58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%@%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析*%，整体来看@%**%，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%*@。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善#*#*，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看@#*，2023年##*#@，物管行业呈现明显分化的特点*#。

　　据中指研究院统计数据显示%##*，58家上市物企中*%，第一名碧桂园服务营收超过400亿元*%%，最后一名仅3.4亿元%%*#，为中天服务%#。

　　头部企业优势明显%**，“碧万绿”取得收入的前三名%#%#。其中%%%，2023年##，碧桂园服务实现营收426.1亿元###，同比增长3%#@%##，营收规模排名第一*#*%*。其次是万物云*###@，实现总收入约332亿元@%@，同比增长10.2%*%*@*。第三是绿城服务%#%，收入173.9亿元@%，同比增长17.08%@#。不过**#，对比来看*#*@@，第三名与前两名差距较大*#。

　　第二梯队的物企#@##*，收入规模在100亿元-160亿元##%，阵营内差距较小#*。其中#*##@，雅生活收入154.4亿元**，保利物业150.6亿元@%，华润万象生活147.7亿元%@，中海物业130.5亿元@#，恒大物业124.9亿元##。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家%@#，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务%*@#。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下*@*@，共17家%@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右*#**#。

　　从上市物企营收增速来看@#@，2023年回落明显%#@*。克而瑞数据显示*%，2023年##，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元@**%，均值为48.85亿元*#，同比增长14.34%%%#**，增速较上年同期下降4.7个百分点*@。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元*#@#@，同比增长8.6%%@@#*，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点*@%，下滑幅度整体较大**。

　　对于收入增速下滑原因#%%，亿翰智库分析###，一方面是受到地产开发下行影响@@#@%，增量市场交付有所减少*#，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@@#*@，增值服务收入也有所减少@%@*，同样受上游房地产企业影响@%#%%，物企主动缩减非业主增值服务收入**，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@*。

　　具体来看#@#，中指研究院统计的58家上市物企中%*###，44家营收实现同比增长**%#，14家出现下降@@%。增幅排在第一的是建发物业#***，同比增长55.83%；其次是滨江服务#*，增幅41.69%；第三是苏新服务*%@，增幅35.73%%@@#。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家*%@%#，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%#%#。值得关注的是%*@*，规模排名靠前的世茂服务、融创服务@*@，营收也出现下降@%#。世茂服务营收82.03亿元#**##，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元#%*%，同比下降1.64%*@。此外%@##*，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务@*@@，营收也都出现下滑#@#。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看%*，2023年物管行业整体是增收不增利%#，部分企业不仅利润下降%@#%%，还出现亏损%%。

　　58家上市物企中@*@，49家实现盈利#**%@，9家处于亏损状态@%。其中@*%%，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云**，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业*%*@@。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务##，利润规模在5.2亿-7.5亿元*#。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务%%###。其中金科服务亏损最多@#*#，其次是建业新生活、佳兆业美好@#%。

　　年报显示@#@%，2023年@#*#@，金科服务净亏损9.82亿元@*@%，归母净亏损9.51亿元#*@。建业新生活亏损约5.78亿元@%，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元#*%#，2022年同期为5.62亿元**%*。

　　从净利润同比增速来看%%*@，58家物企中#%，刨除9家亏损企业*%#，28家企业净利润同比增长#*@*#，21家同比下降#@**@。其中@#，增速最高的是建发物业*@%%，净利润5.47亿元*%*，同比增长117.79%；其次是第一服务控股#@#%，净利润7015万元%#@@#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%*，同比增长32.96%*#%%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等*%@##。其中#@%@，世茂服务降幅最大%%**，净利润3.17亿元***#%，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务%*@，同比下降108.41%；另外@#，弘阳服务同比下降84.83%#%%@*。

　　对于下降原因*##**，弘阳服务称@*@#，由于地产行业市场环境的不利影响*@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*#%*，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元#**##，降幅高达46.3%*%%#。

　　整体来看%@*%*，2023年%*，上市物企增长质量有待提高*#*##。从行业层面来看@#，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元%##，同比增长6.8%*##**，利润增速并未跑赢营收增速%@*@。其中%*，共24家物企出现毛利润下滑@@#*。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示*#@#@，物业企业2023年利润下降%@##，其实不是物业公司本身的问题*#**，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的%*，2023年只不过是逐步回到真实的状态@%@*，当然%*，也有一些物业企业进行了大量收并购@*%，但实际上并没有完成所收购企业的融合*#%**，或者未能真正达到原来的收购预期%@%%@，导致大量计提商誉减值%#，这方面也是影响物业公司利润的一个方面*#%%#。此外*@*%，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清*@*%#，这也导致了利润下降@@#@@，而这可能是一个短时的现象%*#。

　　此外@@**，从盈利水平来看@@**，过半上市物企毛利率同比下降@%@%。中指研究院统计的58家物企中%*#，平均增速为-1.45%##%，其中#%*%，19家同比增幅为正@#**，39家增幅为负%%#*@，典型的增收不增利#%%#。具体来看###，降幅最大的是德商产投服务%#@*，毛利率为26.84%@@%*，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家#%#@#，毛利率24.94%**，同比下降6.95个百分点@%%*%。

　　亿翰智库称*%@*，从利润率角度来看@@，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*#%，2023年平均毛利率约为20.25%*###%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%#，净利率以及归母净利率相对保持稳定*%##%。

　　万物云董事长朱保全认为%#，当下*#*，很多企业毛利下滑#*@*%，其实就是财务报表的一次清洗#%，过去来自于关联单位的业务比例高*#，毛利也高%#%%#，关联收入比例下降了%*@，毛利自然下降了*%。

　　对于盈利水平的下降%**%，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%*@，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升%%%#%。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*%*，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@%@%，是对于关联企业的减值拨备@%@#。受地产开发流动性危机影响@*@#，关联方应收款风险上升*#@，这些物企对应收款等进行大额减值拨备#@。

　　对于利润下降#@*，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备@##@#。其称@%#*，出于谨慎性原则#%%#，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%%*。

　　建业新生活公告也指出%**@#，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备%#*#@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模##***，导致该分部收入和盈利能力下降*@%。

　　据了解*@@%*，2023年*%#，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元*#，同比大增548.41%%@*。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%**%#。

　　此外@#%##，弘阳服务利润显著下降#%%，主要因房地产行业市场环境变动%%*，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加@%。数据显示@#%#，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*@，较2022年的927.4万元同比增长85.42%*@#@。

　　还有雅生活@#**，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元@%%**，同比增长14.9%@@%%。

　　雅生活指出@%*#*，净利润下滑的原因@#@%，一是业务结构调整##*%#，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则**%#，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@#%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称%@@%，2023年%@#，部分企业关联方面临流动性困境*%%#@，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加%*@*，坏账风险加大%@#%，利润“失血”##%%。不过**，商誉及无形资产占净资产的比重下降%**，商誉减值对物企利润的冲击减弱%#%@，但企业出于谨慎考虑*#@*#，计提商誉减值准备#*%**，对利润的影响仍需时间消化*%。其中*@@，国企凭借稳定关联方的加持*@%@，受减值影响较低*%*#，利润及利润率仍有保障#*%#。

　　牛晓娟进一步称%*##*，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响@@@*，物企仍需进一步提升自身的独立性#%@@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元*%，通过招投标、合资合作、并购等方式*%#@，降低关联方项目供给占比@%##，使业务开展更加科学合理@#。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线*@%*#，地产开发行业遭遇现金流挑战#@@%，违约不断*%*，对于关联度较高的物业企业来说##%@，有了前车之鉴*@#*@，对于现金流的管理与重视都在2023年加强@*。

　　在2023年物企业绩发布会上@*，“经营性现金流”成为高频词之一%#。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%*，行业内的流动比率均值约为1.86*#@@，处于良好的合理区间@*@#。其中52家物企的流动比率大于1#%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%**#。

　　克而瑞显示%*%@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元##@%，较同期增长10.4%##，增速由负转正%*，7成以上的企业现金及现金等价物提升#%@%。

　　其中%@@#，万物云现金及现金等价物最高@#*%，为157.45亿元；其次是华润万象生活*@*%，为156.33亿元；第三是碧桂园服务@%%，为126.37亿元#@*。

　　从经营性现金流净额表现来看%#，企业安全系数也正在提高@#**。多家上市物企盈余保障倍数超过1@%#，如世茂服务该比例高达3.25##。

　　即便如此%%#，仍要关注应收账款的潜在风险%%%*。从整体情况来看*@*%，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元##@%#，同比增长13.45%%%@，较上年同期下降19.9个百分点%%##，但仍高于营收增速(7.19%)@*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象##*，下降的企业不足2成*#，应收账款回收难度依然较大*#*，坏账风险依然存在@*。

　　以建业新生活为例%@，2023年##@*，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元#*，占总规模比例约57.01%#@，虽然呈下降趋势##*#*，但是这个比例仍然较高**%*%，业绩未能摆脱地产公司的影响###%*。

　　牛晓娟指出#@，总体来看**#%#，随着企业独立性的进一步提升@@#，在经历了前两年大额计提减值后@#**@，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%#@，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控*#%。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*%%@，有业内人士分析*#@#，物企整体盈利水平仍将持续下降####*。那么@@*，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议*#**@，构建服务价格动态调整机制**@@*，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度%*#*#，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务%@。

　　展望未来@**，牛晓娟认为%@##%，物业企业为实现业绩增长%%%@#，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设*%@。从行业长远发展看#@#，做好基础服务的同时###，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@*，尤其在房地产开发市场进入存量时代后*@#，如何充分发掘物业的自身优势#%，进一步激活多元赛道潜力@@，是行业面临的重要课题*@@@，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务***%。

　　牛晓娟进一步指出#*#，物业服务企业要顺势而为#@，积极拥抱科技@**%*，将新技术不断应用于管理和服务#*，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案*%#@%，不断打破服务边界@##*，满足不同业态的物业管理需求*%%，开启“智慧物管”新时代@#。

　　牛晓娟表示#%*@，随着行业发展节奏放缓%%，由高速发展转为高质量发展@#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求*#。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的%#*%%，物业服务质量与员工的素质息息相关##，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队@%@*#，招聘更多专业人才@*，实现组织结构的优化及员工素质的提升%@%##，为企业未来发展积蓄能量@##。

　　“总体来看%*@%，物管行业虽然步入低速增长时代##@#%，但仍充满机遇@#*。未来*%*%@，物企仍将顺势而为%*，不断开拓创新##**#，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@*#。”牛晓娟说%@@。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报