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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%#%%，在新一轮政策潮中#*#%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措***@，几乎成为各地的“标配”%#。
据不完全统计#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%，大湾区也已有6城“官宣”入局#*@#，其他城市也在积极探索实施@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%#*%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@*。
5月15日起%@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%#*。记者从花都房地产行业协会获悉%##@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#*@#，并且交了新房定金%*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#@%%，当天反馈比较理想*#，“相信后续效果会不错”#*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@#。
4月30日%*#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@@#。
广东多城“官宣”入局%#。3月1日%#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动##@#%，以惠城区为试点%@。
4月23日#@#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知**#%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@%。
4月30日%*#%*，中山6个部门联合发布措施*@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%*。同日**#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@##*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@*。
5月13日*@，佛山发布13条房地产新政@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%*。
可以看出*#@@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%#@#。也有多地虽未“官宣”%%#*，但也正探索实施#@@#%。比如在江门*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@%#%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%@*。博富控股总裁助理李秀清介绍#%，目前两个项目成交约20套@@@@，咨询客户过千组*%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*#%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#@，截至目前*%*##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*##，并且预计还将有更多城市加入*@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@@#*，由房企、中介机构、换房人共同完成%*#%%。换房人认购房企新房并优先锁定%@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@##。若一定期限内旧房售出#@*%@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@%*，则房企退还新建商品住房认购金*@*#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#%%。从全国范围内来看*@@*，目前*%#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@##@%。
二是房企收购模式@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*%@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%#%。比如在珠海%**，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%*##，直接收购存量二手房以促成新房交易%#@@。
三是政府收购模式%*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@*@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#%%，由郑州城市发展集团为主体*@%@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%@@%，同时换房者选购平台房源库中的新房@*@#。还有一些地方特色的延伸#%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@*##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@，并将其全部用于购买商品房##@@%，无需卖房即可换新@%#@@。
四是政府补贴模式#%%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%%@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**。
目前来看*%*@，三方联动是各个城市主推的模式#%，由于是基于市场自发行为@%#%，房企的资金压力�#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*%#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*%#%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%*。”李秀清介绍%@##@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%，换房人无法快速售出二手房*%，交易周期过长%%%#，不一定能促成“以旧换新”@*@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%%##，由于新房选择的局限性较大##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*，惠及面不广*%。
政府或国企收购模式@%*#，由于信用背书受到欢迎@*##。但财政负担较大@@%##，收购规模有限%#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%*，面对庞大的二手房挂牌量#@%@，显得杯水车薪**%*。另外还需考虑资金平衡*@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*%@，都存在资金平衡、盈亏的考验*@%@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*，避免闲置空置*#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市**@，有条件可以采取该模式#@@。”罗异铿说#*，而政府补贴模式###@*，目前一般仅在非一线城市实施%%，大部分城市的补贴力度也相对较小*@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前##*，住房“以旧换新”处于起步阶段@#，实施时间较短@*%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则%#*@。但无论哪种“以旧换新”模式*%，都是一场多方博弈%*#%*，一些共性问题亟待解决*#。
一方面@@%%，需要多方合力推进#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%*@%，单靠政府或市场的力量都十分有限#%，需要政府、企业、业主多方合力推进##*。”罗异铿提醒@##。因此@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@#@，多种模式相结合##%*#，以产生更大效果@%。
另一方面%*@，“以旧换新”既关联着刚需买家*#@*，也关联换房卖家@#，是一场“双向奔赴”%@，需要考虑更多细节和诚意%#%。例如在政策层面进行完善和监督@#@@。扩大政策覆盖面@##%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*#，换房人选择较少#%%。在促成交易方面#*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*%，政府还应制定规则##@，确保各项优惠政策能落地**，比如契税减免、中介费减免等#*%%#。同时@#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*#@*。另外%@%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%*。而对于参与的房企、国企等来说#%，首先要拿出有品质的房源#@@*，此前有部分地方新房房源品质较低#%%，甚至被认为是售不出的“边角料”%@。
同时#*，需要适当延长置换时间*%%%@。“以旧换新”规则下%%%*，对旧房售出有约定时限@%%#，但当前销售时间均较长@@@@@。“我们在实际操作中发现%**@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@*%%，一直难以成交%#@%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@###，延长到半年左右*#%%。”李秀清说@@**#。另外**%，也要确保参与的楼盘能正常交付@%@%#，并且对认购的定金要加强监管**%*#，对于未能完成“以旧换新”的业主%**%@，要能够按约定正常退还@#%#%。
多位专家指出%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*，要更精细化、接地气@#*，尽可能满足各方诉求#@%，才能落地见效@%。（南方日报）
