大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
东西问·中外对话|“在绿色发展方面,中国一直在发挥引领作用”
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*@#**,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@*@,在新一轮政策潮中@*@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@,几乎成为各地的“标配”*@。
据不完全统计%#**#,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%#@,大湾区也已有6城“官宣”入局*@*#%,其他城市也在积极探索实施%@@%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%##%。
5月15日起#*%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%%#@。记者从花都房地产行业协会获悉*@#*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@@,并且交了新房定金#*#%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*,当天反馈比较理想%#@@*,“相信后续效果会不错”##@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##@#,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%*#。
4月30日%*@@#,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%%@,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@。
广东多城“官宣”入局@%。3月1日##@#%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**,以惠城区为试点%#。
4月23日*%%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*#,在一线城市中首个落地“以旧换新”%#@@。
4月30日**,中山6个部门联合发布措施*@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*##*%。同日@#%,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#**#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@@#。
5月13日@%@*,佛山发布13条房地产新政@*,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%%@@。
可以看出*#%@,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”***。也有多地虽未“官宣”@#,但也正探索实施%#@@。比如在江门#*@%@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#**,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*%。博富控股总裁助理李秀清介绍####@,目前两个项目成交约20套##*%,咨询客户过千组#@*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%#。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%@,截至目前***,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%@*,并且预计还将有更多城市加入#%%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#**,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#,由房企、中介机构、换房人共同完成*@%@@。换房人认购房企新房并优先锁定%*,同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%@。若一定期限内旧房售出*@#%,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出%#,则房企退还新建商品住房认购金%@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%@*。从全国范围内来看@%,目前%*@,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*#%*。
二是房企收购模式%%#,房企按照评估价格收购换房人的二手房@*@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@@#。比如在珠海*%@,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#*%,直接收购存量二手房以促成新房交易*@%*。
三是政府收购模式%%#*,即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#@#*,由郑州城市发展集团为主体*%*%,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##,同时换房者选购平台房源库中的新房%*@。还有一些地方特色的延伸*%,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@**#,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##%,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*,并将其全部用于购买商品房*%#%%,无需卖房即可换新@#%。
四是政府补贴模式@*,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@%@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##。
目前来看#*,三方联动是各个城市主推的模式@#,由于是基于市场自发行为#@@@,房企的资金压力�#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@@@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@*#%#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*%@#。”李秀清介绍#@@**,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#**@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*%,这一模式主要面临二手房市场调整压力%%*,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@,换房人无法快速售出二手房*%**,交易周期过长%@#,不一定能促成“以旧换新”*#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@,由于新房选择的局限性较大@*%%#,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@%@,惠及面不广**。
政府或国企收购模式**@#,由于信用背书受到欢迎@@#。但财政负担较大**%@#,收购规模有限*@,如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#*#%,面对庞大的二手房挂牌量%#%,显得杯水车薪@#。另外还需考虑资金平衡@%@%*,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%##*,都存在资金平衡、盈亏的考验%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%@,避免闲置空置#%%##。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#@,有条件可以采取该模式@**%%。”罗异铿说%#*%,而政府补贴模式#@@*,目前一般仅在非一线城市实施#%#@,大部分城市的补贴力度也相对较小@%。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进**%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*%,住房“以旧换新”处于起步阶段#%*#,实施时间较短@*@%,并且不少地方仍待出台具体实施细则@%。但无论哪种“以旧换新”模式%*@#,都是一场多方博弈%*#*,一些共性问题亟待解决%%。
一方面%*,需要多方合力推进*@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*#,单靠政府或市场的力量都十分有限*%#,需要政府、企业、业主多方合力推进%%。”罗异铿提醒*@%@#。因此%*#,未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%%,多种模式相结合#*%@#,以产生更大效果@%%@@。
另一方面#*,“以旧换新”既关联着刚需买家@%#,也关联换房卖家@@%,是一场“双向奔赴”#*,需要考虑更多细节和诚意*@%@。例如在政策层面进行完善和监督%*。扩大政策覆盖面#@*,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@,换房人选择较少%#%。在促成交易方面#%#@@,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%*,政府还应制定规则*#@%,确保各项优惠政策能落地%@,比如契税减免、中介费减免等%%%@@。同时%**@,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%,让业主放心地参与到“以旧换新”中*@%*%。另外#*@,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%。而对于参与的房企、国企等来说**%%%,首先要拿出有品质的房源**%,此前有部分地方新房房源品质较低@%#*,甚至被认为是售不出的“边角料”%%*@%。
同时#@,需要适当延长置换时间##。“以旧换新”规则下#*@,对旧房售出有约定时限#%@*%,但当前销售时间均较长##%*。“我们在实际操作中发现*%*,例如有些房主对旧房的心理价位很高%*,一直难以成交@@*@*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#*#*,延长到半年左右***。”李秀清说@%@@*。另外@@#%,也要确保参与的楼盘能正常交付**,并且对认购的定金要加强监管#*,对于未能完成“以旧换新”的业主@@*@,要能够按约定正常退还@%%%*。
多位专家指出*#@#,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*#*%#,要更精细化、接地气@%*%,尽可能满足各方诉求@#*,才能落地见效#*%。(南方日报)
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