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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##%@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*%，在新一轮政策潮中*#%%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*@#@，几乎成为各地的“标配”**%*。
据不完全统计*%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**@#@，大湾区也已有6城“官宣”入局#@@，其他城市也在积极探索实施%##。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@#@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**%*%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##*。
5月15日起*#@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@**。记者从花都房地产行业协会获悉@***，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%*%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@*，并且交了新房定金**#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#，当天反馈比较理想*%@%*，“相信后续效果会不错”##%*%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@。
4月30日*#@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#*%%%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@##。
广东多城“官宣”入局@%@*。3月1日#%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*，以惠城区为试点*#%#@。
4月23日@@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%@@@。
4月30日*###，中山6个部门联合发布措施*@#@#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”###。同日**%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%*##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@%#*。
5月13日**，佛山发布13条房地产新政#*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#@%。
可以看出*@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@。也有多地虽未“官宣”@*，但也正探索实施@#。比如在江门%%@#*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%%#。博富控股总裁助理李秀清介绍*#，目前两个项目成交约20套**，咨询客户过千组#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@%@，截至目前*%**@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*##@%，并且预计还将有更多城市加入*@%##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@*%%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%@%，由房企、中介机构、换房人共同完成@%*%。换房人认购房企新房并优先锁定*#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@*#@。若一定期限内旧房售出##@##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*，则房企退还新建商品住房认购金@%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%*。从全国范围内来看#*##，目前#*#*#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*。
二是房企收购模式#%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#%*。比如在珠海*#%%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%，直接收购存量二手房以促成新房交易%*%。
三是政府收购模式@%%@#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@**#%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@%@，由郑州城市发展集团为主体@*%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@@，同时换房者选购平台房源库中的新房**%*#。还有一些地方特色的延伸@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@%%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*@%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@，并将其全部用于购买商品房*#，无需卖房即可换新%#。
四是政府补贴模式**，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%%%#。
目前来看%%%%%，三方联动是各个城市主推的模式%*@，由于是基于市场自发行为#**，房企的资金压力蠤@*%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#@@%。”李秀清介绍*@*@%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@*#@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*，换房人无法快速售出二手房**，交易周期过长@**，不一定能促成“以旧换新”**%@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*##，由于新房选择的局限性较大@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%*%，惠及面不广#*@。
政府或国企收购模式#@#%%，由于信用背书受到欢迎%*。但财政负担较大@@，收购规模有限@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@*，面对庞大的二手房挂牌量**#，显得杯水车薪#%。另外还需考虑资金平衡#@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@%，都存在资金平衡、盈亏的考验##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#@%，避免闲置空置@#@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%@*，有条件可以采取该模式#**。”罗异铿说%%*，而政府补贴模式#@#%%，目前一般仅在非一线城市实施%#%@，大部分城市的补贴力度也相对较小%@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%，住房“以旧换新”处于起步阶段@#@%，实施时间较短#%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#%*%。但无论哪种“以旧换新”模式#%#@*，都是一场多方博弈@%*，一些共性问题亟待解决@#*@*。
一方面*%#%，需要多方合力推进%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**%@，单靠政府或市场的力量都十分有限@**#*，需要政府、企业、业主多方合力推进%%##。”罗异铿提醒@#。因此%*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@%%@，多种模式相结合@*，以产生更大效果@@。
另一方面@@***，“以旧换新”既关联着刚需买家#%%#@，也关联换房卖家**@#，是一场“双向奔赴”%*，需要考虑更多细节和诚意%*%%%。例如在政策层面进行完善和监督@%。扩大政策覆盖面%@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘###，换房人选择较少@@#**。在促成交易方面#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策###@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#*，政府还应制定规则#%*#*，确保各项优惠政策能落地*#%#，比如契税减免、中介费减免等%@@。同时#*@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%@#*。另外*#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@**#。而对于参与的房企、国企等来说%@@，首先要拿出有品质的房源*%，此前有部分地方新房房源品质较低%@@@@，甚至被认为是售不出的“边角料”%@。
同时%@@，需要适当延长置换时间*%%%。“以旧换新”规则下#%#%#，对旧房售出有约定时限##%#%，但当前销售时间均较长*#。“我们在实际操作中发现@#*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#%@，一直难以成交**@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**#@#，延长到半年左右*#。”李秀清说*%@。另外*@，也要确保参与的楼盘能正常交付#%%*，并且对认购的定金要加强监管#*，对于未能完成“以旧换新”的业主%***，要能够按约定正常退还%%。
多位专家指出%**，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#%*%，要更精细化、接地气#*##，尽可能满足各方诉求@*%@，才能落地见效%%**#。（南方日报）
