大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:06:20 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

无强制购物变“强买强卖”？出游“避坑指南”受关注

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#*@%，在新一轮政策潮中@*#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%*#，几乎成为各地的“标配”@#*#。

　　据不完全统计#*#*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%@，大湾区也已有6城“官宣”入局%*，其他城市也在积极探索实施*#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦#%。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**#*@。

　　5月15日起#%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@@#。记者从花都房地产行业协会获悉*@%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*，并且交了新房定金#%%%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*#@，当天反馈比较理想*%%%%，“相信后续效果会不错”%#。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%##@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%*%。

　　4月30日#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@#。

　　广东多城“官宣”入局*#@@。3月1日@#%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*#%@，以惠城区为试点%**%#。

　　4月23日%@#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##**%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%**。

　　4月30日%%%%，中山6个部门联合发布措施#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*。同日**@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%**。

　　5月13日#@@*#，佛山发布13条房地产新政@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%*。

　　可以看出#%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@%@*。也有多地虽未“官宣”%#，但也正探索实施**%%。比如在江门*#%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##。博富控股总裁助理李秀清介绍##*%#，目前两个项目成交约20套@%#*，咨询客户过千组%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%#。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示**@##，截至目前%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%%#*，并且预计还将有更多城市加入##*。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#@%，由房企、中介机构、换房人共同完成##%%。换房人认购房企新房并优先锁定#%**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#。若一定期限内旧房售出##%%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*，则房企退还新建商品住房认购金*@*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##。从全国范围内来看####，目前@%#%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@@。

　　二是房企收购模式*@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@*。比如在珠海%@%**，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%#，直接收购存量二手房以促成新房交易@@%。

　　三是政府收购模式%@%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州**@，由郑州城市发展集团为主体@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@##，同时换房者选购平台房源库中的新房@*%。还有一些地方特色的延伸**%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#%#%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@%%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@，并将其全部用于购买商品房%%@%@，无需卖房即可换新@@。

　　四是政府补贴模式%%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%@#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@@*@。

　　目前来看%##%，三方联动是各个城市主推的模式#*#*，由于是基于市场自发行为@#%#，房企的资金压力�*%@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#*%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##%##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@。”李秀清介绍%%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*#@#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%@#，换房人无法快速售出二手房%%**%，交易周期过长***@，不一定能促成“以旧换新”%%%##。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%@%，由于新房选择的局限性较大@#%%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%**%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##@%@，惠及面不广@%#。

　　政府或国企收购模式%#%，由于信用背书受到欢迎%@%。但财政负担较大#%%#*，收购规模有限*@@@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%，面对庞大的二手房挂牌量%*，显得杯水车薪@*##。另外还需考虑资金平衡#*#@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#***，都存在资金平衡、盈亏的考验%#*#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**##@，避免闲置空置*%#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%，有条件可以采取该模式#%%%@。”罗异铿说#@%*，而政府补贴模式%*，目前一般仅在非一线城市实施*@%%@，大部分城市的补贴力度也相对较小@#*@%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进*#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@*%##，住房“以旧换新”处于起步阶段#*%，实施时间较短%##*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%%#@。但无论哪种“以旧换新”模式@%#@，都是一场多方博弈%*%#，一些共性问题亟待解决*@。

　　一方面%*，需要多方合力推进##%%*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*###，单靠政府或市场的力量都十分有限%*%*#，需要政府、企业、业主多方合力推进#@#。”罗异铿提醒#*。因此%#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%%#，多种模式相结合****，以产生更大效果%%@。

　　另一方面*%，“以旧换新”既关联着刚需买家*@@#%，也关联换房卖家@**@*，是一场“双向奔赴”*%*%，需要考虑更多细节和诚意@@。例如在政策层面进行完善和监督@@*%。扩大政策覆盖面@###，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#@*，换房人选择较少*#。在促成交易方面@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@%*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%*%，政府还应制定规则@@#，确保各项优惠政策能落地%*，比如契税减免、中介费减免等%#。同时**，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用**%@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*%@#。另外#**#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@*。而对于参与的房企、国企等来说##，首先要拿出有品质的房源%**@，此前有部分地方新房房源品质较低##，甚至被认为是售不出的“边角料”@##。

　　同时#*，需要适当延长置换时间%%@。“以旧换新”规则下%%@#@，对旧房售出有约定时限@%，但当前销售时间均较长#@#。“我们在实际操作中发现**#%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@*，一直难以成交@%#@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*%*%，延长到半年左右@*@#。”李秀清说%##%*。另外#%**%，也要确保参与的楼盘能正常交付@%*#@，并且对认购的定金要加强监管@%，对于未能完成“以旧换新”的业主**#，要能够按约定正常退还##。

　　多位专家指出@#%%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##*@*，要更精细化、接地气@#，尽可能满足各方诉求@%#，才能落地见效@#。（南方日报）

【编辑:李岩】

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