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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@@#*，在新一轮政策潮中#%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@，几乎成为各地的“标配”**%@。
据不完全统计**%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策###，大湾区也已有6城“官宣”入局%@，其他城市也在积极探索实施#*@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@@*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@。
5月15日起%@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@#。记者从花都房地产行业协会获悉@*@**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%%%，并且交了新房定金%%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@%#，当天反馈比较理想@#@@#，“相信后续效果会不错”@#@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*@@*。
4月30日#*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**@@@。
广东多城“官宣”入局@%*#*。3月1日**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*@，以惠城区为试点##%。
4月23日#%%*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%#*，在一线城市中首个落地“以旧换新”*#%@*。
4月30日*#@，中山6个部门联合发布措施*%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%#。同日@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%@@。
5月13日#%@#，佛山发布13条房地产新政*##，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@*。
可以看出%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@#%*。也有多地虽未“官宣”##*，但也正探索实施@%%##。比如在江门*%%*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**#%@。博富控股总裁助理李秀清介绍@%#，目前两个项目成交约20套%*%@@，咨询客户过千组@%@%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@##%，截至目前***，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%**，并且预计还将有更多城市加入@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*#@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#***。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@%@，由房企、中介机构、换房人共同完成@#*%%。换房人认购房企新房并优先锁定#*%#*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%。若一定期限内旧房售出*@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%%%#，则房企退还新建商品住房认购金%@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@。从全国范围内来看@@，目前%%#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@@%。
二是房企收购模式%#%*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%##*%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*#%*。比如在珠海#%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%@，直接收购存量二手房以促成新房交易@#*@。
三是政府收购模式#%*#%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@%@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%#*，由郑州城市发展集团为主体*#*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*，同时换房者选购平台房源库中的新房**%%。还有一些地方特色的延伸*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%，并将其全部用于购买商品房*%，无需卖房即可换新%@@。
四是政府补贴模式%*#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%%。
目前来看*%%，三方联动是各个城市主推的模式%%@%，由于是基于市场自发行为#*%*#，房企的资金压力�*@@@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*###。”李秀清介绍%*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*#，这一模式主要面临二手房市场调整压力*#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@%#@%，换房人无法快速售出二手房%%@@@，交易周期过长*@#*，不一定能促成“以旧换新”%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#*@，由于新房选择的局限性较大%#**#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@##，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@@，惠及面不广%###。
政府或国企收购模式#%%*#，由于信用背书受到欢迎@*#。但财政负担较大#%%**，收购规模有限%%*%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套###，面对庞大的二手房挂牌量@@%@#，显得杯水车薪*#。另外还需考虑资金平衡#@%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%#，都存在资金平衡、盈亏的考验%%#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%*，避免闲置空置@%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%@，有条件可以采取该模式#@%*。”罗异铿说%@@，而政府补贴模式@@，目前一般仅在非一线城市实施*@，大部分城市的补贴力度也相对较小%@%%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进***，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@，住房“以旧换新”处于起步阶段@@，实施时间较短%%%*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#*。但无论哪种“以旧换新”模式%%%@，都是一场多方博弈*%#*，一些共性问题亟待解决*@@%。
一方面@%*#，需要多方合力推进@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@**#，单靠政府或市场的力量都十分有限@#*#，需要政府、企业、业主多方合力推进@%*#*。”罗异铿提醒*#%。因此#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%，多种模式相结合%%*，以产生更大效果#@@。
另一方面@%，“以旧换新”既关联着刚需买家%**，也关联换房卖家#*，是一场“双向奔赴”%%##@，需要考虑更多细节和诚意@%。例如在政策层面进行完善和监督#**#%。扩大政策覆盖面%@#@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘****，换房人选择较少%@。在促成交易方面@%%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@，政府还应制定规则**#，确保各项优惠政策能落地*#@，比如契税减免、中介费减免等#@@%。同时@%#*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用**#%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%*@。另外%#*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@%%@。而对于参与的房企、国企等来说@*##%，首先要拿出有品质的房源@%*%，此前有部分地方新房房源品质较低*****，甚至被认为是售不出的“边角料”*@*@。
同时@%，需要适当延长置换时间%#*@@。“以旧换新”规则下#**，对旧房售出有约定时限@%，但当前销售时间均较长%*。“我们在实际操作中发现*%@%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*@，一直难以成交**#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##，延长到半年左右#*。”李秀清说%@%%。另外*@%*@，也要确保参与的楼盘能正常交付%@#@，并且对认购的定金要加强监管#@，对于未能完成“以旧换新”的业主@#，要能够按约定正常退还*%@。
多位专家指出@@#@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##%@，要更精细化、接地气####@，尽可能满足各方诉求#%，才能落地见效#@。（南方日报）
