大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 12:53:19 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

国际奥委会副主席小萨马兰奇在杭州捐赠“千禧门”雕塑

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”%@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%%@#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#***，在新一轮政策潮中@**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%*@，几乎成为各地的“标配”%@。

　　据不完全统计#@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#%%，大湾区也已有6城“官宣”入局%%，其他城市也在积极探索实施##%*#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**%*#。

　　5月15日起*%@**，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@@#。记者从花都房地产行业协会获悉*%##，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*@#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%@@@，并且交了新房定金**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@，当天反馈比较理想*@*#%，“相信后续效果会不错”@#%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@%%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@*。

　　4月30日##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#@*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#@@。

　　广东多城“官宣”入局%%##*。3月1日@%@%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*##，以惠城区为试点*##@#。

　　4月23日%*#@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%%，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@%%%。

　　4月30日@*，中山6个部门联合发布措施@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%。同日%%***，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#%@。

　　5月13日#***，佛山发布13条房地产新政%***，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%#%。

　　可以看出**%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%%#%。也有多地虽未“官宣”#**%，但也正探索实施**@。比如在江门%@#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*@##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*。博富控股总裁助理李秀清介绍#@*#*，目前两个项目成交约20套@%*，咨询客户过千组%*%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示***，截至目前@*%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#*，并且预计还将有更多城市加入@@*。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%%。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@，由房企、中介机构、换房人共同完成*%*%%。换房人认购房企新房并优先锁定*@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**#@%。若一定期限内旧房售出@*##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%#，则房企退还新建商品住房认购金%%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%**#@。从全国范围内来看#*%%%，目前%*##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%%*%。

　　二是房企收购模式#**#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#%*@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##@%@。比如在珠海*#%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%@*@，直接收购存量二手房以促成新房交易##*@。

　　三是政府收购模式#@**#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房****。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%*%，由郑州城市发展集团为主体#%%*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*@#%，同时换房者选购平台房源库中的新房#**#%。还有一些地方特色的延伸*@@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@*，并将其全部用于购买商品房%*#%@，无需卖房即可换新*#**%。

　　四是政府补贴模式@%**，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%@%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@**#。

　　目前来看**，三方联动是各个城市主推的模式*@，由于是基于市场自发行为*@，房企的资金压力蠤@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%@@#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%#。”李秀清介绍*@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@*。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@#@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@@@%，换房人无法快速售出二手房%#%@，交易周期过长*@@#*，不一定能促成“以旧换新”%@。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展#@%，由于新房选择的局限性较大*@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%**%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@#*#，惠及面不广*#。

　　政府或国企收购模式%%，由于信用背书受到欢迎#*#*@。但财政负担较大***%%，收购规模有限*@*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@**，面对庞大的二手房挂牌量###%@，显得杯水车薪%*@。另外还需考虑资金平衡*%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*@，都存在资金平衡、盈亏的考验*#%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%%#@，避免闲置空置%%#%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市##%，有条件可以采取该模式*@。”罗异铿说%##@#，而政府补贴模式%%*@，目前一般仅在非一线城市实施*@#@#，大部分城市的补贴力度也相对较小*###。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%%%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前##%，住房“以旧换新”处于起步阶段@@##，实施时间较短@*##，并且不少地方仍待出台具体实施细则##%%。但无论哪种“以旧换新”模式%%，都是一场多方博弈%*@%%，一些共性问题亟待解决#%##。

　　一方面%#*@%，需要多方合力推进*@@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@**@，单靠政府或市场的力量都十分有限%*#%@，需要政府、企业、业主多方合力推进*%@。”罗异铿提醒%#。因此%*%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@@@@，多种模式相结合*@，以产生更大效果#*@*@。

　　另一方面@*%%，“以旧换新”既关联着刚需买家#*，也关联换房卖家#@#，是一场“双向奔赴”#%*，需要考虑更多细节和诚意#**@。例如在政策层面进行完善和监督#%。扩大政策覆盖面#@%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@#，换房人选择较少#@@*@。在促成交易方面@#*%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@%*@#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%%@*，政府还应制定规则*@，确保各项优惠政策能落地@#，比如契税减免、中介费减免等@%%。同时%###，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@*@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#*。另外@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@*@。而对于参与的房企、国企等来说**，首先要拿出有品质的房源#%，此前有部分地方新房房源品质较低@@，甚至被认为是售不出的“边角料”@%*@#。

　　同时**@，需要适当延长置换时间**#%%。“以旧换新”规则下##，对旧房售出有约定时限%**%*，但当前销售时间均较长@#*@%。“我们在实际操作中发现@%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高##%，一直难以成交##@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@@，延长到半年左右#%。”李秀清说@#@。另外*%**，也要确保参与的楼盘能正常交付%##，并且对认购的定金要加强监管%@，对于未能完成“以旧换新”的业主#%@%，要能够按约定正常退还##*#。

　　多位专家指出@*#*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##%，要更精细化、接地气%*@，尽可能满足各方诉求#%#*，才能落地见效#@。（南方日报）

【编辑:李岩】

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