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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#*@#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**%*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@，在新一轮政策潮中@#*@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%@#%，几乎成为各地的“标配”#%*。
据不完全统计%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%**%，大湾区也已有6城“官宣”入局*@@%%，其他城市也在积极探索实施***%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@。
5月15日起@#%#%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%#%#。记者从花都房地产行业协会获悉##*%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*#*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@*，并且交了新房定金*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*，当天反馈比较理想*@*@@，“相信后续效果会不错”%@@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*#*#。
4月30日*%*%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%%%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**。
广东多城“官宣”入局%#%。3月1日%**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动##，以惠城区为试点#@。
4月23日*%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@。
4月30日#@，中山6个部门联合发布措施*%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**##。同日%#@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@%@#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#%#。
5月13日@#@%，佛山发布13条房地产新政%*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#@%。
可以看出%##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**@。也有多地虽未“官宣”*#*%@，但也正探索实施###。比如在江门@@*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@#%*。博富控股总裁助理李秀清介绍**%，目前两个项目成交约20套*##，咨询客户过千组@@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#*@，截至目前#%##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@*#，并且预计还将有更多城市加入**。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式***#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%@@@，由房企、中介机构、换房人共同完成%*。换房人认购房企新房并优先锁定@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@。若一定期限内旧房售出*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*，则房企退还新建商品住房认购金#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@%#%。从全国范围内来看**，目前@@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@*。
二是房企收购模式%@@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@#%。比如在珠海%*@%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%@##，直接收购存量二手房以促成新房交易@*。
三是政府收购模式%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#，由郑州城市发展集团为主体#*@@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@#%，同时换房者选购平台房源库中的新房#*@。还有一些地方特色的延伸*@#%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@**，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**，并将其全部用于购买商品房%%@@，无需卖房即可换新%%#@#。
四是政府补贴模式#@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*@@*。
目前来看#@*，三方联动是各个城市主推的模式##，由于是基于市场自发行为@#，房企的资金压力�**##*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@%#*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@%*#。”李秀清介绍@%#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@@@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力**%#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位###，换房人无法快速售出二手房#%*，交易周期过长%@@#，不一定能促成“以旧换新”@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#，由于新房选择的局限性较大**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%#%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@**#，惠及面不广@@@%。
政府或国企收购模式#%%@@，由于信用背书受到欢迎*#。但财政负担较大##，收购规模有限@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*@*#，面对庞大的二手房挂牌量%#，显得杯水车薪#@。另外还需考虑资金平衡*@%*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*#*@，都存在资金平衡、盈亏的考验%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*#**，避免闲置空置@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*%%，有条件可以采取该模式*@*#。”罗异铿说##%#，而政府补贴模式@#@#，目前一般仅在非一线城市实施#%*#，大部分城市的补贴力度也相对较小##。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进**#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前***#，住房“以旧换新”处于起步阶段**，实施时间较短%%##，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@*%%。但无论哪种“以旧换新”模式*#@%*，都是一场多方博弈**@#，一些共性问题亟待解决*%#@#。
一方面%#%，需要多方合力推进***#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@，单靠政府或市场的力量都十分有限%@#@，需要政府、企业、业主多方合力推进@@%#%。”罗异铿提醒*@。因此*%%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@@%#，多种模式相结合#%%，以产生更大效果**@%。
另一方面#*#@%，“以旧换新”既关联着刚需买家*@@%，也关联换房卖家@@，是一场“双向奔赴”*%，需要考虑更多细节和诚意*%。例如在政策层面进行完善和监督%@@%@。扩大政策覆盖面**#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘****，换房人选择较少@*。在促成交易方面@***，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出###%，政府还应制定规则%*%，确保各项优惠政策能落地@@*，比如契税减免、中介费减免等%#@@。同时**，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中##@*%。另外*#*@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%。而对于参与的房企、国企等来说%#，首先要拿出有品质的房源*#，此前有部分地方新房房源品质较低#*，甚至被认为是售不出的“边角料”@%。
同时*#，需要适当延长置换时间@*。“以旧换新”规则下@#%*#，对旧房售出有约定时限#@%*%，但当前销售时间均较长%#%。“我们在实际操作中发现#*@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@%#，一直难以成交@#**#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%，延长到半年左右#@。”李秀清说@*。另外@@#*，也要确保参与的楼盘能正常交付**@*#，并且对认购的定金要加强监管*##*，对于未能完成“以旧换新”的业主*#**，要能够按约定正常退还%*。
多位专家指出%@*#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%，要更精细化、接地气#@@@，尽可能满足各方诉求@@##，才能落地见效**%%。（南方日报）
