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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#**%*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@%，在新一轮政策潮中@%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@##@%，几乎成为各地的“标配”**@*@。
据不完全统计%%@%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**，大湾区也已有6城“官宣”入局*#@*，其他城市也在积极探索实施@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%@*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*%*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*@@%。
5月15日起#@@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*@。记者从花都房地产行业协会获悉*%@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%**，并且交了新房定金@*#%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@，当天反馈比较理想#@，“相信后续效果会不错”*%@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*。
4月30日%%@#%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#。
广东多城“官宣”入局%%%。3月1日#@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@*，以惠城区为试点*#*@#。
4月23日@%*##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知***#*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@**#。
4月30日*@@，中山6个部门联合发布措施*@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%##@。同日@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@**%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@%@。
5月13日*#@*#，佛山发布13条房地产新政%#@%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*。
可以看出#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@。也有多地虽未“官宣”*%#，但也正探索实施@@。比如在江门%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@。博富控股总裁助理李秀清介绍#@#，目前两个项目成交约20套@%%@，咨询客户过千组%@@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%###，截至目前%@#@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**%*，并且预计还将有更多城市加入*#%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*@%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#%，由房企、中介机构、换房人共同完成**@@。换房人认购房企新房并优先锁定##**%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@**%。若一定期限内旧房售出%##**，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*###，则房企退还新建商品住房认购金*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*##@*。从全国范围内来看%%*%，目前*@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*%。
二是房企收购模式#****，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#@@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%#@。比如在珠海#@@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”***，直接收购存量二手房以促成新房交易@*@。
三是政府收购模式*%#*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%#，由郑州城市发展集团为主体@#@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%@%，同时换房者选购平台房源库中的新房%%。还有一些地方特色的延伸#@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@*%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@，并将其全部用于购买商品房*#@#*，无需卖房即可换新@@。
四是政府补贴模式*#%##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#*@#。
目前来看@%%%%，三方联动是各个城市主推的模式#%@@@，由于是基于市场自发行为@#@，房企的资金压力�##%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#@%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##%@#。”李秀清介绍**@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@*%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*@@，换房人无法快速售出二手房@@#@，交易周期过长#%，不一定能促成“以旧换新”*%%**。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#%@%，由于新房选择的局限性较大#*@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%，惠及面不广%@**@。
政府或国企收购模式*#@*，由于信用背书受到欢迎@**@。但财政负担较大%**，收购规模有限@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@@#@，面对庞大的二手房挂牌量#@，显得杯水车薪##。另外还需考虑资金平衡#@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*，都存在资金平衡、盈亏的考验@@*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*@%*，避免闲置空置@*%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%#@#，有条件可以采取该模式@*%%。”罗异铿说*##@#，而政府补贴模式***@#，目前一般仅在非一线城市实施*@，大部分城市的补贴力度也相对较小**@@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#***%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前***，住房“以旧换新”处于起步阶段*@%##，实施时间较短#*%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@*##。但无论哪种“以旧换新”模式@*#*，都是一场多方博弈%%，一些共性问题亟待解决%@#*。
一方面@*%，需要多方合力推进**###。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**#%，单靠政府或市场的力量都十分有限*%，需要政府、企业、业主多方合力推进@%。”罗异铿提醒#%*%。因此@%#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*，多种模式相结合@@**#，以产生更大效果%*。
另一方面#@@*，“以旧换新”既关联着刚需买家***，也关联换房卖家#*%*%，是一场“双向奔赴”*##，需要考虑更多细节和诚意@%*。例如在政策层面进行完善和监督%@。扩大政策覆盖面##*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#%*#，换房人选择较少@#%@。在促成交易方面%*#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@@，政府还应制定规则*#***，确保各项优惠政策能落地%#，比如契税减免、中介费减免等%*%@。同时%#*@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*，让业主放心地参与到“以旧换新”中**。另外*%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*。而对于参与的房企、国企等来说%*@，首先要拿出有品质的房源@*@*，此前有部分地方新房房源品质较低@%，甚至被认为是售不出的“边角料”*%%@。
同时*#@*%，需要适当延长置换时间###%。“以旧换新”规则下#@%#*，对旧房售出有约定时限#*#@#，但当前销售时间均较长%#@*。“我们在实际操作中发现#@##@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*%%@，一直难以成交###@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#@#%，延长到半年左右##%#。”李秀清说##@。另外*%#*，也要确保参与的楼盘能正常交付@*，并且对认购的定金要加强监管**@%@，对于未能完成“以旧换新”的业主@@##，要能够按约定正常退还%%*。
多位专家指出#@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*，要更精细化、接地气#%*@，尽可能满足各方诉求#%@*，才能落地见效**%。（南方日报）
