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新“沪九条”施行首个周末@@*#%，中介门店经纪人全员出动
“原来7天带看量%#，现在两天就行”
本报记者 戚颖璞 叶田媛
刚刚过去的周末是新“沪九条”施行的首个周末@@@，楼市表现如何？由于本轮政策的关键内容之一是盘活二手房*%*%%，房东跳价是否普遍%#*##，多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？记者走访了外环至内环的中介门店#@%。
新政给买家传递信心
记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现##*#，二手房市场开始出现活跃迹象%@@%%，但远远不到火爆程度*%#。
周六白天%*，记者探访的两家门店几乎空无一人#%#，除了一两名经纪人负责接待来访客户@*%，其他经纪人几乎全员出动@@@**，带着意向购房人看房@**#。
浦东森兰板块邻近自贸区%#@%@，改善型住房需求较多@%。“新政出台之后#**%，门店带看量翻倍@@#。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说@@*#，在新政发布当晚%@%%@，门店10名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容**#*@。短短一两个小时内@%#，就有客户赶来看房#%@%。从5月28日至30日%@#，门店已经成交两套二手房@*@**。“这两套住房的买家*@%#，早有购买意向#@*，新政给他们传递了很大信心%*%@*，所以立刻决定签约@#。”他说@%。
内环内中介门店也迎来带看量增长##%%。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近@%*#，位于徐家汇板块#%，教育、医疗和交通配套比较成熟@@*。周六白天%#@，全店25名经纪人几乎都有带看任务##。店长崔立夫告诉记者@*#%*，从5月27日至今*%@，带看量明显增加@%@，不少业务正在洽谈中%%##，暂时没有成交###@。“原来一名经纪人平均7天才能完成3组客户带看量*%**，现在两天就能完成****#。”他说%%*%。
新政施行时间尚短%@@%，各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据##@。不过%%@@*，记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现*#*#，自28日新政施行至31日*@*，二手房单日网签有明显增加%@%*。5月二手房成交量为18692套*#%%，日均602套##@*，28日至31日@#@，网签套数分别为701套、877套、984套和961套@*。
业内人士告诉记者@##，网签数据增加主要因为新政利好#*#，一些购房者因为新政出台*@*，将原计划的网签时间延后了几天%@，可以享受更优惠的贷款利率#%*。一些购房者决策快@@#%@，立刻“下单”了%@%**。毛女士就是新政受益者@*，她原来需要连续缴纳5年以上社保才能买房%#，现在只需要满3年即可#@##@，且首付比例从30%下调至20%@#，于是在新政落地24小时内%%，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购置一套二手房@*%。
大多数卖家趋于理性
2021年%*#*，上海二手房交易开始执行“三价就低”原则#%@，即银行审批贷款额度时*@%%，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格##*%*。
有中介透露*%，前几年@@，“三价就低”评估价格和卖方预期价格有较大落差%###，一般低于卖方预期*##*%，现在几乎可以和卖方预期价格持平##*。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调@@*，卖方预期比前两年也降低了#@%@@。
新政出台后@*@，网传不少房东连夜涨价@*。记者了解到*##，在浦东世纪公园板块#@##，有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近50万元；闵行七宝板块万泰花园*%*%，数月前每平方米不到5万元*#@*，新政出台后#%#%，个别房东将挂牌价提高至每平方米近6万元%*#，甚至每平方米7万元%%。
记者走访发现#@%*，有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间@%#。受访中介门店负责人纷纷告诉记者#@%*，新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况@***。“上海楼市此前经历了一波低迷行情%@#%，大多数卖家还是理性的@%%@@，希望能够尽快促成交易#*。”宋沪雄说#@@。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言@%*@，二手房挂牌一年多没有成交#%，希望趁新政利好*@，能够尽快卖出**。业内人士说#@%#*，连夜涨价的卖家是极少数#@，但是市场走势仍以“以价换量”为主#@##%。
多子女家庭首套认定利好
崔立夫告诉记者#%@，门店有不少咨询客户是二孩家庭@%，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注%@*%，目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则%@%#*。
首先*%%，多子女家庭是指家庭中有至少2个子女%##，其中至少有1个子女是未成年%@%%#。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭*%，不适用港澳台和境外人士#*#。
新政中的多子女家庭首套房贷款%*%%@，是以网签时间为节点*#%，即5月28日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好@%%*。
多子女家庭成员名下住房套数0**，现购买第一套住房*@*，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款还清@*%，购买第2套#@，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款未还清%#%*，购买第2套#%*%#，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款都还清#@@#，购买第3套#*%*，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且只有1套贷款还清#@@，购买第3套##%，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清@@*#*，其中1套享受首套房贷政策*%*，1套享受二套房贷政策#*@，购买第3套*%%@%，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清@#%，且两套均享受首套房贷政策**@##，购买第3套*@@@，享受二套房贷政策@*@#*。
简单来说@*%%@，新政执行之后%@*@@，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭%@，再买第3套房@*，采用二套房贷政策**%#*。其他情况#@*，都按照首套房贷利率执行%*%，可见新政利好力度之大#%*@@。
促进二手房市场流动
多位从业近20年的房地产经纪人告诉记者****，此次新政力度超出了从业者预期*@@#*。克而瑞研究发现*@#@*，此次新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次@@*%，力度也超出市场预期@#%*。据其分析@#%%@，过去13年里%*，住房限购政策做过调整优化##%，力度不算太大#*%%#，如2021年1月提出离婚限购和法拍限购#*@，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购@%，2024年1月放松外环外单身限购@*。除了限购之外*@，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后%#@*，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷*#，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点%##@，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅%**。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心%#，尤其是非沪籍居民##*，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群@#*，将释放一波需求%*##。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面@**。”分析师表示#%。多名市场从业者认为#@*#%，上海二手房挂牌量此前处于高位#%*，新政将促进交易*#@，带来成交量的提升**@，价格方面总体平稳**。
在新“沪九条”中@*%*%，有三条举措容易被人们忽视*@。上海易居研究院研究总监严跃进指出%#*@@，上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策*@。除了在调整限购方面@@%，让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房##，还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租、以旧换新等政策##@%*，都是围绕鼓励二手房流动性而展开的*%。
这三条举措分别是：企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租�%@*。辉傧薅ü郝蜃》刻资�#%%#。探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源*%%%，优化住房保障供给##@。在“以旧换新”方面%@@，对符合条件的家庭提供补贴#%%*，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等##*%。不过@#*%，补贴也有门槛@%#*，即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房#@，并购买外环外一手住房的居民家庭%*%。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房#%#*#，在支持住房困难家庭改善居住条件的同时@#*#*，增加了市场上的二手房需求**#@@，又创造了市场上的二手房供应%%#@。总的来说*#%%*，既保证住房的民生性@@，又盘活了存量房源*@@@#，促进二手房流动%@，从而促进整个市场平稳健康运行#%%%*。
