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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*%@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%#@%@，在新一轮政策潮中#%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%%*，几乎成为各地的“标配”@%%**。
据不完全统计##%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@*，大湾区也已有6城“官宣”入局@#，其他城市也在积极探索实施####。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%*#%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#*#%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#%。
5月15日起%#@#%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%#%。记者从花都房地产行业协会获悉*#*%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%%@，并且交了新房定金#*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@**，当天反馈比较理想%#，“相信后续效果会不错”#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”###@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*。
4月30日%#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措###@@。
广东多城“官宣”入局%@。3月1日@*@##，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@*，以惠城区为试点**#%#。
4月23日**，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*#@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@%。
4月30日@@%，中山6个部门联合发布措施#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#*。同日#*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*。
5月13日@*#，佛山发布13条房地产新政*#*@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@*##。
可以看出%%*%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%*。也有多地虽未“官宣”#%，但也正探索实施#%#*%。比如在江门@%@*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*%#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@。博富控股总裁助理李秀清介绍#%*#，目前两个项目成交约20套@**#@，咨询客户过千组@#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*#，截至目前%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@##%%，并且预计还将有更多城市加入%@#@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@%##，由房企、中介机构、换房人共同完成%%*。换房人认购房企新房并优先锁定%**#@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%#%。若一定期限内旧房售出%*@%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@%，则房企退还新建商品住房认购金*#*@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*@。从全国范围内来看@%%%，目前@*%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**#%。
二是房企收购模式#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%##%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%@@*。比如在珠海#*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@@#%，直接收购存量二手房以促成新房交易@%@。
三是政府收购模式%#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*@@，由郑州城市发展集团为主体@###，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@，同时换房者选购平台房源库中的新房%#*。还有一些地方特色的延伸@%@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*##@%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@%，并将其全部用于购买商品房##*，无需卖房即可换新#*%。
四是政府补贴模式#*@#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@%@@。
目前来看**%%%，三方联动是各个城市主推的模式#**，由于是基于市场自发行为#%*%%，房企的资金压力�%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#%*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%。”李秀清介绍%*@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@*，换房人无法快速售出二手房@%#*#，交易周期过长@*@%，不一定能促成“以旧换新”%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%@，由于新房选择的局限性较大*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%#*@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*%，惠及面不广%@。
政府或国企收购模式%#%*#，由于信用背书受到欢迎*@。但财政负担较大*@#，收购规模有限##%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##*@，面对庞大的二手房挂牌量@**#，显得杯水车薪#%%@。另外还需考虑资金平衡%##*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%%@，都存在资金平衡、盈亏的考验%@*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**#@，避免闲置空置%@#@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@##@，有条件可以采取该模式%#%*@。”罗异铿说%@#，而政府补贴模式%%，目前一般仅在非一线城市实施@%@%#，大部分城市的补贴力度也相对较小@**#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%%##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*#@@*，住房“以旧换新”处于起步阶段%@*，实施时间较短*#@%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则#*@。但无论哪种“以旧换新”模式@%#，都是一场多方博弈%*，一些共性问题亟待解决*##%*。
一方面*@@%，需要多方合力推进@*@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%，单靠政府或市场的力量都十分有限#%@，需要政府、企业、业主多方合力推进%@*。”罗异铿提醒%*#*@。因此*###，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%#%@，多种模式相结合@@*，以产生更大效果**。
另一方面%*#**，“以旧换新”既关联着刚需买家##*%，也关联换房卖家###@，是一场“双向奔赴”*%，需要考虑更多细节和诚意#@@。例如在政策层面进行完善和监督@@%#@。扩大政策覆盖面*#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘**，换房人选择较少@@。在促成交易方面@***，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##*@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@@@@，政府还应制定规则%*，确保各项优惠政策能落地@%，比如契税减免、中介费减免等*%#@。同时*#@%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%##，让业主放心地参与到“以旧换新”中#*%*。另外*%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@@@。而对于参与的房企、国企等来说#%，首先要拿出有品质的房源**@##，此前有部分地方新房房源品质较低%%#%*，甚至被认为是售不出的“边角料”@*%%@。
同时@%##%，需要适当延长置换时间%@#。“以旧换新”规则下@@*@#，对旧房售出有约定时限*#@，但当前销售时间均较长#%*##。“我们在实际操作中发现@#@%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高##@%，一直难以成交%@*@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#，延长到半年左右@%。”李秀清说@%*。另外**，也要确保参与的楼盘能正常交付*@%，并且对认购的定金要加强监管%##，对于未能完成“以旧换新”的业主@*##，要能够按约定正常退还%*%。
多位专家指出@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%**，要更精细化、接地气@#@%%，尽可能满足各方诉求%%*%#，才能落地见效*%%@。（南方日报）
