楼市调控优化频频,如何满足“新期待”?
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本文转自:中新网
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4月30日召开的中央政治局会议对房地产发展提出了全新要求@###,随后%@*,多个热点城市陆续开启了新一轮楼市政策密集优化周期#*%。
南方日报记者梳理发现@@,从4月30日至今的10余天内%%#**,北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市先后出台楼市新政*%,对原有调控政策进行优化#**%%。其中杭州和西安都选择在5月9日发布新政@*,均宣布全面取消住房限购措施**。此前##%,成都和南京也刚刚宣布优化购房政策#*@。
值得注意的是#*,此次中央政治局会议提出@@,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待@#%*,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施@%@,抓紧构建房地产发展新模式@%*#@,促进房地产高质量发展*%%%%。
如何做好“消化存量”“优化增量”*#*#,满足“新期待”@@,成为当下房地产业发力的要点@*@*。
●南方日报记者 葛政涵 柴亚娟
统筹 冯善书
“消化”%%%##,重点在“疏解”
其实在房地产业的话语体系中@@%*,“存量房产”的狭义理解%%,就是“二手房”%**@。在过去两年间#@,二手房市场一直存在“挂牌激增”等难题**#**。
根据贝壳平台的最新数据%#%%*,截至5月8日下午*%@##,北京二手房挂牌量约为14.2万套%%,广州约14.6万套%*@,深圳约4.77万套@%#@@,杭州约15.5万套@#@%,合肥约11.06万套*#。“背后折射的问题就是‘不好卖’##。”易居研究院研究总监严跃进说@*%。
在近期系列政策的加持下##*#@,刚刚过去的五一假期##*,楼市再度成为关注热点*%。58安居客研究院统计数据显示*@@%,五一期间百城二手房找房热度指数为0.88%*@,相比2023年同期增加109%%@*。其中刚刚调整限购的北京#@%**,二手房找房热度达到1.12#*%,超过了2020年五一期间的水平#*#*。该机构认为%@%@,由于房地产开发商存在不确定性%@*%*,大量需求从新房转向二手房%##。
不过@@*,来自克而瑞研究中心的数据显示*@**#,受到五一假期影响%%%,4月29日至5月5日*@@%*,国内14个重点监测城市二手房成交面积65.9万平方米@%@*,环比下降68%%@*,同比下降65%@@*%#。
“当前存量已经是主体了@*%%,因为二手房挂牌量、交易量都比新房大@#,而且二手房去化周期远比新房要大@*,热点城市普遍在3年以上**。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为@**@,当务之急是给海量的二手房库存泄洪%@%*。
严跃进认为*##,此次提出统筹研究消化存量房产的政策措施@@*#,关键就在于“如何消化挂牌的二手房房源”#%。
“稳住价格预期#%*,降低恐慌式、从众式挂牌和降价抛售%***,最关键%@%。”李宇嘉说@###。
“优化”*%,关键在“平衡”
“消化存量”同时@@*,“优化增量”也已启动%%@#%。
在中央政治局会议召开的同一天**#%*,自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》%#*#*。强调了“以人定房%@,以房定地%*@%,统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求@#@@@。
值得注意的是#@,这份通知结合商品住宅去化周期%@,对不同城市提出了不同的要求*%#*。去化周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让@*%,下大力气盘活存量##@。在18个月(不含)至36个月之间的城市则是“盘活多少、供应多少”#*%,动态确定新出让商品住宅用地面积上限#%%。
不过%%*%*,土地供应决定的主要是新增住房的数量、地段和类型%**。增量的“优化”%@#,关键在于数量与质量*%##%,存量与增量之间的“平衡”@*。
从去年至今@@%,“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重点%*@#。此次政治局会议虽然并没有提及“三大工程”**@#,但提出了抓紧构建房地产发展新模式#@@。李宇嘉认为%*%@%,新模式的重点就是保障房建设***#@。
严跃进则指出%*@,一些高库存的区域%%,除了控制后续土地供应外*@,可以通过收购新房或土地项目#%#%,来充当保障房房源#%,“优化增量住房其实是要求各地对新房的供应要有新的思路*#%。”
一存一增%*%%,需要“统筹”
值得注意的是#@#*#,“消化存量”和“优化增量”的政策要求@%@@,是“统筹研究”%#。
“‘统筹’是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑%#%。”在严跃进看来**%**,此前在多个城市密集出台的“以旧换新”%%%@@,便体现了“统筹”**#,既消化存量二手房@#*,又为新房库存去化提供新的需求点%@%*%。
根据中指研究院的统计%%*,截至5月6日@%#,全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”*@%%,大致包括“开发商与中介合作@%#@%,中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房*@@%,售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式%*#%。
事实上#%,不论哪种方式%@#*,都同时关联了存量与增量#*。
李宇嘉认为#*,“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房@%@*,关键是激发二手房业主的动力@%@。“政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望*@,并从降低置换成本、置换周期#@*#@,并能买到心仪的、优惠新房等角度施策@#@##。”
除已经出台政策的郑州、南京等热点城市外#@#%@,深圳、上海等城市最近也加入“以旧换新”的阵营中#@。另据媒体消息%%@%,广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作@%。
中指研究院市场研究总监陈文静指出%%%@,“以旧换新”是盘活存量、消化库存的有益尝试%#,政策仍在探索阶段*%,未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善%##。
“对开发商来讲%#@,要把品质好、性价比高的‘好房源’拿出来%#。不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会@#*。”李宇嘉指出%#,应该让“换新”的买家真正看到%@*@*,要买的新房是能改善自己居住的好房子@@。
分区优化#@%*,满足“新期待”
五一假期刚刚结束**#%,深圳发布楼市新政*##,对住房限购政策进行了分区优化#*#*。李宇嘉认为@**,深圳新政能够释放一部分被原有政策限制的需求@#,包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口等%#。
这也是继北京之后@#*@%,近期又一个一线城市对楼市政策进行优化*@@。而对比两地新政不难看出%%,限购并非完全放开@%#,而是遵循了“因区制宜”的思路%*%*。这也与中央政治局会议“继续坚持因城施策”的要求相呼应*##。
李宇嘉将北京、深圳新政背后的规律总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”@@##@,他认为#*@,新政不是单纯为了去库存而去库存#@,而是将存量消化与增量消化结合起来#*#,与新市民、年轻人购房@#,融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来#%*@#。
就在5月9日一天内@*,杭州、西安先后宣布全面取消住房限购措施#*@%,与此同时%#,杭州提出了“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”两大政策#*@#,西安则提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式##@%@。梳理这杭州、西安购房政策的优化过程不难发现*%@%,从部分区域放开到全面放开@%#,两座城市同样遵循了因地制宜、小步快跑的方式%#*@。
房地产业历经长时间调整%@*#%,“供求关系的新变化”已经被广泛接受%@@#*,而“存量时代”的到来#@#,让市场方向也开始调整#@#@%。
从有房住到住得好%*%%%,中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”**#,也彰显了下一步房地产的路径##。李宇嘉认为#%%%,这个新期待%*,就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源%#@@。
陈文静认为%@#,这一方面意味着供给端“好房子”的重要性上升到了新的高度#*##,预计未来“好房子”建设节奏会加快;另一方面针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大*@。(南方日报)
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