▓APL亚洲扑克联盟▓GGPoker[—ggn178.com—]为亚洲最具备实力的一间国际扑克竞技赛事平台,提供一个正规安全有保障的扑克游戏环境,加入立即玩与GGPoker全球玩家一起同乐香港教师组团来沪研习交流STEAM教育经验
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%%*%，在新一轮政策潮中@***，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#%*#，几乎成为各地的“标配”####。
据不完全统计%%#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**#，大湾区也已有6城“官宣”入局##@，其他城市也在积极探索实施%#@@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*%%。
5月15日起%%#*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@**。记者从花都房地产行业协会获悉#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%*，并且交了新房定金*@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍####，当天反馈比较理想*#%%，“相信后续效果会不错”*#%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*@#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%*。
4月30日*##@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**#*%。
广东多城“官宣”入局*#%。3月1日*%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%##，以惠城区为试点#@。
4月23日%%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%%，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@@。
4月30日#@，中山6个部门联合发布措施*#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%。同日%%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**##%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%%。
5月13日@#%#，佛山发布13条房地产新政@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*。
可以看出%##*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@。也有多地虽未“官宣”%@**@，但也正探索实施@*#。比如在江门#*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%*#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@。博富控股总裁助理李秀清介绍@@，目前两个项目成交约20套%@@*#，咨询客户过千组@*#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%%#%，截至目前@%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*@###，并且预计还将有更多城市加入@@*@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*@#@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%##*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%#%，由房企、中介机构、换房人共同完成**#@*。换房人认购房企新房并优先锁定*%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**@##。若一定期限内旧房售出*%#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%#%，则房企退还新建商品住房认购金%#%@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*%@#。从全国范围内来看%*#@#，目前#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@。
二是房企收购模式@@#**，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@@#。比如在珠海%###，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%##@，直接收购存量二手房以促成新房交易%*@*。
三是政府收购模式*#@@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房##。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#%*，由郑州城市发展集团为主体**@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%#%%，同时换房者选购平台房源库中的新房*@*@*。还有一些地方特色的延伸#%@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*，并将其全部用于购买商品房%#，无需卖房即可换新@#*@。
四是政府补贴模式#*#%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#*@。
目前来看#@##，三方联动是各个城市主推的模式%*，由于是基于市场自发行为**，房企的资金压力�##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@*@。”李秀清介绍##@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@*@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@@@#，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@%#@%，换房人无法快速售出二手房%%@*#，交易周期过长%%@，不一定能促成“以旧换新”*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#，由于新房选择的局限性较大#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#%%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#，惠及面不广%*。
政府或国企收购模式%@，由于信用背书受到欢迎%#。但财政负担较大*%%，收购规模有限@##，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**%，面对庞大的二手房挂牌量#*%@，显得杯水车薪%%%@。另外还需考虑资金平衡%#@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@#%，都存在资金平衡、盈亏的考验#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*###，避免闲置空置##。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%@%，有条件可以采取该模式**。”罗异铿说%##%@，而政府补贴模式#@%，目前一般仅在非一线城市实施*@%#，大部分城市的补贴力度也相对较小#*%@#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@#，住房“以旧换新”处于起步阶段@@%，实施时间较短@##%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*。但无论哪种“以旧换新”模式*#%##，都是一场多方博弈##*#，一些共性问题亟待解决**。
一方面#%@#%，需要多方合力推进#@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*@@#，单靠政府或市场的力量都十分有限%%@@#，需要政府、企业、业主多方合力推进@@%#@。”罗异铿提醒@*#*。因此#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@，多种模式相结合@*%*，以产生更大效果@%。
另一方面%%#，“以旧换新”既关联着刚需买家@#@%，也关联换房卖家#@，是一场“双向奔赴”*@%，需要考虑更多细节和诚意@%*@。例如在政策层面进行完善和监督#@。扩大政策覆盖面@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@#，换房人选择较少*###*。在促成交易方面@#@@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%*，政府还应制定规则*%，确保各项优惠政策能落地##@@，比如契税减免、中介费减免等*%#%%。同时@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%#。另外%*#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%*。而对于参与的房企、国企等来说*@%，首先要拿出有品质的房源@*%*，此前有部分地方新房房源品质较低@*，甚至被认为是售不出的“边角料”@#。
同时%*@，需要适当延长置换时间@*。“以旧换新”规则下%#*@，对旧房售出有约定时限@%#，但当前销售时间均较长**%%#。“我们在实际操作中发现@@#%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@@#，一直难以成交%%@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#%*#，延长到半年左右#@##@。”李秀清说@@###。另外#@@**，也要确保参与的楼盘能正常交付@@*，并且对认购的定金要加强监管%***，对于未能完成“以旧换新”的业主#**，要能够按约定正常退还%%%@%。
多位专家指出%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**，要更精细化、接地气#@，尽可能满足各方诉求*@%，才能落地见效#@*。（南方日报）
