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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%#%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@，在新一轮政策潮中%#@%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*@@，几乎成为各地的“标配”@#%#%。
据不完全统计#@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%#*，大湾区也已有6城“官宣”入局%%，其他城市也在积极探索实施@**@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#**。
5月15日起*@#@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%#。记者从花都房地产行业协会获悉**#**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@@#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%#*@，并且交了新房定金@#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#，当天反馈比较理想**，“相信后续效果会不错”#%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@@*#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%*。
4月30日#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*#。
广东多城“官宣”入局*#。3月1日#@*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动####，以惠城区为试点*##。
4月23日%%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%，在一线城市中首个落地“以旧换新”####。
4月30日#%@#，中山6个部门联合发布措施*@#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@*。同日@*##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@#%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*@。
5月13日*%，佛山发布13条房地产新政*@*%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@%#。
可以看出#*%#@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@##@。也有多地虽未“官宣”@##，但也正探索实施%#%#。比如在江门#*#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%@#。博富控股总裁助理李秀清介绍@###@，目前两个项目成交约20套%%#@，咨询客户过千组@@@@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#**%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#*@@，截至目前#%%@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#*，并且预计还将有更多城市加入@*%*@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%*，由房企、中介机构、换房人共同完成%@。换房人认购房企新房并优先锁定%%*%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%**。若一定期限内旧房售出##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**，则房企退还新建商品住房认购金@#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*。从全国范围内来看**%，目前@#*%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%。
二是房企收购模式*@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#%@*。比如在珠海#%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*，直接收购存量二手房以促成新房交易@*。
三是政府收购模式%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*%@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@%*，由郑州城市发展集团为主体%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*%*#，同时换房者选购平台房源库中的新房@@@#@。还有一些地方特色的延伸%@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*%##，并将其全部用于购买商品房*#**，无需卖房即可换新%@@。
四是政府补贴模式@%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@%%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%。
目前来看**，三方联动是各个城市主推的模式*##%，由于是基于市场自发行为*@#@*，房企的资金压力�%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯%**#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##@。”李秀清介绍#%#@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%###。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%#@，换房人无法快速售出二手房@*@@，交易周期过长**，不一定能促成“以旧换新”*%%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%@#，由于新房选择的局限性较大%#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@@##，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@@@*，惠及面不广#@#%@。
政府或国企收购模式%#*，由于信用背书受到欢迎#%*#%。但财政负担较大#**，收购规模有限#*%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##*，面对庞大的二手房挂牌量%%，显得杯水车薪%#%@。另外还需考虑资金平衡@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%#@%，都存在资金平衡、盈亏的考验*@##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@@*，避免闲置空置%*@##。对于保障性住房筹建压力较大的城市**，有条件可以采取该模式%%。”罗异铿说#%%#，而政府补贴模式%@，目前一般仅在非一线城市实施##，大部分城市的补贴力度也相对较小%#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#*#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%，住房“以旧换新”处于起步阶段*#，实施时间较短%%@@#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%*@@。但无论哪种“以旧换新”模式%%@#@，都是一场多方博弈%*@#，一些共性问题亟待解决#*。
一方面%#@##，需要多方合力推进#@#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*%#*，单靠政府或市场的力量都十分有限@@*@%，需要政府、企业、业主多方合力推进#%*%#。”罗异铿提醒@@*#。因此@*#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*%%%，多种模式相结合*@***，以产生更大效果#*@。
另一方面#***%，“以旧换新”既关联着刚需买家@#@*，也关联换房卖家*%*，是一场“双向奔赴”*@#*#，需要考虑更多细节和诚意*##@%。例如在政策层面进行完善和监督%@#@#。扩大政策覆盖面#*@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%*，换房人选择较少@@%。在促成交易方面##%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@#%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@，政府还应制定规则**%@*，确保各项优惠政策能落地##*，比如契税减免、中介费减免等*%@。同时#*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用***，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#。另外#%@#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%##。而对于参与的房企、国企等来说#%**，首先要拿出有品质的房源#@*，此前有部分地方新房房源品质较低*#%*，甚至被认为是售不出的“边角料”####。
同时*%*#，需要适当延长置换时间%%。“以旧换新”规则下*#*#，对旧房售出有约定时限*%*%%，但当前销售时间均较长##@。“我们在实际操作中发现%%@%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*@*，一直难以成交*@%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%%，延长到半年左右#%@**。”李秀清说*#@。另外*@，也要确保参与的楼盘能正常交付*#%@，并且对认购的定金要加强监管**%*，对于未能完成“以旧换新”的业主*#*@*，要能够按约定正常退还@#%#。
多位专家指出%@@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%%@，要更精细化、接地气%**%#，尽可能满足各方诉求@*@，才能落地见效**@*#。（南方日报）
