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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*%*#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%@*@，在新一轮政策潮中**###，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%，几乎成为各地的“标配”###%。
据不完全统计#*@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@@，大湾区也已有6城“官宣”入局###，其他城市也在积极探索实施*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@@*@。
5月15日起@*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**。记者从花都房地产行业协会获悉**##@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%*，并且交了新房定金@***。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@#*%，当天反馈比较理想*@#，“相信后续效果会不错”**%%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@#。
4月30日%@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**#。
广东多城“官宣”入局#@。3月1日*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**@，以惠城区为试点*%。
4月23日@%#*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*。
4月30日@*%，中山6个部门联合发布措施#*#@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**。同日%@@#@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%。
5月13日**，佛山发布13条房地产新政%%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%#*@。
可以看出*@@##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#****。也有多地虽未“官宣”#@@，但也正探索实施*#%。比如在江门@@*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*@*#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*。博富控股总裁助理李秀清介绍*#，目前两个项目成交约20套#@，咨询客户过千组%*@@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*##。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*#*##，截至目前#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%%，并且预计还将有更多城市加入@#*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#%#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%*，由房企、中介机构、换房人共同完成@*。换房人认购房企新房并优先锁定@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**#。若一定期限内旧房售出@@*%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%%#%，则房企退还新建商品住房认购金@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%#。从全国范围内来看*%#，目前*%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@#。
二是房企收购模式%%%*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房**@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@*#。比如在珠海%@#@#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%，直接收购存量二手房以促成新房交易**@%%。
三是政府收购模式@@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%##，由郑州城市发展集团为主体@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%*，同时换房者选购平台房源库中的新房@**@%。还有一些地方特色的延伸##*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#*#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@，并将其全部用于购买商品房@@@%%，无需卖房即可换新@%。
四是政府补贴模式%@%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%##*。
目前来看#%，三方联动是各个城市主推的模式@**%，由于是基于市场自发行为%#*，房企的资金压力�##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%。”李秀清介绍%%@*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%@，换房人无法快速售出二手房*@*，交易周期过长%%#%，不一定能促成“以旧换新”*@@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*%，由于新房选择的局限性较大%%*#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%#*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*，惠及面不广#*%%%。
政府或国企收购模式*###，由于信用背书受到欢迎%**#。但财政负担较大*@#，收购规模有限@*#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@@*%，面对庞大的二手房挂牌量#*，显得杯水车薪#%@*。另外还需考虑资金平衡#%#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*，都存在资金平衡、盈亏的考验@*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@#%，避免闲置空置%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%%@%，有条件可以采取该模式#@*@。”罗异铿说@##%@，而政府补贴模式**，目前一般仅在非一线城市实施*@，大部分城市的补贴力度也相对较小%#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%*%##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@@@，住房“以旧换新”处于起步阶段***##，实施时间较短@#@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%*。但无论哪种“以旧换新”模式%%，都是一场多方博弈#@*@，一些共性问题亟待解决**#。
一方面%#@@@，需要多方合力推进%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##，单靠政府或市场的力量都十分有限@###%，需要政府、企业、业主多方合力推进#*。”罗异铿提醒%*。因此*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*，多种模式相结合###@，以产生更大效果**%。
另一方面**##@，“以旧换新”既关联着刚需买家**，也关联换房卖家%##，是一场“双向奔赴”##*，需要考虑更多细节和诚意*#。例如在政策层面进行完善和监督#*%。扩大政策覆盖面*@%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##@@，换房人选择较少*%。在促成交易方面@%#**，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**，政府还应制定规则%@*，确保各项优惠政策能落地@*#，比如契税减免、中介费减免等%**#%。同时*##*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%%**，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@*%。另外@@@##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*。而对于参与的房企、国企等来说@**%，首先要拿出有品质的房源%%**，此前有部分地方新房房源品质较低%#%%#，甚至被认为是售不出的“边角料”#%。
同时%##%，需要适当延长置换时间#%@#。“以旧换新”规则下%@%，对旧房售出有约定时限#@@*，但当前销售时间均较长@*。“我们在实际操作中发现%%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*%，一直难以成交*#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@%，延长到半年左右@*。”李秀清说*%%。另外@@##，也要确保参与的楼盘能正常交付*@，并且对认购的定金要加强监管##@，对于未能完成“以旧换新”的业主%*，要能够按约定正常退还%*#。
多位专家指出@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#%，要更精细化、接地气@#@%，尽可能满足各方诉求#*@@，才能落地见效***@*。（南方日报）
