大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 12:45:05 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”%#，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**@%@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#*%%%，在新一轮政策潮中#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#，几乎成为各地的“标配”*#**。

　　据不完全统计*@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#@%*，大湾区也已有6城“官宣”入局**@#，其他城市也在积极探索实施*%@。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%#。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*。

　　5月15日起*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%。记者从花都房地产行业协会获悉#@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@，并且交了新房定金@@*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@*#，当天反馈比较理想@*，“相信后续效果会不错”#@#。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@%#@。

　　4月30日#*%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%*%@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%%%。

　　广东多城“官宣”入局%*#@@。3月1日#%@@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%*，以惠城区为试点@%*。

　　4月23日#@%%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#*#*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*%。

　　4月30日*%#，中山6个部门联合发布措施**##，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”##*@。同日@@%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@#*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*%**。

　　5月13日#@###，佛山发布13条房地产新政%*@@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%@。

　　可以看出**%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#。也有多地虽未“官宣”#*@*，但也正探索实施#**#%。比如在江门*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*%。博富控股总裁助理李秀清介绍@#，目前两个项目成交约20套#*%%，咨询客户过千组%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@@*%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@#%，截至目前@@%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%##，并且预计还将有更多城市加入%@@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@##*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式##。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)###*@，由房企、中介机构、换房人共同完成*@#%#。换房人认购房企新房并优先锁定#%%@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*#。若一定期限内旧房售出%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@*，则房企退还新建商品住房认购金#**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*@%*。从全国范围内来看%*%，目前@%#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%***。

　　二是房企收购模式%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房###%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#%。比如在珠海@@%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##**@，直接收购存量二手房以促成新房交易%#@%。

　　三是政府收购模式**#@#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%@#，由郑州城市发展集团为主体*#%%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%*@#，同时换房者选购平台房源库中的新房@%#@。还有一些地方特色的延伸*#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#%#**，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**%，并将其全部用于购买商品房*#，无需卖房即可换新*#%#%。

　　四是政府补贴模式#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*。

　　目前来看@#，三方联动是各个城市主推的模式%*%%，由于是基于市场自发行为*@*，房企的资金压力�%#@**。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%。”李秀清介绍*@%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#%@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%，换房人无法快速售出二手房@@*@，交易周期过长%*，不一定能促成“以旧换新”*#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展###%，由于新房选择的局限性较大%#@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##，惠及面不广*%。

　　政府或国企收购模式%@*，由于信用背书受到欢迎@%*%。但财政负担较大%@@#，收购规模有限%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**，面对庞大的二手房挂牌量##@#，显得杯水车薪#@*#。另外还需考虑资金平衡@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%##%，都存在资金平衡、盈亏的考验###*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##%@，避免闲置空置#%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%#*@%，有条件可以采取该模式@%#。”罗异铿说#@@%@，而政府补贴模式%*#，目前一般仅在非一线城市实施**@%#，大部分城市的补贴力度也相对较小##。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进*%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#*，住房“以旧换新”处于起步阶段%%#，实施时间较短%%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#%。但无论哪种“以旧换新”模式*#%，都是一场多方博弈#@#，一些共性问题亟待解决@%*#@。

　　一方面%##*#，需要多方合力推进@*#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#*，单靠政府或市场的力量都十分有限@@*@，需要政府、企业、业主多方合力推进*#*@@。”罗异铿提醒#%*#@。因此@*#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%@%*，多种模式相结合*##@，以产生更大效果@@#。

　　另一方面%%#，“以旧换新”既关联着刚需买家%#@%，也关联换房卖家#@%，是一场“双向奔赴”%%**@，需要考虑更多细节和诚意#*##。例如在政策层面进行完善和监督**。扩大政策覆盖面%#@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#，换房人选择较少%%。在促成交易方面%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%##@。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@，政府还应制定规则@@，确保各项优惠政策能落地*%，比如契税减免、中介费减免等@@@@@。同时%**，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##%*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%%。另外@@*#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@*#*。而对于参与的房企、国企等来说#@%@#，首先要拿出有品质的房源@%#，此前有部分地方新房房源品质较低*@@*，甚至被认为是售不出的“边角料”%*@。

　　同时@%%@@，需要适当延长置换时间#%。“以旧换新”规则下%#%#，对旧房售出有约定时限%#，但当前销售时间均较长@%*%#。“我们在实际操作中发现@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高**#@@，一直难以成交%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**%%#，延长到半年左右**。”李秀清说#%@*@。另外@**，也要确保参与的楼盘能正常交付###，并且对认购的定金要加强监管%@，对于未能完成“以旧换新”的业主#@%*，要能够按约定正常退还#*。

　　多位专家指出@%##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#*，要更精细化、接地气@#%，尽可能满足各方诉求%@*，才能落地见效@*#。（南方日报）

【编辑:李岩】

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