大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 13:21:33 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

深港共建大湾区国际仲裁高地

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#*，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%**@%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%%，在新一轮政策潮中#*%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@%%%，几乎成为各地的“标配”*%。

　　据不完全统计#*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#，大湾区也已有6城“官宣”入局@%%*@，其他城市也在积极探索实施#@*。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%#*@。

　　5月15日起%*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%。记者从花都房地产行业协会获悉*#*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#，并且交了新房定金@##%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*，当天反馈比较理想**%，“相信后续效果会不错”#*%*。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@@##。

　　4月30日%%*%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*##*。

　　广东多城“官宣”入局**。3月1日#%*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*%%，以惠城区为试点**#%@。

　　4月23日%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*@%，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%。

　　4月30日@*，中山6个部门联合发布措施**@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@。同日%@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@。

　　5月13日@%#%，佛山发布13条房地产新政*%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%。

　　可以看出%%#%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%@%。也有多地虽未“官宣”@@%，但也正探索实施*%。比如在江门%*@#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#**@@。博富控股总裁助理李秀清介绍*@%，目前两个项目成交约20套*#，咨询客户过千组%**，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#%*。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#%%*@，截至目前#%%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*@#，并且预计还将有更多城市加入##。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍##*@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式##*@%。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##*，由房企、中介机构、换房人共同完成#%@@。换房人认购房企新房并优先锁定%#*@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#**。若一定期限内旧房售出%%**，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出###@，则房企退还新建商品住房认购金@%#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%##。从全国范围内来看#*#@%，目前@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%。

　　二是房企收购模式%*%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房**#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*@*@。比如在珠海***#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%#%，直接收购存量二手房以促成新房交易#*。

　　三是政府收购模式%*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%**。比如较早推出“以旧换新”的郑州##*，由郑州城市发展集团为主体%#@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**#，同时换房者选购平台房源库中的新房#*#。还有一些地方特色的延伸@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%@#@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%##@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*%@@，并将其全部用于购买商品房##*@%，无需卖房即可换新@#@#*。

　　四是政府补贴模式*%@#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%##@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**#@。

　　目前来看%%，三方联动是各个城市主推的模式##@，由于是基于市场自发行为%**，房企的资金压力�#*%@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##*@@。”李秀清介绍@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%%%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#*@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%@，换房人无法快速售出二手房%%**%，交易周期过长#%#@*，不一定能促成“以旧换新”#*#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@#%#，由于新房选择的局限性较大*@##%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@，惠及面不广**%%。

　　政府或国企收购模式@%%%，由于信用背书受到欢迎*@#@。但财政负担较大%%，收购规模有限@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#，面对庞大的二手房挂牌量@@@#%，显得杯水车薪*%%@*。另外还需考虑资金平衡#**，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%**，都存在资金平衡、盈亏的考验***。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@#，避免闲置空置%#%%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@*@@，有条件可以采取该模式*%*。”罗异铿说%##，而政府补贴模式*@#@*，目前一般仅在非一线城市实施@@，大部分城市的补贴力度也相对较小**%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@@#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#%**#，住房“以旧换新”处于起步阶段*%*@*，实施时间较短###，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@#。但无论哪种“以旧换新”模式@#@%%，都是一场多方博弈*%，一些共性问题亟待解决###。

　　一方面*@@#%，需要多方合力推进@#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@*，单靠政府或市场的力量都十分有限@%*#@，需要政府、企业、业主多方合力推进###*@。”罗异铿提醒***#。因此%*#@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*%*@，多种模式相结合**@，以产生更大效果%###。

　　另一方面@@%@，“以旧换新”既关联着刚需买家**，也关联换房卖家*@#，是一场“双向奔赴”@#，需要考虑更多细节和诚意%%#。例如在政策层面进行完善和监督*##。扩大政策覆盖面#*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%*，换房人选择较少@##%@。在促成交易方面#%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*@。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**%##，政府还应制定规则##%%%，确保各项优惠政策能落地#@，比如契税减免、中介费减免等#%##。同时*%#*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@。另外@@%%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@@%@。而对于参与的房企、国企等来说#@%，首先要拿出有品质的房源%@@，此前有部分地方新房房源品质较低@*，甚至被认为是售不出的“边角料”@*。

　　同时@@%%，需要适当延长置换时间%%%。“以旧换新”规则下##@，对旧房售出有约定时限%**，但当前销售时间均较长@%。“我们在实际操作中发现%%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高##*，一直难以成交#%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%，延长到半年左右*@##%。”李秀清说**#。另外#@，也要确保参与的楼盘能正常交付@@#@，并且对认购的定金要加强监管%*，对于未能完成“以旧换新”的业主*#%，要能够按约定正常退还**%##。

　　多位专家指出%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*#@，要更精细化、接地气%*#*%，尽可能满足各方诉求####，才能落地见效*%*##。（南方日报）

【编辑:李岩】

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