58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*%@#*，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析##，整体来看%@，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%@*@。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善#@，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看####*，2023年@%%，物管行业呈现明显分化的特点@%#%。

　　据中指研究院统计数据显示@@%，58家上市物企中#@#%，第一名碧桂园服务营收超过400亿元#%，最后一名仅3.4亿元#%@@%，为中天服务*%@@#。

　　头部企业优势明显@%#，“碧万绿”取得收入的前三名###*@。其中@#@%%，2023年*%，碧桂园服务实现营收426.1亿元%#%@，同比增长3%#@*#，营收规模排名第一@#**%。其次是万物云*#@*，实现总收入约332亿元##*##，同比增长10.2%%###%。第三是绿城服务##*，收入173.9亿元#*%**，同比增长17.08%#*@。不过@@%，对比来看*%%#%，第三名与前两名差距较大%@*@#。

　　第二梯队的物企%@%@，收入规模在100亿元-160亿元%**，阵营内差距较小%#*。其中%@@##，雅生活收入154.4亿元%@，保利物业150.6亿元@@**%，华润万象生活147.7亿元#*#*%，中海物业130.5亿元@%%，恒大物业124.9亿元##%%。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家%@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@@@，共17家*%%#，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右@%。

　　从上市物企营收增速来看@%%#，2023年回落明显%%%%%。克而瑞数据显示*@*@，2023年%%%，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元@*，均值为48.85亿元%#%，同比增长14.34%@%##，增速较上年同期下降4.7个百分点*@#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元****%，同比增长8.6%#**%*，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点##，下滑幅度整体较大###*。

　　对于收入增速下滑原因#@，亿翰智库分析%##@#，一方面是受到地产开发下行影响*##，增量市场交付有所减少*@@@*，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外*#@，增值服务收入也有所减少%#%**，同样受上游房地产企业影响@#，物企主动缩减非业主增值服务收入%#，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利*@。

　　具体来看%%*@@，中指研究院统计的58家上市物企中%#%@%，44家营收实现同比增长@@，14家出现下降*@#@。增幅排在第一的是建发物业*#%，同比增长55.83%；其次是滨江服务*#，增幅41.69%；第三是苏新服务%@#%#，增幅35.73%***%。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家*%%*#，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%%%%%。值得关注的是@#*@%，规模排名靠前的世茂服务、融创服务%%%，营收也出现下降@##%。世茂服务营收82.03亿元*%@%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元*%*#*，同比下降1.64%*#*%。此外##%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务*@，营收也都出现下滑#*%*。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看#@%#，2023年物管行业整体是增收不增利##，部分企业不仅利润下降##，还出现亏损*#*#。

　　58家上市物企中%@##*，49家实现盈利##，9家处于亏损状态@*%%@。其中@%#@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云*#@@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业#@#。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务**，利润规模在5.2亿-7.5亿元@#%。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务@@%。其中金科服务亏损最多**%#%，其次是建业新生活、佳兆业美好#%。

　　年报显示%%*，2023年%*%@，金科服务净亏损9.82亿元*%%@@，归母净亏损9.51亿元**@。建业新生活亏损约5.78亿元#*，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元@%#%@，2022年同期为5.62亿元%%。

　　从净利润同比增速来看%%@，58家物企中**，刨除9家亏损企业@%*@，28家企业净利润同比增长*@@#，21家同比下降#%##。其中@@，增速最高的是建发物业@@#*，净利润5.47亿元@**，同比增长117.79%；其次是第一服务控股@%，净利润7015万元@#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活#@##，同比增长32.96%**@。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%@*。其中@%*@#，世茂服务降幅最大%#，净利润3.17亿元%@@，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务#*，同比下降108.41%；另外%@，弘阳服务同比下降84.83%*%*@@。

　　对于下降原因%%@#，弘阳服务称##，由于地产行业市场环境的不利影响@#@*，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*##@，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元@@%#%，降幅高达46.3%%%%#%。

　　整体来看#%@，2023年*%#，上市物企增长质量有待提高**%@。从行业层面来看@*@%，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元###*，同比增长6.8%%@%%*，利润增速并未跑赢营收增速#@#。其中@@，共24家物企出现毛利润下滑@#*@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示#**#，物业企业2023年利润下降*#%%，其实不是物业公司本身的问题#%*%%，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的%@#，2023年只不过是逐步回到真实的状态#*@，当然###*，也有一些物业企业进行了大量收并购%%%%，但实际上并没有完成所收购企业的融合%*，或者未能真正达到原来的收购预期##，导致大量计提商誉减值%@%%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%@#。此外@#**#，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清%*#@，这也导致了利润下降*@，而这可能是一个短时的现象*@。

　　此外%#@%#，从盈利水平来看*#，过半上市物企毛利率同比下降*%#*#。中指研究院统计的58家物企中%@%，平均增速为-1.45%#**#，其中*@，19家同比增幅为正*#，39家增幅为负%*，典型的增收不增利***。具体来看*#*，降幅最大的是德商产投服务%#@@#，毛利率为26.84%%#%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家*%，毛利率24.94%#*@*%，同比下降6.95个百分点@*#@*。

　　亿翰智库称%@%，从利润率角度来看*%%#，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*#，2023年平均毛利率约为20.25%@*@，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点#%，净利率以及归母净利率相对保持稳定@*@*。

　　万物云董事长朱保全认为*%，当下@**#，很多企业毛利下滑%%*##，其实就是财务报表的一次清洗*%#，过去来自于关联单位的业务比例高#%%，毛利也高@##%%，关联收入比例下降了@#，毛利自然下降了@#*%*。

　　对于盈利水平的下降@*#%%，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升*%，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升##**。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是@@%*，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@###*，是对于关联企业的减值拨备*%。受地产开发流动性危机影响%@%@，关联方应收款风险上升##%%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@%@%*。

　　对于利润下降##，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%#。其称#*，出于谨慎性原则@*%@%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%#。

　　建业新生活公告也指出%#，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备#*%#%，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模%##@*，导致该分部收入和盈利能力下降#*%**。

　　据了解*@*%@，2023年@@##@，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元%#@%%，同比大增548.41%%@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因#%@#。

　　此外#*@##，弘阳服务利润显著下降####，主要因房地产行业市场环境变动*@*%*，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加*###%。数据显示**@%@，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元#*%@，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%%。

　　还有雅生活@@*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元**%，同比增长14.9%%%@。

　　雅生活指出%*#@，净利润下滑的原因*%#*，一是业务结构调整%@*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则*#@#，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备#%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称*#*#，2023年@*@，部分企业关联方面临流动性困境#*#，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加@%，坏账风险加大*#，利润“失血”##。不过*%%#，商誉及无形资产占净资产的比重下降@@，商誉减值对物企利润的冲击减弱#%@@，但企业出于谨慎考虑**#，计提商誉减值准备@%%%#，对利润的影响仍需时间消化@@@*。其中**@，国企凭借稳定关联方的加持#*#，受减值影响较低*#，利润及利润率仍有保障%@%%#。

　　牛晓娟进一步称%%#*，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响*%@，物企仍需进一步提升自身的独立性#*，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元#@，通过招投标、合资合作、并购等方式##，降低关联方项目供给占比@@#*，使业务开展更加科学合理%##。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线#*，地产开发行业遭遇现金流挑战@#，违约不断*%#@，对于关联度较高的物业企业来说@#**，有了前车之鉴%@，对于现金流的管理与重视都在2023年加强**。

　　在2023年物企业绩发布会上%*，“经营性现金流”成为高频词之一@#。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%%#，行业内的流动比率均值约为1.86##*@，处于良好的合理区间#*@*%。其中52家物企的流动比率大于1%*#，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%*@#%。

　　克而瑞显示%#*，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元@%#@#，较同期增长10.4%**@*%，增速由负转正%@%%，7成以上的企业现金及现金等价物提升#@%@。

　　其中@*#*#，万物云现金及现金等价物最高**#*@，为157.45亿元；其次是华润万象生活@#，为156.33亿元；第三是碧桂园服务@*，为126.37亿元%#**。

　　从经营性现金流净额表现来看%%%*%，企业安全系数也正在提高#*。多家上市物企盈余保障倍数超过1*##**，如世茂服务该比例高达3.25%@。

　　即便如此**%@，仍要关注应收账款的潜在风险@*@。从整体情况来看*%，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元**#%，同比增长13.45%#*#%%，较上年同期下降19.9个百分点%%*%，但仍高于营收增速(7.19%)@*@@%。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@#@#，下降的企业不足2成@%，应收账款回收难度依然较大@%%，坏账风险依然存在%@*@%。

　　以建业新生活为例*%，2023年@%，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%#%#@，占总规模比例约57.01%#####，虽然呈下降趋势%#@*%，但是这个比例仍然较高%%%%，业绩未能摆脱地产公司的影响#@%%%。

　　牛晓娟指出#@**，总体来看%*@，随着企业独立性的进一步提升%@*#@，在经历了前两年大额计提减值后@*，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%@#%@，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控*@@。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来@%，有业内人士分析%%*#@，物企整体盈利水平仍将持续下降*%。那么%#*，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议*%*#*，构建服务价格动态调整机制@@@#，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度##*@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务*@。

　　展望未来%%@@*，牛晓娟认为*@#%%，物业企业为实现业绩增长##，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设@*。从行业长远发展看%*，做好基础服务的同时@@@#*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域##，尤其在房地产开发市场进入存量时代后*@，如何充分发掘物业的自身优势%@**#，进一步激活多元赛道潜力*@#，是行业面临的重要课题%*，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@@@*。

　　牛晓娟进一步指出%##，物业服务企业要顺势而为@##，积极拥抱科技@#，将新技术不断应用于管理和服务*%@@*，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案%#%%*，不断打破服务边界@*@%#，满足不同业态的物业管理需求@#%*，开启“智慧物管”新时代@%#*#。

　　牛晓娟表示**，随着行业发展节奏放缓*#*，由高速发展转为高质量发展@%#@@，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@*#。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的%#%，物业服务质量与员工的素质息息相关@*，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队@#*@，招聘更多专业人才#%@%@，实现组织结构的优化及员工素质的提升*@*，为企业未来发展积蓄能量##。

　　“总体来看@%%，物管行业虽然步入低速增长时代#**，但仍充满机遇*@#。未来@@##，物企仍将顺势而为@@@%，不断开拓创新%@#%@，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@#@@。”牛晓娟说@@。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报