求@@，才能落地见效*%@。（南方日报）

【编辑:李岩】


　　

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