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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%*@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%#，在新一轮政策潮中%@@@#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#%，几乎成为各地的“标配”@#@。
据不完全统计*@@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*##@，大湾区也已有6城“官宣”入局##，其他城市也在积极探索实施#%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##%。
5月15日起##*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%*%。记者从花都房地产行业协会获悉#%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%@*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%，并且交了新房定金@*%*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*，当天反馈比较理想%#，“相信后续效果会不错”@%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%%。
4月30日#*#@@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*#%#。
广东多城“官宣”入局##*#@。3月1日*%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@%*，以惠城区为试点#**。
4月23日@@#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%#*@。
4月30日##，中山6个部门联合发布措施%#@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@*##。同日#%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*。
5月13日@*#，佛山发布13条房地产新政*##**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*@%。
可以看出*#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%@。也有多地虽未“官宣”%@，但也正探索实施*%*。比如在江门#@###，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*%%。博富控股总裁助理李秀清介绍@%#，目前两个项目成交约20套*#，咨询客户过千组%@#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#%#*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示**，截至目前@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%#，并且预计还将有更多城市加入@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%@%%，由房企、中介机构、换房人共同完成###@#。换房人认购房企新房并优先锁定#@%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*%%*。若一定期限内旧房售出@#*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*%*，则房企退还新建商品住房认购金%**%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%*%。从全国范围内来看*%@，目前*@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#@#。
二是房企收购模式%#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房@#**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#。比如在珠海*%#@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%#*，直接收购存量二手房以促成新房交易#*。
三是政府收购模式#**#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%*%#，由郑州城市发展集团为主体@*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%，同时换房者选购平台房源库中的新房%@%。还有一些地方特色的延伸@@#%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*@@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*%，并将其全部用于购买商品房#@#@*，无需卖房即可换新@#*#。
四是政府补贴模式@%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*。
目前来看@@，三方联动是各个城市主推的模式*%#，由于是基于市场自发行为@#@，房企的资金压力�#*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�**#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**#。”李秀清介绍@@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#*%%，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#，换房人无法快速售出二手房#@*#*，交易周期过长*@###，不一定能促成“以旧换新”#**%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*，由于新房选择的局限性较大%##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@%，惠及面不广@#%%@。
政府或国企收购模式#*，由于信用背书受到欢迎@%@@。但财政负担较大@*，收购规模有限@@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*#@#，面对庞大的二手房挂牌量%%%@，显得杯水车薪@@。另外还需考虑资金平衡@%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@#@，都存在资金平衡、盈亏的考验***。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#@#，避免闲置空置##%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@#@%，有条件可以采取该模式#@%。”罗异铿说%@，而政府补贴模式@***，目前一般仅在非一线城市实施@%，大部分城市的补贴力度也相对较小%%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*，住房“以旧换新”处于起步阶段##，实施时间较短*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*##*。但无论哪种“以旧换新”模式@#@##，都是一场多方博弈##%*，一些共性问题亟待解决@*%。
一方面%@@@@，需要多方合力推进@#@##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**#，单靠政府或市场的力量都十分有限@%，需要政府、企业、业主多方合力推进@#。”罗异铿提醒%#@。因此#***，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*#，多种模式相结合*@，以产生更大效果%@#%#。
另一方面#*，“以旧换新”既关联着刚需买家@#%@，也关联换房卖家#%，是一场“双向奔赴”@@%#*，需要考虑更多细节和诚意%##。例如在政策层面进行完善和监督@#%%。扩大政策覆盖面#@#*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##%*，换房人选择较少@*#。在促成交易方面@*@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#**。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出***@，政府还应制定规则%%%%，确保各项优惠政策能落地*%%*，比如契税减免、中介费减免等#@%@。同时#***#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%@*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@。另外%#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@##。而对于参与的房企、国企等来说@@#%，首先要拿出有品质的房源@*@%，此前有部分地方新房房源品质较低*@@@%，甚至被认为是售不出的“边角料”@**@。
同时#@#%，需要适当延长置换时间***#。“以旧换新”规则下@*%*，对旧房售出有约定时限*@@，但当前销售时间均较长*#*@*。“我们在实际操作中发现##*%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@，一直难以成交*#%%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#，延长到半年左右*#*@@。”李秀清说%##@%。另外*%，也要确保参与的楼盘能正常交付@@，并且对认购的定金要加强监管%@*#*，对于未能完成“以旧换新”的业主%#%，要能够按约定正常退还@**。
多位专家指出@%*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@#%@，要更精细化、接地气@#**，尽可能满足各方诉求@@#，才能落地见效##%。（南方日报）
