大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@%@%,在新一轮政策潮中@#*@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%##%,几乎成为各地的“标配”**@*。
据不完全统计#@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@@,大湾区也已有6城“官宣”入局@#*,其他城市也在积极探索实施*@@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@#,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%。
5月15日起@%**,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*。记者从花都房地产行业协会获悉%##,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%*@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@#**,并且交了新房定金%*@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%@%@,当天反馈比较理想#%*,“相信后续效果会不错”*#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%%%*,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@%%。
4月30日#*%#,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%##%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@#。
广东多城“官宣”入局%*。3月1日@##,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@,以惠城区为试点#@**。
4月23日*@,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知**%,在一线城市中首个落地“以旧换新”@#。
4月30日%*,中山6个部门联合发布措施@@*,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@%#。同日#%#@#,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**@#%。
5月13日@@,佛山发布13条房地产新政#*,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%@。
可以看出@@%,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%%*@。也有多地虽未“官宣”%@@@,但也正探索实施%##。比如在江门%@*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@%。博富控股总裁助理李秀清介绍*@%##,目前两个项目成交约20套@*,咨询客户过千组*#*@*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%*,截至目前@%@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%@#*,并且预计还将有更多城市加入##%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@@%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式#**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%%,由房企、中介机构、换房人共同完成###*@。换房人认购房企新房并优先锁定#@%*,同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@@。若一定期限内旧房售出*@%@,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@#%%@,则房企退还新建商品住房认购金#%%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@。从全国范围内来看*@,目前**%#%,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##。
二是房企收购模式@##@,房企按照评估价格收购换房人的二手房@%*,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@*。比如在珠海%#*%%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*#*,直接收购存量二手房以促成新房交易@@@##。
三是政府收购模式%*@,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%**@,由郑州城市发展集团为主体@%#@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@@,同时换房者选购平台房源库中的新房*@。还有一些地方特色的延伸*#@@*,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@#%,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@*#,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@@,并将其全部用于购买商品房###,无需卖房即可换新##。
四是政府补贴模式**#,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*%@@。
目前来看@*%*,三方联动是各个城市主推的模式###%#,由于是基于市场自发行为##*,房企的资金压力�#**##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##@@%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*#。”李秀清介绍%#,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*#,这一模式主要面临二手房市场调整压力*%**,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@,换房人无法快速售出二手房%%#,交易周期过长%*,不一定能促成“以旧换新”@*@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%@@**,由于新房选择的局限性较大@*@%@,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%@%@,惠及面不广@*@#@。
政府或国企收购模式*@,由于信用背书受到欢迎%*##@。但财政负担较大@*%*,收购规模有限@*%@,如郑州试点收购500套、南京收购2000套@*,面对庞大的二手房挂牌量#**%,显得杯水车薪%#*。另外还需考虑资金平衡#@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#,都存在资金平衡、盈亏的考验**@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*#%,避免闲置空置#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*##,有条件可以采取该模式**%@。”罗异铿说@***,而政府补贴模式%%*%@,目前一般仅在非一线城市实施@%*@,大部分城市的补贴力度也相对较小@@@*@。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*##@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#%@*,住房“以旧换新”处于起步阶段#@@%,实施时间较短#@,并且不少地方仍待出台具体实施细则%%#。但无论哪种“以旧换新”模式#*###,都是一场多方博弈@*#,一些共性问题亟待解决%@@%%。
一方面*#%#%,需要多方合力推进*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@*,单靠政府或市场的力量都十分有限%%*%,需要政府、企业、业主多方合力推进@#%%%。”罗异铿提醒**@。因此%##%,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@#%%,多种模式相结合**@%@,以产生更大效果%#%。
另一方面*#*,“以旧换新”既关联着刚需买家@**%@,也关联换房卖家*#,是一场“双向奔赴”**#%,需要考虑更多细节和诚意%@*。例如在政策层面进行完善和监督#*。扩大政策覆盖面%%#,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@%*,换房人选择较少%%@*。在促成交易方面***%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@,政府还应制定规则*@%,确保各项优惠政策能落地##,比如契税减免、中介费减免等#@*%。同时#*,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#@,让业主放心地参与到“以旧换新”中*%%%#。另外@@@##,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*#。而对于参与的房企、国企等来说%%***,首先要拿出有品质的房源*%@#*,此前有部分地方新房房源品质较低#%%%@,甚至被认为是售不出的“边角料”@##。
同时@*%*,需要适当延长置换时间%#*%。“以旧换新”规则下%%%@,对旧房售出有约定时限*#@#@,但当前销售时间均较长@*。“我们在实际操作中发现*#%#@,例如有些房主对旧房的心理价位很高#%*#,一直难以成交%@%#%,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##@,延长到半年左右@%。”李秀清说%*@@。另外##*#,也要确保参与的楼盘能正常交付%@,并且对认购的定金要加强监管*###,对于未能完成“以旧换新”的业主##@,要能够按约定正常退还#@#。
多位专家指出%%@@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%%*%,要更精细化、接地气#@@%*,尽可能满足各方诉求@%@*,才能落地见效*@*##。(南方日报)
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