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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*@#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*%#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@，在新一轮政策潮中%%*##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%##%%，几乎成为各地的“标配”*%*#。
据不完全统计@#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#**%@，大湾区也已有6城“官宣”入局%##%，其他城市也在积极探索实施***#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%*%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#%*#。
5月15日起*#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@%。记者从花都房地产行业协会获悉#%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*@@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%@%%，并且交了新房定金*%#@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#*@#，当天反馈比较理想%@%@，“相信后续效果会不错”#%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@%。
4月30日*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%*@。
广东多城“官宣”入局@#。3月1日**@@*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@#@*，以惠城区为试点#@**。
4月23日#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%@@#。
4月30日%%#@%，中山6个部门联合发布措施%*%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#@*。同日*@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*@@*。
5月13日###，佛山发布13条房地产新政#@#%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”###%。
可以看出*##%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@**。也有多地虽未“官宣”*#，但也正探索实施#%@。比如在江门%*@@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%*。博富控股总裁助理李秀清介绍*###，目前两个项目成交约20套#@@*，咨询客户过千组##@*%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示**#@，截至目前###，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**@#*，并且预计还将有更多城市加入#@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@@%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*#*，由房企、中介机构、换房人共同完成@#@。换房人认购房企新房并优先锁定##@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%%%*。若一定期限内旧房售出*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@@##，则房企退还新建商品住房认购金@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*@#。从全国范围内来看%#@#，目前@#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@###。
二是房企收购模式%*#%*，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@*@@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%%%。比如在珠海%#%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*##**，直接收购存量二手房以促成新房交易%*#@@。
三是政府收购模式*%%#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%#%，由郑州城市发展集团为主体*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%%*%，同时换房者选购平台房源库中的新房@%@@#。还有一些地方特色的延伸#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**@@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*@*，并将其全部用于购买商品房*##，无需卖房即可换新%@。
四是政府补贴模式#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#%%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%###%。
目前来看*@%#@，三方联动是各个城市主推的模式%%*，由于是基于市场自发行为%@@，房企的资金压力�*%*%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�****#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#*。”李秀清介绍%%@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*%#@，换房人无法快速售出二手房*%#，交易周期过长%@*%*，不一定能促成“以旧换新”*###。
房企收购模式暂时只有少数企业开展**#，由于新房选择的局限性较大@@@*%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*#*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*@*，惠及面不广*#*。
政府或国企收购模式#@%，由于信用背书受到欢迎%@##。但财政负担较大@%#@%，收购规模有限@#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##@%@，面对庞大的二手房挂牌量#**@，显得杯水车薪%#@。另外还需考虑资金平衡@*@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#*，都存在资金平衡、盈亏的考验%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*，避免闲置空置#%%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%#%%，有条件可以采取该模式@#*@。”罗异铿说##%，而政府补贴模式%#*@，目前一般仅在非一线城市实施**@@，大部分城市的补贴力度也相对较小*%@%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@%，住房“以旧换新”处于起步阶段@%%#，实施时间较短%%%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则###%。但无论哪种“以旧换新”模式##@@#，都是一场多方博弈%@，一些共性问题亟待解决@%@@。
一方面%%#*，需要多方合力推进%*@*%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@##@，单靠政府或市场的力量都十分有限##，需要政府、企业、业主多方合力推进*@%#。”罗异铿提醒%#%*。因此@*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%，多种模式相结合@***，以产生更大效果**。
另一方面%%**，“以旧换新”既关联着刚需买家%@#@#，也关联换房卖家%%，是一场“双向奔赴”##%，需要考虑更多细节和诚意*%*%#。例如在政策层面进行完善和监督%#。扩大政策覆盖面%*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@#@%，换房人选择较少##*。在促成交易方面*%%**，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%#，政府还应制定规则#@#，确保各项优惠政策能落地@%@，比如契税减免、中介费减免等#%%#。同时%@*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用**%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@###。另外%%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*。而对于参与的房企、国企等来说@@#，首先要拿出有品质的房源%#，此前有部分地方新房房源品质较低%%##*，甚至被认为是售不出的“边角料”@@@#。
同时@@##，需要适当延长置换时间%#@%。“以旧换新”规则下*#@#，对旧房售出有约定时限**##@，但当前销售时间均较长*@##。“我们在实际操作中发现@*%@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%**，一直难以成交%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#***，延长到半年左右*@。”李秀清说#@#%。另外###，也要确保参与的楼盘能正常交付#*@@%，并且对认购的定金要加强监管%*@%，对于未能完成“以旧换新”的业主#%#*，要能够按约定正常退还%#。
多位专家指出@@@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*%，要更精细化、接地气%*%，尽可能满足各方诉求%#，才能落地见效#*%*@。（南方日报）
