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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%，在新一轮政策潮中##*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措**，几乎成为各地的“标配”#*。
据不完全统计%%%**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%%，大湾区也已有6城“官宣”入局@@@@，其他城市也在积极探索实施###%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%#*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%。
5月15日起@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%**%%。记者从花都房地产行业协会获悉%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@**%@，并且交了新房定金%**@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#*，当天反馈比较理想###，“相信后续效果会不错”***@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%%@@。
4月30日#*@%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**@#。
广东多城“官宣”入局*@*。3月1日@#@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#，以惠城区为试点*##。
4月23日@##*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%**%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@@#。
4月30日%#@*，中山6个部门联合发布措施@*@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#*#*。同日#@%**，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施***%%。
5月13日#@，佛山发布13条房地产新政**#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@#@@。
可以看出*@#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@**。也有多地虽未“官宣”**，但也正探索实施%@#%。比如在江门%@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%@%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%。博富控股总裁助理李秀清介绍@#*，目前两个项目成交约20套**@，咨询客户过千组@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#@#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@#*%，截至目前@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@*#，并且预计还将有更多城市加入%#@*#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%，由房企、中介机构、换房人共同完成@%*%。换房人认购房企新房并优先锁定#@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*#*。若一定期限内旧房售出%####，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@#@*，则房企退还新建商品住房认购金@%@**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##。从全国范围内来看%#*%，目前@**#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##*。
二是房企收购模式**，房企按照评估价格收购换房人的二手房#*%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*%。比如在珠海*#@#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%*#*，直接收购存量二手房以促成新房交易%%%#*。
三是政府收购模式@%##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#@@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%*，由郑州城市发展集团为主体%%##@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*，同时换房者选购平台房源库中的新房@#*#。还有一些地方特色的延伸@##@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*#@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%@##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##%#@，并将其全部用于购买商品房%@，无需卖房即可换新%*。
四是政府补贴模式@#@%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴***@#。
目前来看*@@，三方联动是各个城市主推的模式@*，由于是基于市场自发行为@@**%，房企的资金压力�**@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**%*。”李秀清介绍###*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@#*#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*%@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#*%，换房人无法快速售出二手房@@%%，交易周期过长#%##，不一定能促成“以旧换新”*%%%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*#@，由于新房选择的局限性较大@*%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@*#，惠及面不广*%*%。
政府或国企收购模式%*%#，由于信用背书受到欢迎##%。但财政负担较大@%*#，收购规模有限#%%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*##，面对庞大的二手房挂牌量*@**%，显得杯水车薪#@@。另外还需考虑资金平衡@*@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**，都存在资金平衡、盈亏的考验%#%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#**%#，避免闲置空置*#@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@#*%，有条件可以采取该模式#*@*#。”罗异铿说%*，而政府补贴模式%*@，目前一般仅在非一线城市实施*@%@#，大部分城市的补贴力度也相对较小@*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#*，住房“以旧换新”处于起步阶段#**%，实施时间较短#%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%*#。但无论哪种“以旧换新”模式@#@，都是一场多方博弈*#，一些共性问题亟待解决%*。
一方面*%*%#，需要多方合力推进%#%**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#@，单靠政府或市场的力量都十分有限#@@%@，需要政府、企业、业主多方合力推进*##。”罗异铿提醒##@%。因此%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*，多种模式相结合@#@%，以产生更大效果@*。
另一方面#*#@，“以旧换新”既关联着刚需买家*#%%*，也关联换房卖家#@%%%，是一场“双向奔赴”#*，需要考虑更多细节和诚意*%##。例如在政策层面进行完善和监督%%。扩大政策覆盖面*##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@%*，换房人选择较少#%。在促成交易方面%@%*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@%%，政府还应制定规则%*%%*，确保各项优惠政策能落地#%%%*，比如契税减免、中介费减免等@**@%。同时*@@#%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中#**%。另外@%#@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%。而对于参与的房企、国企等来说**，首先要拿出有品质的房源@@**，此前有部分地方新房房源品质较低#%%，甚至被认为是售不出的“边角料”%*##*。
同时#%%@@，需要适当延长置换时间@**@*。“以旧换新”规则下%@%##，对旧房售出有约定时限%#，但当前销售时间均较长*##%%。“我们在实际操作中发现%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*#@%*，一直难以成交%@*@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%*，延长到半年左右%@。”李秀清说%@。另外@%，也要确保参与的楼盘能正常交付*@*#%，并且对认购的定金要加强监管@@@，对于未能完成“以旧换新”的业主%*%，要能够按约定正常退还**%%。
多位专家指出####，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@，要更精细化、接地气#@@*，尽可能满足各方诉求###，才能落地见效@*。（南方日报）
