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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%%*#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*，在新一轮政策潮中#*#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*%*，几乎成为各地的“标配”#*@。
据不完全统计@@%**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@，大湾区也已有6城“官宣”入局@@，其他城市也在积极探索实施%%##。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@%。
5月15日起##%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%**@。记者从花都房地产行业协会获悉*@%%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#**@，并且交了新房定金@%%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*%@，当天反馈比较理想@**，“相信后续效果会不错”%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#%%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@@。
4月30日**%#%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#**。
广东多城“官宣”入局#%。3月1日#%#@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%*@#，以惠城区为试点@@#**。
4月23日#*@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@。
4月30日@*#@，中山6个部门联合发布措施@#%*%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”##。同日@@*#*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#%@@。
5月13日%*##，佛山发布13条房地产新政@#**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@*%。
可以看出%@%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@#@#。也有多地虽未“官宣”@%，但也正探索实施@*%。比如在江门%*#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*%#@。博富控股总裁助理李秀清介绍@*%*#，目前两个项目成交约20套#*@%@，咨询客户过千组%@%%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%@#%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%，截至目前@@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@，并且预计还将有更多城市加入%%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@***，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@%*，由房企、中介机构、换房人共同完成#%。换房人认购房企新房并优先锁定%@%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@##@#。若一定期限内旧房售出*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@#，则房企退还新建商品住房认购金%##*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*。从全国范围内来看#*，目前%@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%@。
二是房企收购模式%#***，房企按照评估价格收购换房人的二手房@*#*@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款***@。比如在珠海%%%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@@*@，直接收购存量二手房以促成新房交易@@。
三是政府收购模式%##*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州##@#*，由郑州城市发展集团为主体**@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#@%@，同时换房者选购平台房源库中的新房@#%%#。还有一些地方特色的延伸@##@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@@*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%#@%，并将其全部用于购买商品房%#*，无需卖房即可换新#*#。
四是政府补贴模式*@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*%%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%。
目前来看@%##，三方联动是各个城市主推的模式%%，由于是基于市场自发行为*%#，房企的资金压力�#%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#@%%。”李秀清介绍@%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#%@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**#，这一模式主要面临二手房市场调整压力%*%@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*%，换房人无法快速售出二手房*##@*，交易周期过长@**#%，不一定能促成“以旧换新”%@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%#，由于新房选择的局限性较大%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%，惠及面不广*#@%。
政府或国企收购模式%*%@，由于信用背书受到欢迎@#。但财政负担较大@@@@%，收购规模有限*@@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%，面对庞大的二手房挂牌量*@@，显得杯水车薪*#@*。另外还需考虑资金平衡@%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#**，都存在资金平衡、盈亏的考验*#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@#，避免闲置空置%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@%#，有条件可以采取该模式@%@。”罗异铿说@@@@，而政府补贴模式#%，目前一般仅在非一线城市实施@*#，大部分城市的补贴力度也相对较小@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*@##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*#@，住房“以旧换新”处于起步阶段@@%*，实施时间较短%@@#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#%%。但无论哪种“以旧换新”模式*%@%%，都是一场多方博弈#@##，一些共性问题亟待解决*@%%#。
一方面###@@，需要多方合力推进%#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*@，单靠政府或市场的力量都十分有限##，需要政府、企业、业主多方合力推进*@。”罗异铿提醒@%#。因此#%**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%#*@，多种模式相结合##@%，以产生更大效果%@%*#。
另一方面%*@%#，“以旧换新”既关联着刚需买家#%*，也关联换房卖家%#，是一场“双向奔赴”@#@%，需要考虑更多细节和诚意##@。例如在政策层面进行完善和监督#*。扩大政策覆盖面#%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@#@，换房人选择较少*#@@@。在促成交易方面#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@@#*#，政府还应制定规则@@，确保各项优惠政策能落地%#*，比如契税减免、中介费减免等@#。同时#@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中@**%。另外@%#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@%。而对于参与的房企、国企等来说@%，首先要拿出有品质的房源#%#@，此前有部分地方新房房源品质较低*#@#*，甚至被认为是售不出的“边角料”@#**。
同时%*@#，需要适当延长置换时间#*。“以旧换新”规则下*%@*@，对旧房售出有约定时限#*@*%，但当前销售时间均较长*@%@#。“我们在实际操作中发现%@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高##*%，一直难以成交#@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%@，延长到半年左右@@。”李秀清说*#。另外%%%，也要确保参与的楼盘能正常交付%*@，并且对认购的定金要加强监管*@，对于未能完成“以旧换新”的业主@%*##，要能够按约定正常退还%@#@。
多位专家指出*#%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”###，要更精细化、接地气@%，尽可能满足各方诉求*@，才能落地见效#**@。（南方日报）
