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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@@，在新一轮政策潮中%%%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#*#*，几乎成为各地的“标配”@##。
据不完全统计*@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**，大湾区也已有6城“官宣”入局@@#@@，其他城市也在积极探索实施*%*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#*%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@。
5月15日起%*##，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**@。记者从花都房地产行业协会获悉*#@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@，并且交了新房定金#*%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*，当天反馈比较理想**#%*，“相信后续效果会不错”*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”###*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)##@。
4月30日*@*##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#***，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@*#@。
广东多城“官宣”入局*%**%。3月1日#%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@%%*，以惠城区为试点%#%。
4月23日%@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*。
4月30日*##@*，中山6个部门联合发布措施@@*#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@%@。同日*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@#*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施###@%。
5月13日#*%**，佛山发布13条房地产新政*%**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@*。
可以看出%#*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**%@#。也有多地虽未“官宣”#*@，但也正探索实施%%#@。比如在江门***#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@##@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%%#。博富控股总裁助理李秀清介绍%*，目前两个项目成交约20套#**，咨询客户过千组*%*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示**%#@，截至目前##%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@**，并且预计还将有更多城市加入%*@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%##*%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%，由房企、中介机构、换房人共同完成%%*。换房人认购房企新房并优先锁定*%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*@。若一定期限内旧房售出@#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*%，则房企退还新建商品住房认购金*#@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%*。从全国范围内来看@%，目前%**##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@**。
二是房企收购模式@**%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房@@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%*。比如在珠海@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@，直接收购存量二手房以促成新房交易#@%。
三是政府收购模式#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*##@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*，由郑州城市发展集团为主体%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@@*@，同时换房者选购平台房源库中的新房*@#。还有一些地方特色的延伸*@%%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%%%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@*@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@%@，并将其全部用于购买商品房%*#，无需卖房即可换新#@*。
四是政府补贴模式@#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%%*。
目前来看#*@，三方联动是各个城市主推的模式%##@*，由于是基于市场自发行为@%#，房企的资金压力�*#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##。”李秀清介绍%*#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#**。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位###*%，换房人无法快速售出二手房%@#@，交易周期过长%#*@%，不一定能促成“以旧换新”@#@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@##*@，由于新房选择的局限性较大@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@**@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*%，惠及面不广#@。
政府或国企收购模式%@%*，由于信用背书受到欢迎@@@。但财政负担较大%#%#，收购规模有限%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@，面对庞大的二手房挂牌量#%%，显得杯水车薪#%#*。另外还需考虑资金平衡#*##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@%@，都存在资金平衡、盈亏的考验@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@####，避免闲置空置@@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@##@%，有条件可以采取该模式***@。”罗异铿说##@*@，而政府补贴模式%*@**，目前一般仅在非一线城市实施@*%*，大部分城市的补贴力度也相对较小*@%@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@，住房“以旧换新”处于起步阶段#@，实施时间较短***#，并且不少地方仍待出台具体实施细则*##@。但无论哪种“以旧换新”模式%#%%，都是一场多方博弈*#*，一些共性问题亟待解决*%%%@。
一方面%@#%，需要多方合力推进#%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*，单靠政府或市场的力量都十分有限%#%@，需要政府、企业、业主多方合力推进*%*@*。”罗异铿提醒%*。因此%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜###%#，多种模式相结合*%#%#，以产生更大效果#%*。
另一方面%@#，“以旧换新”既关联着刚需买家%*#%%，也关联换房卖家#@，是一场“双向奔赴”@*%@@，需要考虑更多细节和诚意*%%@%。例如在政策层面进行完善和监督#@@%。扩大政策覆盖面*%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@*，换房人选择较少**#*。在促成交易方面%*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%#，政府还应制定规则*%，确保各项优惠政策能落地#****，比如契税减免、中介费减免等*###。同时%%@*%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中##*#@。另外@#@#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@。而对于参与的房企、国企等来说@#*#，首先要拿出有品质的房源#%，此前有部分地方新房房源品质较低@%，甚至被认为是售不出的“边角料”**。
同时*#，需要适当延长置换时间##。“以旧换新”规则下@#%**，对旧房售出有约定时限%%%*，但当前销售时间均较长%#**。“我们在实际操作中发现%*@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@#%#%，一直难以成交%%*#@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#*，延长到半年左右*@%#。”李秀清说*@。另外%@#，也要确保参与的楼盘能正常交付@#，并且对认购的定金要加强监管**%，对于未能完成“以旧换新”的业主*@%@，要能够按约定正常退还%#。
多位专家指出@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##，要更精细化、接地气%**，尽可能满足各方诉求@*@#*，才能落地见效#%。（南方日报）
