大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%@%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%#@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@,在新一轮政策潮中##*#*,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@*%**,几乎成为各地的“标配”@#%*。
据不完全统计**%#,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**%,大湾区也已有6城“官宣”入局#%#,其他城市也在积极探索实施#%#%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市矦#*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#。
5月15日起*%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%%#。记者从花都房地产行业协会获悉%##%,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%%@@,并且交了新房定金@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%%*@,当天反馈比较理想%%%*@,“相信后续效果会不错”%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%*,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*##。
4月30日@@#%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*%*%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#**。
广东多城“官宣”入局@*。3月1日##,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*@#@,以惠城区为试点%##@。
4月23日@**#,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%,在一线城市中首个落地“以旧换新”*#%。
4月30日@%#*,中山6个部门联合发布措施*%%%,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*@%*。同日**@#,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@%。
5月13日%#,佛山发布13条房地产新政**,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*@。
可以看出#*@,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*%。也有多地虽未“官宣”@@@%%,但也正探索实施*@%#。比如在江门%##%*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股****,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*##%。博富控股总裁助理李秀清介绍*#@@,目前两个项目成交约20套###,咨询客户过千组@%#@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@*%@。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@%,截至目前@%#@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%,并且预计还将有更多城市加入@@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%%@%%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@,由房企、中介机构、换房人共同完成@#。换房人认购房企新房并优先锁定*%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@。若一定期限内旧房售出%#@##,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@*%*%,则房企退还新建商品住房认购金*@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@@*。从全国范围内来看@@%,目前****@,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*#@@。
二是房企收购模式%*##%,房企按照评估价格收购换房人的二手房@@*,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##*@。比如在珠海@#*##,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”**@@,直接收购存量二手房以促成新房交易@@%%。
三是政府收购模式@#%*,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@#*。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%%*,由郑州城市发展集团为主体%*%@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%@*#,同时换房者选购平台房源库中的新房%%*#@。还有一些地方特色的延伸*@%*#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*#@,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@,并将其全部用于购买商品房#%,无需卖房即可换新%@%#%。
四是政府补贴模式@*%,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##%@。
目前来看%*@#%,三方联动是各个城市主推的模式@@*,由于是基于市场自发行为%*,房企的资金压力�*@@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�****#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%%#%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@*@@。”李秀清介绍%#,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%#@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#%,这一模式主要面临二手房市场调整压力%%@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@%##%,换房人无法快速售出二手房@#*,交易周期过长*@%#@,不一定能促成“以旧换新”###。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%,由于新房选择的局限性较大%*@*,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@,比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@@,惠及面不广%##。
政府或国企收购模式#@@,由于信用背书受到欢迎%%%。但财政负担较大%*@,收购规模有限@%@%,如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%%@,面对庞大的二手房挂牌量@@,显得杯水车薪**%。另外还需考虑资金平衡%@#,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#*@,都存在资金平衡、盈亏的考验%%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@@%*,避免闲置空置@##。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@@@#,有条件可以采取该模式#%。”罗异铿说%%*#*,而政府补贴模式%#,目前一般仅在非一线城市实施@@*#,大部分城市的补贴力度也相对较小*#%#*。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进@#,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#*%%,住房“以旧换新”处于起步阶段*#,实施时间较短@##**,并且不少地方仍待出台具体实施细则%#@@%。但无论哪种“以旧换新”模式%@,都是一场多方博弈#@#%,一些共性问题亟待解决*%#@*。
一方面#%*%@,需要多方合力推进##%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%@@#,单靠政府或市场的力量都十分有限*%##,需要政府、企业、业主多方合力推进#%@。”罗异铿提醒@%%%。因此@#@,未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*%@#,多种模式相结合%#@*,以产生更大效果@@%**。
另一方面#**@,“以旧换新”既关联着刚需买家@**@@,也关联换房卖家*@#%,是一场“双向奔赴”%%@#,需要考虑更多细节和诚意%*@。例如在政策层面进行完善和监督**##。扩大政策覆盖面%%,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@@,换房人选择较少#%**。在促成交易方面*@#,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##@%@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**@*,政府还应制定规则%@,确保各项优惠政策能落地#*@@,比如契税减免、中介费减免等*%#。同时*@*@%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用**@%#,让业主放心地参与到“以旧换新”中*#。另外@#,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%*。而对于参与的房企、国企等来说**%,首先要拿出有品质的房源@%@,此前有部分地方新房房源品质较低*%%@,甚至被认为是售不出的“边角料”@%@。
同时%@,需要适当延长置换时间*%%。“以旧换新”规则下@%*#*,对旧房售出有约定时限%**,但当前销售时间均较长@#。“我们在实际操作中发现*%#%%,例如有些房主对旧房的心理价位很高*%,一直难以成交##*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%@@,延长到半年左右@#%。”李秀清说###。另外@**@*,也要确保参与的楼盘能正常交付#%%%%,并且对认购的定金要加强监管@@%%,对于未能完成“以旧换新”的业主%##,要能够按约定正常退还##%。
多位专家指出@@@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@#,要更精细化、接地气*@,尽可能满足各方诉求%*@,才能落地见效#***@。(南方日报)
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