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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*%#*，在新一轮政策潮中@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%#@，几乎成为各地的“标配”%@@@#。
据不完全统计#*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@#*，大湾区也已有6城“官宣”入局%@*@，其他城市也在积极探索实施@@#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*#@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#%#。
5月15日起@*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%%@*。记者从花都房地产行业协会获悉@#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@*#，并且交了新房定金###。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#*，当天反馈比较理想@@@，“相信后续效果会不错”%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*@#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#**。
4月30日*%@@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@%%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@#@。
广东多城“官宣”入局%@@#*。3月1日@#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**%，以惠城区为试点@##%@。
4月23日%#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@%%**。
4月30日%#，中山6个部门联合发布措施@*@*@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%@。同日%*#%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*#。
5月13日@@，佛山发布13条房地产新政%%*@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*#。
可以看出@@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*@。也有多地虽未“官宣”@#%@，但也正探索实施#*。比如在江门*#*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*#%#。博富控股总裁助理李秀清介绍**#%*，目前两个项目成交约20套*#%，咨询客户过千组#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%@%@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示##%@@，截至目前%@##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#，并且预计还将有更多城市加入#@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@#%#，由房企、中介机构、换房人共同完成%#@##。换房人认购房企新房并优先锁定#@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%##。若一定期限内旧房售出%**@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@%@@#，则房企退还新建商品住房认购金@@%#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@。从全国范围内来看##%#，目前#%@%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%*。
二是房企收购模式***@，房企按照评估价格收购换房人的二手房##@%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*%。比如在珠海@##%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*@，直接收购存量二手房以促成新房交易@%#%#。
三是政府收购模式@@%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@#*，由郑州城市发展集团为主体@@@@*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%@@，同时换房者选购平台房源库中的新房*#%#。还有一些地方特色的延伸*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@*%##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%##*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@%*@，并将其全部用于购买商品房@#，无需卖房即可换新@%。
四是政府补贴模式%@@*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##@*%。
目前来看%%@*%，三方联动是各个城市主推的模式@*%，由于是基于市场自发行为#@#%*，房企的资金压力蠤#*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@%。”李秀清介绍@%#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#@@，换房人无法快速售出二手房%%##@，交易周期过长%@，不一定能促成“以旧换新”%*%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#@%#，由于新房选择的局限性较大##**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#***，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%%，惠及面不广@@*%。
政府或国企收购模式*@%%，由于信用背书受到欢迎%@%**。但财政负担较大@#%%%，收购规模有限#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@，面对庞大的二手房挂牌量%#**#，显得杯水车薪*%*@#。另外还需考虑资金平衡@@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*%*，都存在资金平衡、盈亏的考验##**#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@#@，避免闲置空置%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市###**，有条件可以采取该模式@@。”罗异铿说*@，而政府补贴模式@**，目前一般仅在非一线城市实施#*%%，大部分城市的补贴力度也相对较小%*@#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@*%@@，住房“以旧换新”处于起步阶段%*@#*，实施时间较短%@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*。但无论哪种“以旧换新”模式%@*，都是一场多方博弈*@##，一些共性问题亟待解决**@%@。
一方面##*#@，需要多方合力推进*##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*，单靠政府或市场的力量都十分有限%#%*，需要政府、企业、业主多方合力推进@*@#*。”罗异铿提醒#*##。因此%%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*@*，多种模式相结合%#，以产生更大效果@%。
另一方面*#，“以旧换新”既关联着刚需买家%@%#，也关联换房卖家#*，是一场“双向奔赴”**，需要考虑更多细节和诚意*#。例如在政策层面进行完善和监督@*@@@。扩大政策覆盖面%%##*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#，换房人选择较少@@@%%。在促成交易方面@%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%@#%，政府还应制定规则*%#%，确保各项优惠政策能落地%#@@，比如契税减免、中介费减免等%@。同时*%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*#*@*。另外##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*%。而对于参与的房企、国企等来说%*@，首先要拿出有品质的房源*%%，此前有部分地方新房房源品质较低*%*@，甚至被认为是售不出的“边角料”@%@%*。
同时*@，需要适当延长置换时间**%*%。“以旧换新”规则下**#*，对旧房售出有约定时限%@%*#，但当前销售时间均较长@%@。“我们在实际操作中发现#*，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*%@#，一直难以成交@#@%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*@%*，延长到半年左右%##。”李秀清说@%。另外*%#%%，也要确保参与的楼盘能正常交付@#@@，并且对认购的定金要加强监管@%**，对于未能完成“以旧换新”的业主*%@，要能够按约定正常退还@#。
多位专家指出#***，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#*%，要更精细化、接地气@%%##，尽可能满足各方诉求@*#*，才能落地见效@@。（南方日报）
