大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%**%%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%@,在新一轮政策潮中*%,“以旧换新”作为“去库存”的新举措###,几乎成为各地的“标配”@%。
据不完全统计*@*,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%%#,大湾区也已有6城“官宣”入局*%,其他城市也在积极探索实施%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策##%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@。
5月15日起@#%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@。记者从花都房地产行业协会获悉*@@%#,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*#%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@,并且交了新房定金@#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##*#,当天反馈比较理想%*@@#,“相信后续效果会不错”@%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@%%。
4月30日@@@@,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@**,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##@。
广东多城“官宣”入局%%@。3月1日**#*%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*#**,以惠城区为试点#@#*@。
4月23日**##%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*#*,在一线城市中首个落地“以旧换新”%@。
4月30日@#,中山6个部门联合发布措施@%@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#@。同日@*,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#。
5月13日@**,佛山发布13条房地产新政#@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%%。
可以看出*%#%,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#@。也有多地虽未“官宣”####@,但也正探索实施@%#*@。比如在江门#**,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#***#。博富控股总裁助理李秀清介绍*##,目前两个项目成交约20套@@%@,咨询客户过千组@@%%,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%@#*。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@%*#,截至目前#*,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#*@,并且预计还将有更多城市加入%#%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍##,目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*,由房企、中介机构、换房人共同完成%*。换房人认购房企新房并优先锁定@@@*%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@。若一定期限内旧房售出**%#*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出#@,则房企退还新建商品住房认购金%%%%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@。从全国范围内来看#%%%,目前@@*,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%@。
二是房企收购模式*%%%,房企按照评估价格收购换房人的二手房***#*,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#*。比如在珠海#*@%%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##*#*,直接收购存量二手房以促成新房交易#**@。
三是政府收购模式*@*,即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%@@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@,由郑州城市发展集团为主体##,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*@%,同时换房者选购平台房源库中的新房#@%。还有一些地方特色的延伸###,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#*#%,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%#,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**@@#,并将其全部用于购买商品房%#,无需卖房即可换新%%@。
四是政府补贴模式%%*@@,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@。
目前来看%*%,三方联动是各个城市主推的模式*%,由于是基于市场自发行为*#,房企的资金压力�**。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@%#@#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**。”李秀清介绍*%@@#,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*,这一模式主要面临二手房市场调整压力%%@**,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*,换房人无法快速售出二手房*%@#,交易周期过长@*%%,不一定能促成“以旧换新”#%#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@*#,由于新房选择的局限性较大@*@**,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@%###,比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%*,惠及面不广#%。
政府或国企收购模式##**,由于信用背书受到欢迎@@。但财政负担较大*@,收购规模有限##@@,如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@@#,面对庞大的二手房挂牌量**,显得杯水车薪@@*。另外还需考虑资金平衡#@*,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#,都存在资金平衡、盈亏的考验#@@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%*#*,避免闲置空置#@*#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@,有条件可以采取该模式*%。”罗异铿说#*%#@,而政府补贴模式%*%,目前一般仅在非一线城市实施#@,大部分城市的补贴力度也相对较小#*@%。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*#,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*#%,住房“以旧换新”处于起步阶段*#*#%,实施时间较短@@**,并且不少地方仍待出台具体实施细则%*。但无论哪种“以旧换新”模式%@,都是一场多方博弈%@#%*,一些共性问题亟待解决#%%#。
一方面%%#,需要多方合力推进*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*%%#,单靠政府或市场的力量都十分有限@***,需要政府、企业、业主多方合力推进#%@*%。”罗异铿提醒**%%@。因此@#,未来的“以旧换新”也需要因地制宜**,多种模式相结合@%##,以产生更大效果#**。
另一方面#%*@%,“以旧换新”既关联着刚需买家*@%,也关联换房卖家#%#@%,是一场“双向奔赴”*#**#,需要考虑更多细节和诚意#%@@。例如在政策层面进行完善和监督%*。扩大政策覆盖面##%*,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%#*,换房人选择较少**#。在促成交易方面**#%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*@#,政府还应制定规则%*@#,确保各项优惠政策能落地%#,比如契税减免、中介费减免等%%@##。同时##%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@#%*,让业主放心地参与到“以旧换新”中#@%*。另外#@#,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@@。而对于参与的房企、国企等来说@#*,首先要拿出有品质的房源*#*,此前有部分地方新房房源品质较低%*@,甚至被认为是售不出的“边角料”@%%##。
同时%@*@,需要适当延长置换时间%*#%。“以旧换新”规则下#@,对旧房售出有约定时限*@@*#,但当前销售时间均较长@@%%。“我们在实际操作中发现*##@,例如有些房主对旧房的心理价位很高%##@%,一直难以成交@@,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@*#@,延长到半年左右*%。”李秀清说*%%%。另外%**@,也要确保参与的楼盘能正常交付%**,并且对认购的定金要加强监管%@#%%,对于未能完成“以旧换新”的业主@@@,要能够按约定正常退还%*##@。
多位专家指出@%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@%,要更精细化、接地气%@@%,尽可能满足各方诉求*@%#%,才能落地见效@*@#@。(南方日报)
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