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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#%%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##*@，在新一轮政策潮中##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*@@%，几乎成为各地的“标配”%#%*。
据不完全统计#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##，大湾区也已有6城“官宣”入局%%%%#，其他城市也在积极探索实施#**%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*#%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%##。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@@#。
5月15日起#@@%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*。记者从花都房地产行业协会获悉@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##@，并且交了新房定金#%*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#*##，当天反馈比较理想%*，“相信后续效果会不错”*#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%#@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@#@*。
4月30日@*%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%@@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@@。
广东多城“官宣”入局%##%@。3月1日%*@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*@@#，以惠城区为试点@@%。
4月23日%@##*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%*#%。
4月30日%*@，中山6个部门联合发布措施@**%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#***@。同日%*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**@#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@**##。
5月13日@@，佛山发布13条房地产新政*%#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*#@。
可以看出@@*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@。也有多地虽未“官宣”@##**，但也正探索实施%*%#@。比如在江门#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*@@。博富控股总裁助理李秀清介绍%@%%@，目前两个项目成交约20套@**，咨询客户过千组%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示**，截至目前%@*#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#，并且预计还将有更多城市加入%#%*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#%*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#@%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%*#*，由房企、中介机构、换房人共同完成%%#@。换房人认购房企新房并优先锁定%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%。若一定期限内旧房售出#@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出***%#，则房企退还新建商品住房认购金#@*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##*。从全国范围内来看%##*，目前#@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*%*#。
二是房企收购模式#*#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%#@。比如在珠海@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@，直接收购存量二手房以促成新房交易%%。
三是政府收购模式@%%@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@#**。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*，由郑州城市发展集团为主体%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@%%，同时换房者选购平台房源库中的新房**@%#。还有一些地方特色的延伸@*@%@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*@@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*@%%，并将其全部用于购买商品房**，无需卖房即可换新@*。
四是政府补贴模式@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#。
目前来看#%%*#，三方联动是各个城市主推的模式**@，由于是基于市场自发行为#%，房企的资金压力蠤%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%@#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%%。”李秀清介绍###，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%，换房人无法快速售出二手房@%*@#，交易周期过长##%%#，不一定能促成“以旧换新”%%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%@%，由于新房选择的局限性较大#%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##，惠及面不广#%%##。
政府或国企收购模式%###@，由于信用背书受到欢迎#@#。但财政负担较大#*@，收购规模有限@#%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@%，面对庞大的二手房挂牌量%%%，显得杯水车薪###。另外还需考虑资金平衡*%**，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##，都存在资金平衡、盈亏的考验**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@@，避免闲置空置*%@#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%，有条件可以采取该模式#@。”罗异铿说%@，而政府补贴模式@%%*，目前一般仅在非一线城市实施@%##，大部分城市的补贴力度也相对较小*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@，住房“以旧换新”处于起步阶段*@，实施时间较短**#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@*。但无论哪种“以旧换新”模式*##%@，都是一场多方博弈*%，一些共性问题亟待解决@#%。
一方面%%*%，需要多方合力推进##@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*%，单靠政府或市场的力量都十分有限**，需要政府、企业、业主多方合力推进@@。”罗异铿提醒@**%。因此#%*%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%%*@，多种模式相结合#@*，以产生更大效果*@*@@。
另一方面%#，“以旧换新”既关联着刚需买家@%#%*，也关联换房卖家##%，是一场“双向奔赴”@##*%，需要考虑更多细节和诚意*#。例如在政策层面进行完善和监督*%%。扩大政策覆盖面#*#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##*%#，换房人选择较少#**@@。在促成交易方面@%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#**。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@，政府还应制定规则#%，确保各项优惠政策能落地#%%，比如契税减免、中介费减免等@#*%@。同时@@#@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*#@。另外*%#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*。而对于参与的房企、国企等来说#*#，首先要拿出有品质的房源#@@，此前有部分地方新房房源品质较低#*%*@，甚至被认为是售不出的“边角料”**%@。
同时@#%#，需要适当延长置换时间%@。“以旧换新”规则下@@%##，对旧房售出有约定时限#%@，但当前销售时间均较长*%。“我们在实际操作中发现@@@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@%@，一直难以成交%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*##@，延长到半年左右@#。”李秀清说#*。另外%#，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管#%@%#，对于未能完成“以旧换新”的业主*@#%%，要能够按约定正常退还%@*。
多位专家指出@%*@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**@*，要更精细化、接地气#@，尽可能满足各方诉求@%*，才能落地见效*#%。（南方日报）
