大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”%%@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##%%%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%%%%，在新一轮政策潮中#@#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%*@%，几乎成为各地的“标配”#%*@。

　　据不完全统计#*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#@@，大湾区也已有6城“官宣”入局*#%，其他城市也在积极探索实施%#@。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%**#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%*%*。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#*@。

　　5月15日起@##@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*。记者从花都房地产行业协会获悉%@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#**@%，并且交了新房定金@%@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%，当天反馈比较理想@#@@*，“相信后续效果会不错”*##%@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@@@##，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**。

　　4月30日####%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%##*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%@%。

　　广东多城“官宣”入局@@#。3月1日##%**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动****，以惠城区为试点*@@@#。

　　4月23日*#*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*%。

　　4月30日*@@#@，中山6个部门联合发布措施#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**@*@。同日@@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@%#。

　　5月13日*%*，佛山发布13条房地产新政@%%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。

　　可以看出@%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%#。也有多地虽未“官宣”#@@%*，但也正探索实施@#%#。比如在江门%%#@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**@#。博富控股总裁助理李秀清介绍#@，目前两个项目成交约20套**@，咨询客户过千组%@*%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示*@*，截至目前#%#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##@#，并且预计还将有更多城市加入**@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍####*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%**@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*@#*，由房企、中介机构、换房人共同完成*#*。换房人认购房企新房并优先锁定##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@%#*。若一定期限内旧房售出*%*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@#*#，则房企退还新建商品住房认购金#@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%#%。从全国范围内来看%##%@，目前#*@#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式###%@。

　　二是房企收购模式###，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%#%。比如在珠海*#@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%##，直接收购存量二手房以促成新房交易**@*。

　　三是政府收购模式@%*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@%，由郑州城市发展集团为主体%%*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##，同时换房者选购平台房源库中的新房###。还有一些地方特色的延伸#*#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*##%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@*%@，并将其全部用于购买商品房*%@@@，无需卖房即可换新%*。

　　四是政府补贴模式#**@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@@%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@@#。

　　目前来看%#，三方联动是各个城市主推的模式*%*@，由于是基于市场自发行为%*，房企的资金压力�#*%@*。�且更容易让利换房者和中介机��#%%%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#。”李秀清介绍%*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@*%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力%@@@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@%#，换房人无法快速售出二手房%@%#，交易周期过长*#，不一定能促成“以旧换新”%*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%*#*#，由于新房选择的局限性较大#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%**，惠及面不广*%%*。

　　政府或国企收购模式@%，由于信用背书受到欢迎#@@。但财政负担较大#@#%，收购规模有限#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%*，面对庞大的二手房挂牌量*%#%*，显得杯水车薪%%%。另外还需考虑资金平衡##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*#，都存在资金平衡、盈亏的考验*#%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*#，避免闲置空置%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%@，有条件可以采取该模式@*。”罗异铿说@@*@@，而政府补贴模式%@，目前一般仅在非一线城市实施#@###，大部分城市的补贴力度也相对较小#*#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@%**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前%#，住房“以旧换新”处于起步阶段#@*，实施时间较短#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@*@#。但无论哪种“以旧换新”模式%*，都是一场多方博弈@*%@，一些共性问题亟待解决#*@@%。

　　一方面##，需要多方合力推进*@@%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@@，单靠政府或市场的力量都十分有限##*，需要政府、企业、业主多方合力推进@#@#。”罗异铿提醒*#。因此%*%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@，多种模式相结合*@#%#，以产生更大效果%*@#%。

　　另一方面*%*，“以旧换新”既关联着刚需买家@@%#，也关联换房卖家%%，是一场“双向奔赴”#@*，需要考虑更多细节和诚意#@@%。例如在政策层面进行完善和监督*@##。扩大政策覆盖面@*@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@，换房人选择较少*%。在促成交易方面#*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*，政府还应制定规则%*%%%，确保各项优惠政策能落地#%#@@，比如契税减免、中介费减免等@@@@@。同时#**@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中%%@。另外%%@#%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@#。而对于参与的房企、国企等来说@@#，首先要拿出有品质的房源%@%#*，此前有部分地方新房房源品质较低##%#，甚至被认为是售不出的“边角料”%%*。

　　同时%%@*%，需要适当延长置换时间@*。“以旧换新”规则下##，对旧房售出有约定时限%@@，但当前销售时间均较长%%#@。“我们在实际操作中发现#*@，例如有些房主对旧房的心理价位很高**#，一直难以成交*%%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@#*%，延长到半年左右*%##。”李秀清说##%*。另外**@%%，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管%@，对于未能完成“以旧换新”的业主#@，要能够按约定正常退还%#%@。

　　多位专家指出**@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%%，要更精细化、接地气@***，尽可能满足各方诉求@#*@，才能落地见效%%#@。（南方日报）